[Evénement] La notion d'urgence et la responsabilité du syndic

L'Association Justice-Construction, présidée par Fabrice Jacomet, dont l'objet essentiel est de favoriser une meilleure imprégnation des contraintes réciproques entre les acteurs du droit immobilier, organisait un colloque qui se tenait le 14 février 2013, à la première chambre de la cour d'appel de Paris, sur le thème "Les travaux dans la copropriété". Lexbase Hebdo - édition privée vous propose de retrouver ici la retranscription in extenso de l'intervention de Michel Vassiliades, syndic expert judiciaire près la cour d'appel de Paris, qui traitait de la notion d'urgence et de la responsabilité du syndic, dans laquelle nous nous sommes simplement permis de préciser les références textuelles et jurisprudentielles citées. Les propos exprimés n'engagent que leur auteur

"La notion d'urgence est définie ainsi :

- dans le dictionnaire, ce sont des travaux à réaliser sans délai et qui ne peuvent être différés ;

- dans le Code de la copropriété, nous avons deux articles principaux ; l'article 14 de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4807AHI), qui dit que le syndicat des copropriétaires, qui est une personne civile, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers et a pour responsabilité la conservation de l'immeuble ; c'est la partie la plus intéressante, conservation de l'immeuble ; il faut retenir ce terme de l'article 14 car nous avons un deuxième terme dans l'article 18, alinéa 2, de la même loi (N° Lexbase : L4813AHQ), qui concerne le syndic qui est le mandataire du syndicat des copropriétaires et qui donc, au final, sera celui qui agit dans le cadre de ces travaux urgents. Cet article 18-2 dit que : "en cas d'urgence le syndic doit de lui-même agir immédiatement".

Donc, si c'est cela la définition, je ne pense pas qu'on soit très avancé, car il faut savoir quels sont les travaux qui relèvent de cette urgence ; dans ce cas-là ce qui est à cibler ce sont les travaux.

C'est ce que nous allons tenter de faire dans une première partie, la notion de travaux urgents et les obligations de syndic à travers les textes et la jurisprudence. Dans la deuxième partie nous tenterons de dégager les possibilités de la mise en jeu et de la responsabilité du syndic.

1. La notion de travaux urgents et les obligations du syndic

1.1. La notion de travaux urgents

La notion de travaux urgents, commençons par essayer de les définir.

Je vous propose de reprendre le code et d'aller voir l'article 45 du décret (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 45 N° Lexbase : L5549IGM), qui ne nécessite pas de décisions d'assemblée générale, qui sont les fameux travaux dont on vous a parlé ce matin d'entretien courant et qui sont à l'initiative du syndic puisque c est normalement du quotidien.

Ce type de travaux va jusqu'au changement de pompe de chaudière par exemple, autrement dit ce n'est pas une question de coût, c'est une question de répétition, de travaux récurrents.

Une fois que nous avons perçu cette définition de l'article 45 du décret, nous revenons vers l'article 44 (N° Lexbase : L5547IGK) qui nous dit que les travaux exceptionnels sont exceptionnels parce qu'ils nécessitent une décision de l'assemblée générale. Vous savez que nous sommes dans un système démocratique en copropriété et que tout passe par l'assemblée générale. Le syndic ne peut rien faire sans une décision d'assemblée générale, à l'exception de ce que nous verrons tout à l'heure probablement.

Le texte de l'article 18-2 utilise un terme -je ne sais pas si je vous l'ai déjà dit- qui est le mot "sauvegarde", c'est-à-dire que le syndic doit agir dans l'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble. Dans l'article 14, on nous dit que le syndicat assure la conservation de l'immeuble, le syndic, lui, doit agir pour la sauvegarde, ce sont deux notions.

Monsieur le Président Terrier, de la troisième chambre civile nous a cité ce matin un arrêt qui est très important, et que j'avais relevé, du 20 septembre 2011 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 20 septembre 2011, n° 10-30.794, F-D N° Lexbase : A9545HXS) qui a reproché à la cour d'appel d'avoir utilisé le terme de conservation au lieu de sauvegarde, mais n'avait pas sanctionné spécialement ce fait là ; la sanction portait plutôt sur une mauvaise information ou une absence d'information des copropriétaires, mais il y a aussi dans cet arrêt une sanction pour une absence de convocation d'assemblée générale. Nous verrons ces obligations dans un moment.

Pour essayer de cibler, toujours pour ces travaux, je vous propose de regarder rapidement la jurisprudence la plus récente que j'ai pu relever, à travers ces exemples, pour vous donner une idée de ce qui peut relever de l'urgence et nous verrons tout à l'heure peut-être qu'il y a des travaux qui ne relèvent pas de l'urgence.

On vous en a dit un mot ce matin également, toujours pour cet arrêt de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 7 février 2012, n° 11-11.051, F-D N° Lexbase : A3656ICE), du dépassement de budget. On vous a parlé des ascenseurs qui avaient été votés en assemblée générale. Le syndic avait fait des travaux pour 23 000 euros et en avait dépensé 33 000, cet arrêt disait qu'il n'y avait pas de notion d'urgence.

Mais dans les travaux d'urgence que j'ai pu relever, à titre d'exemple, nous avons des défauts d'étanchéité toiture-terrasse. Dans toute ma carrière, des procédures en malfaçon pour des problèmes d'étanchéité il y en a eues. C'est un arrêt de la cour d'appel de Toulouse, du 9 juillet 2012 (CA Toulouse, 9 juillet 2012, n° 11/02160 N° Lexbase : A6372IQ3).

Un arrêt de la Cour de cassation du 10 janvier 2012 (Cass. civ. 3, 10 janvier 2012, n° 10-26.207, F-D N° Lexbase : A8048IAC) sanctionnait : des travaux de canalisations fuyardes passant en cave ; la réparation de balcons déclarés dangereux pour la sécurité des copropriétaires, des personnes accédant dans la copropriété ou qui y résidaient ; des infiltrations dans les appartements par fissures de façades traversantes.

Des réparations de canalisations d'eaux pluviales ayant causé 38 sinistres dégâts des eaux. C'est un arrêt de la cour d'appel de Versailles du 1er février 2010 (CA Versailles, 4ème ch., 1er février 2010, n° 08/06579 N° Lexbase : A2032EW8).

Des travaux nécessaires à la consolidation des structures d'un immeuble qui avait fait l'objet de plusieurs arrêtés municipaux de péril. C'est un arrêt de la Cour de cassation du 6 février 2002 (Cass. civ. 3, 6 février 2002, n° 00-17.324, FS-P+B N° Lexbase : A9282AX3).

Les souches de cheminées menaçant ruine.

Le remplacement d'une chaudière qui tombe en panne ou qui est hors service définitivement en plein hiver et autre exemple, réparation du collecteur d'égouts.

Donc les responsabilités du mandataire, le syndic relève, je vous le disais, dans ce cas de figure, le principe de sauvegarde, mais auparavant je voudrais vous rappeler que le responsable ou le coresponsable vis-à-vis des tiers c'est le syndicat des copropriétaires, car il a pour objet, ne l'oublions pas, la conservation et l'administration des parties communes.

N'oubliez pas également que ces travaux urgents concernent les parties communes ou les services collectifs puisque les structures sont généralement parties communes, toujours, et les services collectifs également.

1.2. L'intervention du syndic en cas d'urgence

Les missions du syndic qui l'engagent relèvent de l'article 18 de la loi puisqu'il doit prendre une initiative pour faire exécuter, dit le texte, tous les travaux nécessaires à la sauvegarde. Comment se déroule cette intervention du syndic ?

Sur le terrain, je vais vous en donner le descriptif. L'ordre chronologique de son action dans ce cas de figure :

- il part de la mise en sécurité de l'immeuble immédiatement ;

- il informe tous les copropriétaires -c'est une obligation dont à a parlé tout à l'heure à propos d'un autre texte- par tout moyen, à savoir affichage ou lettre circulaire, le législateur n'a pas précisé comment informer les copropriétaires, donc la jurisprudence dit " par tout moyen, affichage ou lettre " ;

- il convoque immédiatement une assemblée générale. Là aussi, il n'est pas tenu de respecter les délais de l'article 9 du décret de 1967 ; c'est-à-dire les 21 jours retenus ou le délai qui pourrait être inscrit dans un règlement de copropriété ; donc il n'a pas de délai à respecter ; il convoque une assemblée générale sans joindre le devis qu'il a fait établir dans les plus brefs délais puisqu'il ne l'a pas au jour où il convoque et il peut -la jurisprudence l'autorise- le présenter à l'assemblée générale qu'il a convoquée ;

- enfin, un élément important, on vous a dit ce matin que les travaux à l'article 24 pouvaient relever du mandat donné au conseil syndical. Cela a été dit, c'est une bonne chose à remarquer, car ces travaux-là urgents se votent à l'article 24. Je le dis parce que dans ma conclusion je ferai allusion à quelque chose.

Voilà comment se passe la convocation de l'assemblée générale dans l'urgence pour des travaux qui menacent l'immeuble ou le service collectif.

Pour continuer sur ce que doit faire le syndic dans l'urgence, évidemment pour ces travaux, il lui faut de l'argent ; donc il est autorisé par un article 37, paragraphe 2 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5532IGY) à lancer immédiatement un appel de fonds, après avoir pris l'avis du conseil syndical.

Cet appel de fonds ne pourra dépasser le tiers du montant du devis estimatif et pour le reste il sera obligé d'attendre l'assemblée générale qu'il doit convoquer pour poursuivre les demandes auprès des copropriétaires.

Une fois que nous avons cadré ce que doit faire le syndic dans le cadre d'une situation d'urgence et après vous avoir indiqué qu'il a un pouvoir d'initiative, mais encadré, voyons comment on peut mettre et qui peut mettre sa responsabilité en jeu et pour quel motif.

2. La responsabilité du syndic au titre des travaux urgents

2.1. Les erreurs du syndic

Ce que sanctionne la jurisprudence, ce sont des erreurs du syndic souvent et je vais vous les citer. Elles sont regroupées en trois familles qui sont :

- le défaut d'action ou action tardive du syndic ;

- le défaut d'urgence ;

- le défaut de convocation d'une assemblée générale immédiate.

2.1.1. Le défaut d'action ou action tardive

La cour d'appel de Toulouse (CA Toulouse, 9 juillet 2012, n° 11/02160, préc.) a sanctionné un syndic qui n'avait fait preuve ni de l'efficacité, ni de la célérité qui s'imposaient pour remédier aux défauts d'étanchéité d'une toiture terrasse, donc efficacité, célérité.

La cour d'appel de Versailles (CA Versailles, 28 mars 2011, n° 09/09630 N° Lexbase : A7709HMH) a sanctionné un syndic qui n'a pas fait réparer une colonne d'eaux usées, ce qui a occasionné énormément de dégâts dans un appartement.

Un arrêt de la cour d'appel de Paris du 6 juillet 2006 (CA Paris, 23ème ch., sect. B, 6 juillet 2006, n° 120936 N° Lexbase : A6736DRW) a sanctionné un syndic qui, à la suite d'un incendie dans un parking, n'a réparé la porte de parking qu'un an après.

En revanche, un arrêt de la Cour de cassation du 6 février 2002 (Cass. civ. 3, 6 février 2002, n° 00-17.324, FS-P+B, préc.), intéressant, a cassé un arrêt de la cour d'appel d'Aix qui avait condamné un syndic pour ne pas avoir réalisé des travaux urgents constatés par un expert judiciaire, sans retenir que l'assemblée générale, informée par l'expert judiciaire, avait refusé l'exécution de ces travaux urgents. Donc l'inaction du syndic dans ce cas de figure n'a pas été sanctionnée évidemment.

2.1.2. Le défaut d'urgence

Il y a aussi une erreur d'appréciation du syndic sur l'urgence. Deux exemples :

Un arrêt de la Cour de cassation du 7 février 2012 (Cass. civ. 3, 7 février 2012, n° 11-11.051, F-D, préc.) sanctionne un syndic qui fait réaliser des travaux, on vous en a parlé, sur des ascenseurs dans le cadre de l'urgence, alors même que l'assemblée générale qui avait voté ces travaux n'avait jamais fait allusion à l'urgence.

Un autre arrêt de la Cour de cassation a indiqué que la souscription pour Grigny II -les parisiens savent ce qu'est Grigny II- ce n'est pas un motif valable pour utiliser la notion d'urgence.

Mais les sanctions les plus répétitives et les plus constantes, avec une jurisprudence de plusieurs années, c'est le défaut de convocation d'une assemblée générale obligatoire de par l'article 37 du décret.

2.1.3. Le défaut de convocation d'une assemblée générale immédiate

Et là, on revient, si vous le voulez bien, sur cet arrêt du 20 septembre 2011 de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 20 septembre 2011, n° 10-30.794, F-D, préc.), car il s'agissait de travaux réparatoires ; le syndic les avait réalisés. C'était réparatoire pour des infiltrations et des refoulements des eaux pluviales. Il les avait réalisés et les copropriétaires n'avaient rien payé dans la mesure où les assurances avaient pris en charge ces travaux.

Il avait fait l'erreur de ne faire ratifier ces travaux que deux ans après. C'est à cette occasion -c'est une sanction, les copropriétaires n'ayant rien payé malgré cela-, que le syndic a été sanctionné en raison de son défaut de convocation.

C'est dans ce même arrêt que la Cour de cassation a reproché à la cour d'appel de Montpellier d'avoir accepté la réalisation des travaux d'urgence sur la base de la conservation de l'immeuble au lieu de rechercher s'ils étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

M. Terrier nous a dit ce matin que l'ère du temps de la troisième chambre civile de la Cour de cassation était pour ne pas compliquer les choses, pour adoucir les rigueurs juridiques des analyses de la Cour et que ce n'était pas trop grave d'avoir utilisé le terme de conservation au lieu de sauvegarde.

Un arrêt de la Cour de cassation du 17 janvier 2007 (Cass. civ. 3, 17 janvier 2007, n° 05-17.119, FS-P+B+I N° Lexbase : A5718DTX) a cassé un jugement du tribunal de Neuilly du 13 avril 2005 qui n'avait pas sanctionné le défaut de convocation d'une assemblée générale pour des travaux réalisés en urgence. Le tribunal d'instance de Neuilly avait considéré que faire ratifier ces travaux lors d'une assemblée approuvant les comptes était suffisant. La Cour de cassation ne l'a pas accepté.

Elle n'accepte pas non plus de considérer qu'informer les copropriétaires était suffisant. C'est un arrêt du 20 janvier 1999 (Cass. civ. 3, 20 janvier 1999, n° 97-16.735 N° Lexbase : A2276CI7) sur un jugement du tribunal d'instance de Sannois du 30 mai 1996.

Même si on ne fait qu'une partie des obligations c'est sanctionné. La Cour de cassation sanctionne, mais comment dans ce cas-là faire valider ces travaux urgents a posteriori ? Comment couvrir cette erreur ?

La solution : j'ai recherché des indices, je vais vous les donner.

Le tribunal de Sannois, lui, avait considéré qu'on pouvait poursuivre, parce que les conséquences de ces arrêts de la Cour de cassation sont très importantes.

Le copropriétaire poursuivi pour des impayés de sa quote-part sur ces travaux ne peut plus être poursuivi et le problème, on en a parlé ce matin, je crois que c'est vous Maître qui avez parlé de 700 000 euros, c'est qui va payer les quotes-parts qui ne sont pas payées par les copropriétaires défaillants au motif qu'ils utilisent un argument juridique efficace puisque la Cour de cassation a cassé ?

On ne sait pas comment couvrir puisqu'on ne peut pas le faire a posteriori, l'approbation de ces travaux. Que faire ? Je voudrais à ce moment de l'exposé vous dire pourquoi les syndics ne font pas forcément cette assemblée générale obligatoire. J'ose espérer qu'ils le connaissent tous, mais il n'y a que deux possibilités, soit le syndic est ignorant des obligations légales ou est négligeant, soit le syndic sous la pression du conseil syndical ne convoque pas cette assemblée générale.

Le premier cas de figure on l'élimine et on en vient au second, qui est la pression des copropriétaires sur le syndic. Nous sommes dans le cas de figure de travaux urgents et les textes nous disent qu'il faut les convoquer, il faut convoquer l'assemblée générale.

Que pensez-vous que l'assemblée générale des copropriétaires va faire, va aller voter ? L'assemblée générale va voter les travaux, c'est convoquer sous huit jours par exemple. Elle n'a pas le choix de l'entreprise, parce qu'en général si c'est la chaudière qui est hors service et qu'on a 0 degré on ne va pas dire : "je vais tergiverser", on répare ; donc, on vote sur un devis, les travaux sont déjà commencés.

Quel est l'intérêt, pensent les copropriétaires en général, dans la mesure où pour certaines copropriétés importantes, quand on a 100, 150 lots, la convocation de l'assemblée générale peut aller entre 5 et 10 % du coût de ces travaux. C'est uniquement cela qui motive les copropriétaires, lorsqu'ils disent au syndic : "attendez, le Conseil syndical vous couvre, pas question de convoquer l'assemblée générale parce que cela va nous faire 3-4 à 5 000 euros. Il y en a pour 20 000 euros de travaux, on ne va pas en rajouter, donc on vous couvrira et on verra cela à l'assemblée générale prochaine, pour l'approbation des comptes, on fera le tout en même temps".

Pourquoi est-ce que le syndic le fait ? Le syndic pense à son mandat, c'est clair, et donc il se dit qu'il s'il se met le conseil syndical à dos, il aura gaspillé un peu d'argent, on va le lui reprocher et par conséquent le renouvellement de son mandat sera tendu.

Je recommande aux syndics de ne pas faiblir, d'essayer de convaincre les conseils syndicaux, mais ce n'est pas gagné, de la nécessité de convoquer l'assemblée générale, compte tenu d'une jurisprudence constante et du fait qu'ils auront peut-être, le renouvellement de leur mandat, mais probablement cherchera-t-on à leur faire supporter des coûts inattendus qui ne leur auront pas profité bien entendu, puisque les travaux ont profité aux copropriétaires et non aux syndics, donc quittons un instant le plan juridique et voyons le côté moral, je vous laisse réfléchir là-dessus...

Il y a des erreurs du syndic sur l'appréciation de l'urgence. On a parlé des ascenseurs vétustes votés qui dépassent un budget, il s'abrite derrière l'urgence, parce qu'on ne va pas arrêter le chantier, on ne va pas convoquer une assemblée générale puisque celle-ci a voté des travaux -certes, on les dépasse- et le conseil syndical très certainement -on n'a pas le fin mot de l'histoire derrière cette affaire- a cautionné le syndic.

2.2. L'absence de responsabilité du syndic qui ne réalise pas les travaux d'urgence

Il y a un cas où le syndic ne fait pas d'erreur en ne réalisant pas les travaux d'urgence et qui ne relève pas du non-respect des obligations des textes. C'est le cas des infiltrations -je prends l'exemple le plus courant- en toiture-terrasse dans le cadre d'une décennale.

Lorsque l'immeuble a moins de 10 ans, il est évident que le syndic, bien que ce soit des travaux urgents, il pleut dans le séjour du copropriétaire sous toiture, il y a un seau au milieu du séjour -j'ai eu ce cas de figure- il n'est pas question de réparer cette toiture, puisqu'en expertise judiciaire il faut que .... Vous connaissez la musique tous et là, il est dans l'eau pendant 4-5 ou 7 ans, le record a été 9 ans.

Il y avait 3 500 mètres carrés de terrasses à refaire. Il n'y en avait que 2 ou 3 qui avaient des seaux et pendant 9 ou 10 ans ils ont subi... Que peuvent faire ces personnes qui rencontrent un grave préjudice ? Réclamer le dédommagement de ce préjudice, et là on est tranquille, ce ne sera pas à la charge du syndic, là-dessus on est clair, mais dans le cadre de la procédure. Encore faut-il qu'on ne puisse pas reprocher au syndic de ne pas avoir tenté de trouver une réparation amiable par la mise en jeu de l'assurance dommage ouvrage, car c'est une obligation qu'il ne faut pas oublier.

2.3. La mise en oeuvre de la responsabilité du syndic

Sur quelles bases y a-t-il responsabilité du syndic ? En général sur le fondement de l'article 1992 du Code civil (N° Lexbase : L2215ABN), mais je rappelle également que ce matin on a parlé de la faute quasi délictuelle du syndic, on l'assigne directement, mais généralement en copropriété il faut assigner le syndicat des copropriétaires puisque c'est lui qui doit la conservation de l'immeuble, c'est son objet et le syndic qui est le mandataire du syndicat des copropriétaires.

Un arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2012 (Cass. civ. 3, 2 octobre 2012, n° 11-24.200, F-D N° Lexbase : A9759ITM), les références sont sur le texte, mais je ne sais pas comment nous publierons ces articles, a résumé parfaitement la procédure engagée pour la mise en cause de la responsabilité du syndic.

Le syndicat des copropriétaires et même sans faute de sa part est responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic de copropriété et son mandataire dans l'exercice de ses fonction-là ; la Cour de cassation fait référence aux articles 1382 (N° Lexbase : L1488ABQ) et 1998 (N° Lexbase : L2221ABU) du Code civil. C'est l'article qui dit ceci : "le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement".

Voilà comment mettre en jeu la responsabilité des syndics. N'y a-t-il que les copropriétaires qui puissent utiliser les erreurs du syndic ? Il y a aussi les tiers extérieurs, en ce sens que le syndic dans l'urgence passe l'ordre de travaux et omet de préciser qu'il le fait au nom du syndicat des copropriétaires. Nous avons un arrêt de la Cour de cassation du 23 septembre 2009 (Cass. civ. 3, 23 septembre 2009, n° 08-18.282, FS-D N° Lexbase : A3466ELX) qui dit que le syndic qui ne déclare pas, lors de la passation d'un marché de travaux, agir en qualité de mandataire du syndicat de copropriétaires, le syndic de copropriété s'engage personnellement à l'égard de l'entrepreneur et peut se voir actionner en paiement.

Le syndic est donc toujours responsable, le syndic doit être prudent, le syndic doit savoir résister à la pression des copropriétaires, du conseil syndical en particulier et je voudrais, à titre de conclusion, vous faire des propositions.

Conclusion

Gardez en mémoire que je ne cautionne pas l'idée que puisque le syndic a fait l'erreur, puisqu'on ne sait pas comment couvrir la non convocation de l'assemblée générale et que le copropriétaire débiteur c'est un trou dans la caisse, on pense au syndic et à ses assureurs.

Je dis "oubliez", je suis contre évidemment ! Le syndic ne peut pas être là pour faire marcher ses assurances ; C'est ce qui vient le plus souvent, c'est l'expérience du terrain, à l'esprit des copropriétaires, "vous avez une assurance, faites-la marcher, etc.".

Je fais trois propositions pour essayer de trouver un palliatif à cette rigueur législative.

Puisque nous savons que nous n'avons pas le choix, lorsqu'on convoque l'assemblée générale à chaud, les copropriétaires votent les travaux sur un seul devis ; ils n'ont pas le choix puisqu'il n'y a plus de chauffage, c'est cela ou alors... Pourquoi ne pas adopter une position médiane, à savoir que le conseil syndical serait informé et confirmerait l'urgence ?

En cas de divergence avec le syndic, et seulement dans ce cas, ce dernier convoquerait immédiatement l'assemblée générale afin de faire entériner ces travaux. Ce serait évidemment avec une limite, en cas de discordance, sinon ces travaux appuyés par le conseil syndical seraient approuvés los de l'assemblée Générale qui approuve les comptes.

Il faudrait simplement nuancer cette proposition sur le montant des travaux ; on vous a dit ce matin 700 000 euros par exemple, mais des travaux à 150 000 ou 200 000 euros, évidemment, nécessitent une assemblée générale ! Il faudrait plafonner cette proposition pour des travaux qui sont exceptionnels, urgents, mais qui n'atteignent pas des chiffres colossaux.

J'ai eu ce cas de figure sur 5 étages des colonnes à changer immédiatement, le laboratoire du rez-de-chaussée était inondé. On a fait des recherches, les pompiers sont intervenus, les policiers aussi parce qu'un des copropriétaires sur la colonne n'ouvrait pas, bref, cela nous a coûté 38 000 euros.

Il se trouve, et c'est la deuxième proposition que je vous fais, que c'est une copropriété de 330 logements et j'avais fait voter en assemblée générale, je ne sais pas si c'est très solide juridiquement, une délégation au conseil syndical d'autoriser le syndic à réaliser dans le cadre de l'urgence à due concurrence de 40 000 euros.

Lorsque l'incident a eu lieu, j'ai mis en demeure par écrit le conseil syndical de me dire sous 48 heures s'il utilisait cette délégation pour m'autoriser à réaliser ces travaux ou je convoquais l'assemblée générale. 330 copropriétaires à convoquer en recommandé AR...

Le conseil syndical a cautionné ces travaux, comme on avait une petite réserve, on a fait ces travaux qui ont été validés à l'assemblée générale suivante.

La deuxième proposition c'est donc une délégation au conseil syndical, donnée en assemblée générale, car n'oubliez pas que nous sommes dans une démocratie, l'assemblée générale a le pouvoir souverain.

La troisième proposition concerne les copropriétés de 20 lots principaux. Le syndic devrait récolter l'accord unanime des copropriétaires par écrit dans un délai de 10 jours, passé ce délai la règle générale s'appliquerait.

Je ne l'ai pas inventé, je l'ai tiré de la loi belge sur la copropriété, pour un autre cas de figure, mais j'ai trouvé que c'était astucieux.

En conclusion, je dis que le législateur qui est très prolixe dans le Code de la copropriété -voilà le Code la copropriété édition 2013, ce sont les deux éditions- je pense qu'il faudrait en supprimer 20 %, mais cela étant dit, il devrait essayer de trouver une solution pour oublier la solution de faire payer le syndic. Il a fait une faute, il faut la sanctionner, mais certainement pas en le mettant en dépôt de bilan, ce qui pourrait être le cas".

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