La garantie d'éviction du fait d'un tiers est due si le trouble subi par l'acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur ; il en est ainsi de la constitution de l'hypothèque judiciaire prévue par l'article 2123 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2006-346 du 26 mars 2006 (
N° Lexbase : L8127HHH) sur les biens du vendeur, laquelle résulte non de son inscription mais du jugement de condamnation qui lui donne naissance, de sorte que le trouble de droit qui en résulte existait au moment de la vente. Telle est la solution rapportée par un arrêt de la première chambre civile du 28 octobre 2015 (Cass. civ. 1, 28 octobre 2015, n° 14-15.114, FS-P+B+I
N° Lexbase : A1471NUZ). En l'espèce, suivant acte reçu par notaire, Mmes. R. et T., le vendeur, ont vendu à M. R., l'acquéreur, un bien immobilier que ce dernier a été contraint de délaisser après qu'un créancier du vendeur, titulaire d'une hypothèque judiciaire inscrite en juillet 2001, en vertu d'un précédent jugement de condamnation, entre la date de l'acte de vente et celle de sa publication, intervenue le 7 août 2001, eut exercé son droit de suite et obtenu la vente forcée du bien. Condamnés à indemniser l'acquéreur des conséquences dommageables de la perte de l'immeuble, le notaire et son assureur, se prévalant du bénéfice de la subrogation légale de l'article 1251, 3° du Code civil (
N° Lexbase : L0268HPM), ont exercé l'action en garantie d'éviction contre le vendeur. L'affaire a été portée en cause d'appel et le recours subrogatoire du notaire et de l'assureur a été rejeté au motif qu'en indemnisant l'acquéreur, ceux-ci n'ont pas assumé la garantie d'éviction du vendeur, dès lors que sa seule condamnation envers un tiers n'emporte aucune restriction à la disposition de ses droits sur l'immeuble et que le trouble juridique à la jouissance de ce bien n'a été créé qu'après la vente, du fait de l'inscription de l'hypothèque par le créancier. Toutefois, la Haute juridiction sanctionne ce raisonnement et casse l'arrêt d'appel mais seulement en ce qu'il rejette les demandes du notaire et de l'assureur (cf. l’Ouvrage "Contrats spéciaux" N° Lexbase : E7912EXC).
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