Le contrat de crédit-bail immobilier s'analyse comme une location d'un immeuble à usage professionnel suivie, le cas échéant, d'une cession, laquelle n'intervient pas nécessairement au profit du locataire initial. Telles sont les précisions apportées par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 octobre 2011 (Cass. civ. 3, 19 octobre 2011, n° 10-13.651, FS-P+B
N° Lexbase : A8748HYN). En l'espèce, le 5 août 1997, une société I. avait donné à bail des locaux à usage de bureaux à la société D. Le 12 mai 1998, elle lui avait consenti, pour une durée de 15 ans à compter du 5 août 1997, une promesse unilatérale de vente de ce bien dont le prix était fixé à 67 % du montant des loyers restant à courir jusqu'au 4 août 2012 ; le 19 février 2003 la SCI F. avait acquis la propriété des locaux par adjudication ; la société D., qui avait sous-loué une partie des locaux à M. E., le 29 novembre 2004, substitué M. E. dans le bénéfice de la promesse de vente, lequel avait levé l'option le 15 juillet 2005 par LR/AR adressée à la SCI F. ; la société D. avait été mise en liquidation judiciaire et le juge-commissaire avait autorisé la résiliation du bail le 7 septembre 2005 ; la SCI F. ayant demandé la restitution des locaux, M. D. l'avait assignée en réalisation forcée de la vente. Pour accueillir la demande, la cour d'appel avait relevé que l'acte authentique signé le 12 mai 1998, qui comprenait à la fois le dépôt, aux fins de publication, du bail en date du 5 août 1997 et la promesse unilatérale de vente d'une durée de quinze ans consentis par la société I. à la société D., stipulait que cette dernière aurait la possibilité de substituer toute personne physique ou morale dans le bénéfice de la promesse à condition de respecter les conditions de celle-ci et du bail, que le prix de vente était fixé sur la base de 67 % du montant total des loyers calculé sur une période de 15 ans, que les loyers versés à hauteur de ce pourcentage lors de la levée de l'option viendraient en déduction du prix de vente, et que les deux contrats (bail et promesse de vente) étant indissociables, le non-paiement des loyers entraînerait la résiliation du bail et la perte du bénéfice de la promesse (CA Versailles, 10 décembre 2009, n° 07/08892
N° Lexbase : A2616EWS). Selon la Cour suprême, les juges d'appel en ont exactement déduit, sans se contredire ni violer les dispositions de l'article L. 313-7 du Code monétaire et financier (
N° Lexbase : L7976HBZ), qui n'exige pas que la cession intervienne nécessairement au profit du locataire initial que cet accord présentait les traits essentiels d'un contrat de crédit-bail immobilier, valable en tant qu'effectué dans un cadre ponctuel en dehors de toute activité habituelle prouvée de la part de la société I., peu important le fait que M. D. fût sous-locataire dès lors que sa substitution dans le bénéfice de la promesse était conforme aux stipulations du contrat qui n'exigeaient pas de conditions particulières du promettant substitué.
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