[Brèves] État des lieux par huissier : le partage des frais conditionné par le strict respect du formalisme de convocation

► Il résulte de l'article 3-2 de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 que, lorsque les parties n'ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au moins sept jours à l'avance, celle qui a pris l'initiative de faire établir l'état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût.

Le deuxième alinéa de l’article 3-2 de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 N° Lexbase : Z00049UY prévoit en effet que, « si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa [c’est-à-dire à l’amiable], il est établi par un commissaire de justice [anciennement huissier de justice], sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ».

Dans son arrêt rendu le 26 octobre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation déduit de ces dispositions la solution précitée, autrement dit la sanction du non-respect du formalisme ainsi prévu, et en l’occurrence le non-respect du délai de convocation : la partie ayant pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par huissier de justice devra en assumer seule les frais.

Aussi, en l’espèce, elle approuve la décision rendue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui, ayant constaté que les locataires avaient été avisés moins de sept jours à l'avance de la date à laquelle les opérations de constat seraient réalisées, en avait exactement déduit que la demande de remboursement de la moitié du coût de l'établissement de l'état des lieux de sortie devait être rejetée.

On relèvera que la solution peut interpeller dans la mesure où la sanction pèse sur la partie à l’initiative de la démarche de faire établir l’état des lieux par commissaire de justice, en cas de non-respect d’obligations dont elle n’est pas débitrice, et qu’elle ne peut donc maîtriser, puisque c’est le commissaire de justice qui est débiteur des formalités de convocation.

Par ailleurs, en l’espèce, le bailleur, au soutien de son pourvoi, faisait valoir que la méconnaissance de cette exigence n'avait causé aucun grief (l’un des colocataires était présent lors du constat d’état des lieux). Mais l’argument ne trouve pas écho auprès de la Cour de cassation qui s’en tient à une interprétation stricte des textes.

Quoi qu’il en soit, on rappellera que la responsabilité de l’une ou l’autre des parties quant à l'absence d’établissement d'un état des lieux à l’amiable peut être retenue pour justifier que l’entièreté des frais soit mis à sa charge (Cass. civ. 3, 15 février 2023, n° 21-24.024, F-D N° Lexbase : A46669D8 : ayant constaté que la bailleresse, qui avait seule mandaté l'huissier de justice, n'avait procédé à l'état des lieux de sortie qu'après le départ de la locataire à l'expiration du délai de préavis, en dépit des sollicitations en temps utile de celle-ci, la cour d'appel a pu en déduire que sa demande de partage des frais d'établissement de l'état des lieux devait être rejetée).

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