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N7726BZ8
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par Sylvian Dorol, Commissaire de justice associé (Venezia), Directeur scientifique de la revue Lexbase Contentieux et recouvrement, Expert près l’UIHJ, et Guewen Le Cloerec, Commissaire de justice (Venezia)
le 25 Mars 2024
Mots-clés : commissaire de justice • contentieux locatif • état des lieux • procédures civiles d’exécution • constat
La revue Lexbase Contentieux et Recouvrement vous propose de retrouver la quatrième chronique illustrée par les plus récentes décisions jurisprudentielles sous la forme d’un contenu original rédigé par Sylvian Dorol, et Guewen Le Cloerec.
Sommmaire
- Cass. civ. 3, 26 octobre 2023, n° 22-16.216, FS-B N° Lexbase : A42741PY
- CA Paris, 1, 10, 9 novembre 2023, n° 23/08515 N° Lexbase : A65551ZS
- Cass. civ. 3, 16 novembre 2023, n° 22-19.422, FS-B N° Lexbase : A58971ZG
- Cass. civ. 2, 23 novembre 2023, n° 21-22.913, F-B N° Lexbase : A861013B
- CA Riom, 24 octobre 2023, n° 23/00794 N° Lexbase : A03101RW
- CA Douai, 28 septembre 2023, n° 22/02664 N° Lexbase : A43641ML
- CA Lyon, 23 novembre 2023, n° 20/01021 N° Lexbase : A904914W
IV. Procédures civiles d’exécution
- Cons. const., décision n° 2023-1068 QPC, du 17 novembre 2023 N° Lexbase : A61411ZH)
- CA Nancy, 23 novembre 2023, n° 23/01082 N° Lexbase : A699914Y
Dans le cadre d’un bail commercial, un impayé locatif amène preneur et bailleur à saisir la justice. Une ordonnance de référé est rendue, suspendant les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement intégral des échéances courantes outre un prorata de l’arriéré locatif. Au bout de huit mois, l’échéancier prévoyait le versement de 20 031 euros, mais seuls 20 000 euros ont été réglés.
Le bailleur a donc relancé les poursuites, fait signifier un commandement de quitter les lieux et mené à son terme la procédure d’expulsion. Pour 31 euros plaide l’expulsé ?!
La cour d’appel de Toulouse a donné raison au locataire se fondant sur le solde résiduel de 31 euros.
À la suite du pourvoi en cassation, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a donc dû répondre à la question suivante : la persistance d’un arriéré locatif résiduel permet-il au bailleur de poursuivre la procédure d’expulsion de son locataire jusqu’à son terme, se fondant sur le jeu de la clause résolutoire ?
À la lecture de cet arrêt rendu le 26 octobre 2023, il est possible de déduire que l’appréciation du respect de l’échéancier doit être réalisé de manière stricte, à l’euro près.
La Haute juridiction censure l’arrêt rendu par la cour d’appel de Toulouse pour violation de l’article L. 145-41 du Code de commerce N° Lexbase : L1063KZE au motif du non-respect par le locataire des délais de paiement accordés.
Il est également intéressant de noter que l’octroi de délai sur vingt-quatre mois est indifférent, seule une échéance partiellement impayée, même au bout de quelques mois, suffit à redonner à l’ordonnance de référé l’ensemble de ses effets.
Il semble donc prudent de respect à la lettre les échéanciers mis en place, indexations comprises le cas échéant, afin d’éviter une expulsion pour quelques euros…
Intéressante décision rendue par la cour d’appel de Paris le 9 novembre dernier ! Elle répond à une question qui tracassait bailleurs et commissaires de justice : comment la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite N° Lexbase : L2872MI9 doit s’appliquer dans le temps ?
Sans tergiverser, les magistrats parisiens affirment avec vigueur « La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite est entrée en vigueur dès le 29 juillet et s'applique, s'agissant d'une loi de procédure, aux procédures en cours. ». Prononcée en matière de squat, la solution confirme l’analyse du Professeur Julien Laurent qui écrivait que « dans un avis du 16 février 2015 (Cass., avis, 16 février 2015, n° 15002 N° Lexbase : A6002NBW) la Cour de cassation a énoncé que « la loi nouvelle [régit] immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés ». Or, l’on s’en souvient, cet avis était précisément et justement rendu à propos de l’application aux baux en cours de l’article 24-V tel qu’issu de la loi « ALUR » ayant porté, par dérogation au Code civil, le délai de grâce maximum de paiement des dettes locatives de deux ans à trois ans ».
S. Dorol, Questions au professeur Julien Laurent relatives au nouvel article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 : quelle application aux contrats de bail d’habitation en cours?, Lexbase Contentieux et Recouvrement, décembre 2023, n° 3 N° Lexbase : N6752BZ4).
Un contrat de bail d’habitation est conclu. Les locataires donnent congé et quittent le logement.
Le propriétaire du logement procède, seul, à l’établissement de l’état des lieux de sortie tout en chiffrant les retenues à opérer sur le dépôt de garantie. Mais les locataires contestent, sollicitant le remboursement de leur dépôt de garantie.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a donc dû répondre à la question suivante : l’établissement d’un état des lieux de sortie par l’une seule des parties, en l’absence de l’autre, peut-elle servir de fondement à une retenue sur le dépôt de garantie ?
À la lecture de cet arrêt rendu le 16 novembre 2023, il est possible de déduire que l’état des lieux de sortie réalisé de manière non contradictoire ne peut aucunement servir de base à une quelconque retenue sur le dépôt de garantie (sauf s’il est réalisé par un commissaire de justice, et respect du formalisme de convocation préalable). La position de la Cour de cassation semble être en adéquation avec l’esprit de l’article 3-2 de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 N° Lexbase : L8461AGH, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Il est possible de déduire de cette décision que l’état des lieux de sortie unilatéralement réalisé par une partie est dénué de toute valeur.
Il est intéressant de rappeler ici que l’état des lieux réalisé par un commissaire de justice en pareille hypothèse se fait à frais partagés, le bailleur aurait donc pu s’éviter bien des tracas en se conformant aux dispositions de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989, précitée (v. L’état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur ne vaut rien…, Lexbase Droit privé, novembre 2023, n° 965 N° Lexbase : N7493BZK).
Un procès est engagé devant le conseil de prud’hommes opposant un salarié à son employeur. Un jugement est rendu. Le salarié, représenté par un défenseur syndical, interjette appel.
Son employeur, quant à lui, est représenté par un avocat.
Le défenseur syndical représentant le salarié remet en outre ses conclusions à l’avocat de l’employeur en main propre contre récépissé. La société dépose des conclusions d’incident, mettant en avant la caducité de l’appel aux motifs que le défenseur syndical n’a pas procédé par LRAR ou par voie de signification comme imposé par l’article 930-3 du Code de procédure civile N° Lexbase : L6642LEQ.
La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a donc dû répondre à la question suivante : la remise de conclusions d’appel en main propre contre récépissé dans le cadre d’une communication entre avocat et défenseur syndical est-elle recevable ?
À la lecture de cet arrêt rendu le 23 novembre 2023, il est possible de déduire que, bien que non prévue par les textes, ce mode de communication attestant de la remise et d’une date certaine demeure recevable sauf à prouver l’existence d’un grief en découlant. La Haute juridiction lui applique en effet le régime des nullités dites de forme
Il est donc possible d’imaginer que la remise en main propre contre récépissé prévue par l’article 667 du Code de procédure civile N° Lexbase : L8430IRN relatif aux notifications ordinaires, pourrait être admise dans d’autres contextes si aucun grief n’était occasionné par son recours (v. Procédure d’appel et défenseur syndical et vice de forme : remise contre récépissé des conclusions d’appelant en substitution de la LRAR, la démonstration d’un grief est nécessaire !, Lexbase Droit privé, novembre 2023, n° 966 N° Lexbase : N7582BZT).
« Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » : cet adage a été repris par la cour d’appel de Riom, par un arrêt en date du 24 octobre 2023, pour valider un procès-verbal de recherches infructueuses dressé par un commissaire de justice.
Une ordonnance de référé avait en effet été rendue le 15 décembre 2022 et signifiée par un commissaire de justice le 24 janvier 2023 selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile N° Lexbase : L6831H77. Le destinataire de la signification contestait cette dernière au motif que le commissaire de justice ayant échangé avec lui au téléphone, ne lui aurait pas demandé sa nouvelle adresse afin de tenter de lui signifier l’acte.
La cour d’appel de Riom a donc dû répondre à la question suivante : le commissaire de justice conversant au téléphone avec le destinataire d’un acte a-t-il l’obligation de lui demander formellement sa nouvelle adresse afin de satisfaire aux exigences prévues par l’article 659 du Code de procédure civile N° Lexbase : L6831H77 ?
À la lecture de cet arrêt rendu le 24 octobre 2023, il est possible de déduire qu’un appel téléphonique à l’attention du destinataire de l’acte, communiquant le nom de la commune dans laquelle il réside sans fournir sa nouvelle adresse, suffit à valider les investigations du commissaire de justice.
A contrario, il est également possible de déduire que le comportement du débiteur, ne communiquant qu’une partie des informations, permet de caractériser la mauvaise foi de ce dernier, l’empêchant ainsi « de sa plaindre de sa propre turpide » pour reprendre les termes de la décision.
Il est également intéressant de noter qu’avant même d’aborder la question de l’appel téléphonique, les recherches effectuées par le confrère (visite détaillée à l’ancienne adresse et interrogation de la mairie) semblaient apparaître comme suffisantes. La décision précise en effet qu’« à ce stade, on ne saurait reprocher à l’huissier de n’avoir pas tenté par tous moyens de délivrer l’acte ».
« Il vaut mieux être seul que mal accompagné. » Si l’adage s’applique à tout un chacun, il ne s’applique pas au commissaire de justice qui doit être bien accompagné, et seulement bien accompagné. Que ce soit en saisie ou en constat, le commissaire de justice doit être bien accompagné.
Mais qu’est-ce qu’être « bien accompagné » ? En matière de saisie-vente et expulsion, c’est être accompagné des personnes prévues par la loi, c’est-à-dire indépendantes du créancier et du commissaire de justice.
Mais en constat ? En matière amiable, et notamment dans le cadre du constat d’achat, il est acquis par la jurisprudence que le tiers acheteur accompagnant le commissaire de justice doit être indépendant et impartial au sens de l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’Homme et des libertés fondamentales N° Lexbase : L7558AIR, c’est-à-dire sans lien avec le requérant, son conseil et le commissaire de justice.
En matière de constat judiciaire, c’est-à-dire réalisé sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile N° Lexbase : L1497H49, le juge peut prévoir que le commissaire de justice soit assisté de tiers : force publique, serrurier et expert. Sur ce dernier point, il convient de rappeler les dispositions de l’article 237 du Code de procédure civile N° Lexbase : L1730H4T que « le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité ». Cet article trouve écho dans l’article 7.3 des règles de la déontologie de la Compagnie nationale des experts de justice en informatique et techniques associées qui prévoir que « sauf demande écrite de l’ensemble des parties et accord du juge, l’expert consulté à titre privé ne peut ensuite accepter une mission d’expertise de caractère juridictionnel concernant la même affaire ».
Ces rappels effectués, il est alors facile de comprendre l’arrêt rendu par la cour d’appel de Douai le 28 septembre 2023 et sanctionnant un constat du commissaire de justice au motif que le duo commissaire/expert informatique avait déjà œuvré ensemble dans la même affaire, avant l’ordonnance 145 du Code de procédure civile N° Lexbase : L1497H49, pour le compte du requérant. Le commissaire de justice, s’il est présumé indépendant par sa qualité d’officier public et ministériel, doit cependant veiller à ce que les tiers qui l’assistent soit également indépendant. À défaut, le tribunal se chargera de vérifier et de sanctionner (v. S. Racine et E. Laurentin, Commissaire de justice et expert informatique, une indépendance et une impartialité remise en question, Lexbase Contentieux et Recouvrement, décembre 2023, n° 4 N° Lexbase : N7700BZ9).
L’évolution du contentieux des constats internet est passionnant. Au début des années 2000, le contentieux était uniquement technique, de telle sorte qu’un protocole prétorien avait rapidement émergé, consolidé par moults décisions durant une dizaine d’années.
Les commissaires de justice maîtrisant largement la matière, les constats internet ne subissent plus que rarement des attaques techniques, mais davantage juridiques. Ainsi, et il faut s’en féliciter, sont-ils vus comme des actes juridiques avant tout et non des manipulations techniques.
Dès lors, ne faut-il pas être surpris à la lecture de la décision rendue par la cour d’appel de Lyon le 23 novembre 2023. Dans cette décision, le constat internet est attaqué par une partie au motif que, selon elle, l’officier public et ministériel porte des appréciations de fait et de droit sur ses constatations, outrepassant les pouvoirs dévolus à l'huissier par l'article premier de l’ordonnance n° 45-2592, du 2 novembre 1945, relative au statut des huissiers N° Lexbase : L8061AIE.
Cette critique est motivée par le fait que le procès-verbal est structuré en deux parties intitulées « Sur la confusion de référencement "SUCCESS INSIGHT" » et « Sur l'utilisation déguisée du terme "SUCCESS INSIGHT" »… La cour d’appel retient cependant la validité du procès-verbal au motif que les mentions portées par l'huissier de justice ne sont que l'indication des domaines d'investigation demandés. Elle précise que « toutes les constatations réalisées ensuite et détaillées dans chacune de ces deux parties ne sont que des constatations de fait décrivant les opérations réalisées et les mentions que l'huissier lit sur les différentes pages internet auxquelles il accède. Aucune appréciation juridique n'est portée dans son constat ».
Il appert de cet arrêt qu’un procès-verbal de constat de commissaire de justice peut donc être structuré selon les demandes du requérant, sans pour autant que son acte ne perde de sa nécessaire objectivité.
IV. Procédures civiles d’exécution
Le Conseil constitutionnel a été saisi par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. QPC, 12 septembre 2023, n° 23-12.267, F-D N° Lexbase : A82681GC) d’une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit, de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire N° Lexbase : L7740LPD, ainsi que des articles L. 231-1 N° Lexbase : L5861IRI et L. 233-1 N° Lexbase : L5862IRK du Code des procédures civiles d’exécution.
Il est reproché aux dispositions des textes précités de ne pas prévoir, en cas de vente par adjudication faisant suite à une saisie de droits incorporels, la possibilité pour le débiteur de contester devant le juge de l’exécution le montant de leur mise à prix…
Le Conseil constitutionnel relève qu’il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que, d’une part, en cas de vente par adjudication des droits saisis, le créancier fixe unilatéralement le montant de leur mise à prix et, d’autre part, le juge de l’exécution n’est pas compétent pour connaître de la contestation de ce montant. Dès lors, aucune autre disposition ne permet au débiteur de contester devant le juge judiciaire le montant de la mise à prix fixé par le créancier. En conséquence, le Conseil constitutionnel énonce qu’au regard des conséquences significatives qu’est susceptible d’entraîner pour le débiteur la fixation du montant de la mise à prix des droits saisis, il appartenait au législateur d’instaurer une voie de recours.
Estimant que l’abrogation immédiate des dispositions déclarées inconstitutionnelles entraînerait des conséquences manifestement excessives, le Conseil constitutionnel reporte leur abrogation au 1er décembre 2024.
De plus, afin de faire cesser l’inconstitutionnalité constatée à compter de la publication de la décision, les Sages relèvent qu’il y a lieu de juger que, jusqu’à l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi ou, au plus tard, au 1er décembre 2024, que le débiteur est recevable à contester le montant de la mise à prix pour l’adjudication des droits incorporels saisis devant le juge de l’exécution dans les conditions prévues par le premier alinéa de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire N° Lexbase : L7740LPD (v. Saisie de droits incorporels et mise à prix : dispositions censurées par le Conseil constitutionnel, Lexbase Droit privé, novembre 2023, n° 965 N° Lexbase : N7470BZP).
Certains plaideurs ne manquent pas d’imagination. Surtout lorsqu’il s’agit d’échapper à une saisie immobilière ! Il est vrai que, dans cette hypothèse, le jeu en vaut la chandelle.
Il convient de rappeler que l'article R. 112-1 du Code des procédures civiles d'exécution N° Lexbase : L2140ITG dispose que tous les biens mobiliers ou immobiliers, corporels ou incorporels appartenant au débiteur peuvent faire l'objet d'une mesure d'exécution forcée ou d'une mesure conservatoire, si ce n'est dans les cas où la loi prescrit ou permet leur insaisissabilité. Or, l'article L. 112-1, 7°, dudit code N° Lexbase : L5800IRA prévoit que ne peuvent être saisis les objets indispensables aux personnes handicapées ou destinés aux soins des personnes malades, s'agissant d'un principe d'insaisissabilité absolue.
Dans l’espèce de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Nancy le 23 novembre 2023, un débiteur s’est vu saisir sa résidence, où il vit avec son épouse handicapée. Cette dernière dispose d’ailleurs d’un lit médicalisé réalisé sur mesure, scellé aux murs.
Le débiteur saisi soutient donc que ce lit est un immeuble par destination, et que son insaisissabilité s’étend à l’ensemble de la maison.
Il convient cependant de rappeler qu’aux termes de l’alinéa 1er, de l’article 525 du Code civil N° Lexbase : L3099ABE, « le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés ».
La cour d’appel de Nancy retient que « la preuve n'est pas rapportée que le lit médicalisé réalisé sur mesure (en considération des éléments physiques et du handicap de Mme [B] [M] ) ne peut être enlevé sans détérioration grave de l'immeuble » pour déclarer en l’espèce le logement familial saisissable.
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