Le loyer manifestement sous-évalué peut donner lieu à réévaluation, lors du renouvellement du bail, alors même qu'une précédente réévaluation, appliquée par 1/6ème sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, serait en cours à cette date. Telle est la solution dégagée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 12 octobre 2011 (Cass. civ. 3, 12 octobre 2011, n° 10-20.122, FS-P+B
N° Lexbase : A7578HYC). En l'espèce, une SCI propriétaire d'un logement donné à bail aux époux M., avait, le 29 juin 2006, notifié aux locataires une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué ; les preneurs n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle avait saisi la Commission départementale de conciliation puis les avait assignés en fixation du prix du bail renouvelé. Pour rejeter cette demande, la cour d'appel avait retenu que le contrat de bail faisait suite à un contrat de bail précédent dans le cadre duquel la Commission de conciliation avait été saisie, que cette commission avait rendu le 21 novembre 2003 un avis constatant la conciliation totale des parties sur un loyer de 585 euros dans six ans avec une augmentation de 88,40 euros à étaler sur six années, que le bailleur qui avait accepté en novembre 2003 que le montant du loyer soit fixé six années plus tard, soit en novembre 2009, à la somme de 585 euros, qui applique tous les ans l'augmentation de loyer par 1/6ème et qui rappelait expressément son accord dans son courrier du 15 janvier 2004, ne pouvait pas sérieusement soutenir que ce loyer était manifestement sous-évalué sauf à mettre à néant l'accord des parties en novembre 2003 et la sécurité des transactions. Mais ce raisonnement n'aura pas convaincu la Haute juridiction qui retient la violation des articles 10, alinéa 1er, 13 a) et 17 c), alinéas 7 et 8, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (
N° Lexbase : L8461AGH), ensemble l'article 1134 du Code civil (
N° Lexbase : L1234ABC). En effet, la Cour suprême rappelle que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales ; les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ; la hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat ; toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
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