[Jurisprudence] Précision importante sur la procédure devant le TGI statuant en matière de fixation du prix du bail

Lorsque la demande en révision du loyer est formée accessoirement devant le tribunal de grande instance saisi à titre principal d'une question relevant de sa compétence, cette demande est instruite suivant les règles applicables devant cette juridiction et non pas suivant la procédure spéciale en vigueur devant le juge des loyers commerciaux. Telle est la précision apportée pour la première fois par la Cour de cassation (Cass. com., 27 novembre 2002, n° 01-12.775, FS-P) sur les conséquences procédurales de la compétence accessoire du TGI en matière de fixation du prix du loyer. En l'espèce, le titulaire de deux baux portant sur des locaux à usage commercial, avait reçu un commandement de payer un arriéré de loyer visant une clause résolutoire. Il avait alors assigné son bailleur en suspension de la clause avec obtention d'un délai de paiement et avait également sollicité une révision des loyers en chiffrant globalement sa demande pour les deux locaux à une certaine somme.
La Cour d'appel avait déclaré sa demande de révision irrecevable au motif que le montant du loyer révisé n'était pas clairement défini pour chaque bail.

En effet, la demande de révision du loyer du bail commercial doit préciser le montant du loyer demandé ou offert (C. com., art. L. 145-37 N° Lexbase : L5765AID et décret n° 53-960, 30 septembre 1953, art. 26 N° Lexbase : L3448AH8). La Cour de cassation fait une lecture stricte de cette condition qui, si elle n'est pas remplie, rend la demande nulle. Elle exige que la demande initiale contienne ce montant et refuse de considérer sa mention dans une assignation ultérieure comme susceptible de remédier à cette irrégularité (Cass. civ. 3ème, 12 octobre 1976 N° Lexbase : A7045AGZ). Le montant doit, en outre, être clairement chiffré et pas seulement déterminable (Cass. civ. 3ème, 17 décembre 1986, Epx Lafond Franckauser c/ S.A. Pierre Renaud, Loyers et copropriété 1987 n°91). Toutefois, celui qui fait cette demande a la possibilité de modifier le loyer demandé au cours de l'instance en révision (Cass. civ. 3ème, 30 juin 1971 N° Lexbase : A6700AGA).

En l'espèce, la régularité de cette condition était critiquée au regard du fait que la demande de révision ne contenait qu'un montant unique qui englobait les deux baux dont était titulaire le preneur. La Cour de cassation ne s'est pas prononcée sur ce point, le débat s'étant déplacé sur l'applicabilité même des règles relatives au contenu de la demande en révision du loyer devant un TGI saisi à titre accessoire. Il faut toutefois admettre qu'au regard de l'application stricte qu'elle fait de l'article 26, al. 2 du décret du 30 septembre 1953, une telle demande portée devant le juge des loyers commerciaux - le président du TGI - aurait sûrement été déclarée nulle.

Cependant, en l'espèce, c'est le TGI qui avait été saisi. En principe, c'est le président du TGI qui est compétent pour fixer le montant du loyer du bail révisé ou renouvelé, tandis que les autres contestations sont portées devant le TGI (décret n° 53-960, 30 septembre 1953, art. 29 N° Lexbase : L3451AHB). Celui-ci est toutefois compétent à titre accessoire pour connaître d'une action en fixation du prix du bail (art. 29 du décret, précité). Ainsi, par exemple, le TGI saisi d'une contestation sur la date de renouvellement du bail peut statuer sur la demande en fixation du montant du loyer du bail renouvelé (Cass. civ. 3ème, 24 février 1999 N° Lexbase : A0239AUE). Dans l'arrêt du 27 novembre 2002, le TGI avait été saisi à titre principal d'une action en suspension des effets de la clause résolutoire avec obtention d'un délai de paiement. Il pouvait donc valablement se prononcer sur la demande de révision. Cette faculté, qui est même une obligation si une partie le demande (Cass. civ. 3ème, 24 mars 1993 N° Lexbase : A5939AHG), ne voit pas ses effets cantonnés à la seule question du tribunal compétent. Elle joue sur les règles même de procédure applicable à l'occasion de la procédure en fixation du montant du loyer.

Selon la Cour de cassation, et c'est l'apport de l'arrêt commenté, la demande en révision devant le TGI est instruite suivant les règles applicables devant cette juridiction. C'est la raison pour laquelle il importait peu de savoir si la mention dans la demande d'un loyer global pour deux baux respectait ou non les conditions de l'article 26 du décret du 30 septembre 1953 dans la mesure ou cette dernière disposition ne s'appliquait pas.

On notera que la solution excède la simple mention du montant du loyer révisé dans la demande car c'est l'ensemble des règles relatives à l'instruction de la demande du loyer révisé applicables devant le juge des loyers qui est visé. Il faut en conclure que, par exemple, la demande n'a pas à être nécessairement formulée par acte extrajudiciaire comme l'impose l'article 26 du décret du 30 septembre 1953. La question reste posée de savoir si les autres spécificités procédurales propres aux actions en fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé doivent être respectées, notamment l'exigence d'un mémoire préalable (décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, art. 29 , al.1, précité et art. 29-1 N° Lexbase : L3452AHC). Si la Cour de cassation refuse d'assimiler le mémoire préalable à la demande de révision initiale (Cass. civ. 3ème, 5 juillet 1983 N° Lexbase : A7593AGC), il n'en reste pas moins que dans l'arrêt rapporté, la Cour de cassation exclut, devant le TGI, l'application des règles relatives à l'instruction de la demande. Le mémoire préalable, en tant qu'il oblige les parties à fournir au juge, avant les débats, les éléments lui permettant de fixer le prix du loyer, peut sans nul doute être rattaché aux règles relatives à l'instruction de la demande.

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