[Brèves] Vente à réméré : attention à la prescription de l’action tendant à faire constater l'exercice régulier de la faculté de rachat

► L'action qui tend à faire juger qu'une partie a valablement exercé une faculté de rachat entraînant la résolution de la vente est de nature personnelle et se prescrit par cinq ans.

La solution ainsi retenue par la Cour de cassation dans son arrêt rendu le 8 juin 2023, inédite à notre connaissance, mérite une attention particulière en ce qu’elle vient répondre à une question théorique intéressante.

Vente à réméré. Pour rappel, la vente avec faculté de rachat, encore appelée vente à réméré, est le contrat par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, et le remboursement de divers frais (C. civ., art.  1659 N° Lexbase : L1781IEP).

L’affaire. L’affaire concernait une vente de parcelles, conclue par acte authentique du 8 juin 1995, qui prévoyait une faculté de réméré au profit des vendeurs pendant cinq ans en contrepartie du paiement, à l'acquéreur, de la somme de 40 000 francs payable au terme des cinq ans.

Par lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 30 mars et 28 avril 2000, les vendeurs avaient informé l’acquéreur, et le syndic de la copropriété édifiée sur les parcelles, de leur volonté d'user de la faculté de réméré et de redevenir propriétaires d’une parcelle.

Le 10 juillet 2003, l'assemblée générale des copropriétaires avait refusé la cession.

Le 18 février 2016, les ayants droit des vendeurs décédés avaient assigné le syndicat des copropriétaires pour faire constater qu'ils avaient régulièrement fait valoir leurs droits sur la parcelle litigieuse et juger qu'ils en étaient les propriétaires.

Le syndicat des copropriétaires leur a opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de leur action.

Question. C’est dans ce contexte qu’a été soulevée la question très intéressante de la nature de l’action (et subséquemment sa prescription) des vendeurs tendant à voir constater qu'ils ont régulièrement usé de leur faculté de rachat :

• faut-il considérer que les vendeurs sont redevenus propriétaires dès la notification de leur choix d'user de leur faculté de rachat et que l’action n'a d'autre objet qu'une revendication immobilière par nature imprescriptible ? C’est ce qu’avait retenu la cour d’appel de Grenoble en l’espèce ;
• ou bien faut-il considérer que l'action des vendeurs, en ce qu'elle était fondée sur l'exercice régulier de la faculté contractuelle de rachat prévue à l'acte de vente, était une action personnelle soumise à la prescription quinquennale prévue à l'article 2224 du Code civil N° Lexbase : L7184IAC ?

Réponse de la Cour de cassation. C’est cette seconde option qui a été retenue par la Cour suprême, qui a donc censuré l’arrêt rendu par la cour d’appel de Grenoble.

Pour motiver cette solution, la Haute juridiction rappelle que selon l’article 1659, le contrat de vente peut être résolu par l'exercice de la faculté de rachat.

Elle rappelle alors que « l'exercice du droit de réméré constitue l'accomplissement, par le vendeur qui en bénéficie, d'une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente sans opérer une nouvelle mutation » (Cass. civ. 3, 31 janvier 1984, n° 82-13.549, publié au bulletin N° Lexbase : A9999AGG).

Elle relève alors qu’il en résulte que le vendeur ne retrouve la propriété de son bien, qui a été transférée à l'acquéreur par la vente avec faculté de rachat, que par l'effet de l'exercice régulier de son droit personnel de rachat qui entraîne la résolution de la vente.

Elle en conclut qu’en l’espèce l'action des vendeurs, en ce qu'elle était fondée sur l'exercice régulier de la faculté contractuelle de rachat prévue à l'acte de vente, était une action personnelle soumise à la prescription quinquennale prévue à l'article 2224 du Code civil.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable