L'échec d'un projet de défiscalisation peut être imputé à une société spécialisée dans l'investissement immobilier qui ne pouvait, en sa qualité, ignorer la différence entre les travaux d'amélioration, admis par l'article 31 du Code général des impôts (
N° Lexbase : L3907IAX) et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales. Tel est l'apport de l'arrêt rendu par la troisième chambre civile dans un arrêt du 29 octobre 2015 (Cass. civ. 3, 29 octobre 2015, n° 14-17.469, FS-P+B
N° Lexbase : A5266NUL). En l'espèce, sur la proposition de leur conseil en patrimoine, M. et Mme F. ont obtenu une étude personnalisée dans un objectif de défiscalisation, réalisée par la société I., qui avait reçu de la société P., promoteur immobilier, un mandat de commercialiser des logements à rénover livrables fin 2002. En décembre 2001, M. et Mme F. ont acquis un appartement vendu par la société P., et la réception de l'ouvrage après travaux est intervenue en novembre 2004. Les époux F. ont mis le bien en location en 2005. Ayant fait l'objet de redressements fiscaux au titre des années 2003 et 2004 au motif qu'il n'était pas possible de déduire des dépenses afférentes à un bien non loué et donc non productifs de revenus, M. et Mme F. ont assigné la société I. en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l'article 1382 du Code civil (
N° Lexbase : L1488ABQ) et de l'obligation d'information précontractuelle qui pèse sur cette société. La société I. a été condamnée en première instance et l'affaire a été portée devant la cour d'appel laquelle a confirmé le jugement et retenu la responsabilité délictuelle de cette dernière dans le redressement fiscal subi par les époux F. (CA Aix-en-Provence, 11 février 2014, n° 13/07758
N° Lexbase : A0189MEQ). La société mandataire a formé un pourvoi en cassation, arguant du fait qu'elle n'était pas personnellement responsable de l'insuffisance ou de la mauvaise information donnée à l'acheteur sur le projet dans la mesure où elle n'avait pas contracté directement avec eux. Elle soutenait également, à l'appui de son pourvoi, que seule une faute ayant un lien de causalité direct avec un préjudice indemnisable pouvait engager la responsabilité civile de son auteur. Cependant, la Cour suprême rejette ce raisonnement et énonce que la société I., intermédiaire spécialisé, ne pouvait ignorer la différence entre les travaux d'amélioration, admis par l'article 31 du Code général des impôts, et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales ; que ces travaux ne pouvaient être commencés avant la fin de la commercialisation et la création d'un syndicat de copropriété, qu'elle savait, par l'étude préalable, que les travaux étaient importants par rapport au coût d'acquisition et qu'elle aurait dû attirer l'attention de M. et Mme F. sur le délai nécessaire à la mise en location et l'impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière.
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