[Jurisprudence] Exclusion des locaux à usage industriel du champ d’application du droit de préférence du locataire

Mots clés : bail commercial • droit de préférence du local • domaine d'application • local à usage industriel • exclusion • définition

Les locaux à usage industriel sont exclus du champ d'application de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. Au sens de ce texte, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l'exercice d'une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant.

Création de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 N° Lexbase : L4967I3D, dite loi « Pinel » aux fins de permettre au locataire de pérenniser son exploitation en devenant notamment propriétaire du local exploité, le droit de préférence du locataire commercial, d’ordre public [1], visé à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce N° Lexbase : L4529MBD continue de susciter des interrogations quant à son champ d’application en raison du caractère lacunaire du texte notamment au regard des locaux concernés par ce droit offert au locataire et de la difficulté d’appréhender en l’état actuel des choses les exceptions à l’application de ce droit. En effet, le contentieux en la matière ne semble pas se tarir. L’arrêt rendu le 29 juin dernier en est un parfait exemple.

Par cet arrêt de rejet qui revêt une grande importance, la troisième chambre civile apporte des précisions majeures sur les locaux concernés par le droit de préférence légal reconnu à un locataire, titulaire d'un bail commercial, en cas de vente volontaire de l'immeuble par le propriétaire-bailleur. La Cour de cassation confirme que les locaux à usage industriel sont exclus du champ d'application de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, en prenant soin de donner une définition de ces locaux.

Dans cette affaire, des propriétaires indivis d'un ensemble immobilier ont consenti un bail commercial à une société, destiné exclusivement à l'usage suivant : « entreprise générale de bâtiment et travaux publics et fabrication d'agglomérés ».

Les bailleurs ont vendu les lieux loués à un tiers. Invoquant une atteinte au droit de préférence dont elle bénéficiait, la société locataire les a assignés ainsi que la société cessionnaire en annulation de la vente et indemnisation de son préjudice.

La cour d’appel d’Orléans [2] a rejeté les demandes de la locataire en raison de la destination des lieux loués, à savoir la fabrication d'agglomérés, ainsi qu’à l’activité mentionnée dans l'extrait k-bis à savoir : activités de « pré-fabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite plancher murs et autres » et de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton », ce qui lui a permis de retenir que le local donné à bail n'était pas à usage commercial ou artisanal au sens de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.

La locataire, qui ne se laisse pas convaincre par l’argumentaire des juges du fond, a formé un pourvoi en cassation en soutenant avec véhémence qu'une activité de négoce était exploitée au sein des locaux litigieux conformément aux dispositions de l’article L. 145-46-1, même si elle n’est que partielle, de sorte qu’elle ne pouvait être exclue du bénéfice du droit de préemption accordé par la loi au locataire exerçant une activité commerciale.

À l'occasion du pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 10 mars 2022 par la cour d'appel d'Orléans, la société locataire a, par mémoire distinct et motivé, demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée : « L'article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui limite le droit de propriété du bailleur en instaurant un droit de préemption au profit des locataires commerciaux qui font du bien loué un usage commercial ou artisanal, porte-t-il atteinte à l'article 34 de la Constitution et aux objectifs à valeur constitutionnelle d'accessibilité et d'intelligibilité de la loi, qui découlent des articles 4, 5, 6 et 16 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen de 1789, en ce que, en l'absence de toute définition du local à usage industriel non couvert par le droit de préférence et de l'usage artisanal ou commercial visé par ce texte, il ne permet pas de déterminer, de façon claire et précise, les locaux qui se trouvent excluent de son champ d'application ? » La Cour, dans son arrêt en date du 17 novembre 2022, déclare la question non recevable en ce qu’elle n'allègue la méconnaissance d'aucun droit ou liberté garantis par la Constitution [3].

Ainsi, dans l’arrêt sous commentaire, la Cour régulatrice rejette le pourvoi formé au motif que le droit de préférence du locataire est circonscrit aux seuls locaux à usage commercial ou artisanal, excluant du champ d'application de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce les locaux industriels (I). Elle s’attache en outre, en l’absence de définition légale, à définir pour la première fois la notion de local à usage industriel (II).

I. L’exclusion des locaux à usage industriel du champ d’application du droit de préférence légal du locataire

Aux termes de l'article L. 145-1 du Code de commerce N° Lexbase : L9695L79, le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel, soit à un artisan.

Le locataire, qu’il soit donc commerçant, industriel ou artisan, bénéficie de la protection conférée par le statut des baux commerciaux, laquelle passe par la protection des lieux loués. L'article L.145-46-1 du même code, qui est présent dans le chapitre du Code de commerce consacré au statut des baux commerciaux [4], devrait s’appliquer non seulement à un commerçant ou à un artisan mais également à un industriel, et ce, a fortiori lorsque l’exclusion des locaux à usage industriel n’est pas expressément visée au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 énumérant les exceptions à l’application de ce droit de préférence [5]. En outre, il faut rappeler qu’au sens du droit commercial et selon les dispositions de l’article L. 110-1, 5° N° Lexbase : L0093L8X visant « toute entreprise de manufactures », les activités industrielles sont des activités commerciales [6], même si au sens économique l’industrie relève du secteur secondaire, et l’activité commerciale (regroupant commerce, transports, activités financières, services rendus aux entreprises, services rendus aux particuliers, hébergement-restauration, immobilier…) [7] du secteur tertiaire.

Le droit des baux commerciaux, en l’article L. 145-1 du Code de commerce distingue pourtant le commerçant de l'industriel, de sorte que l’article L. 145-46-1 du même code se veut restrictif [8]. En effet, il énonce distinctement que « lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire ». Pour le dire autrement, selon la lettre du texte, le droit de préférence légal du locataire est circonscrit au seul « local à usage commercial ou artisanal ». Du reste, c’est à la suite de deux amendements du projet de loi initial que les termes « local à usage commercial ou artisanal » ont été ajoutés, excluant ainsi les locaux industriels du champ d'application du droit de préférence légal du locataire [9], ce qui pourrait se justifier par le fait que la loi « Pinel » résulte d’une politique économique en faveur du commerce et de l'artisanat. La volonté du législateur est à cet égard claire.

Conformément à l’esprit de la loi, la Haute juridiction, adopte dans cet arrêt, qui a valeur d'arrêt de principe, une lecture stricte de l’article L. 145-46-1 et confirme que le droit de préemption du locataire commercial instauré par la loi « Pinel » de juin 2014 est applicable aux locaux à usage commercial ou artisanal, de sorte que les locaux industriels n'ont pas vocation à entrer dans le champ d'application de ce texte. Cette interprétation restrictive du texte se comprend par le fait que le droit de préférence instaure au profit du locataire une limite au droit de propriété du bailleur [10]. Une interprétation extensive de l'article L. 145-46-1 serait contraire à l'esprit du texte comme le sous-tend la Cour régulatrice.

Cette solution ne peut qu'être approuvée.

Mais qu’en est-il des locaux à usage de bureaux lorsque l’on sait que l’amendement visant à étendre le droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce aux bureaux de professionnels non commerçants pratiquant une activité libérale ne fut pas adopté [11] ? Si la question de l’applicabilité de l’article L. 145-46-1 aux bureaux n’est pas l’objet du litige visé, l’abondance du contentieux en la matière suggère de l’évoquer notamment lorsqu’une incertitude demeure devant l’absence d’une définition précise de la notion de bureau. La qualification de locaux à usage exclusif de bureaux reste complexe [12] en ce que « la catégorie des bureaux n'est pas homogène » [13]. Pour l’heure, la Cour régulatrice n’a pas tranché la question [14]. Cependant au regard de la volonté du législateur, il serait compréhensible, à l’instar des locaux à usage industriel, que les locaux affectés exclusivement à l’usage de bureaux soient exclus du champ d'application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, à plus forte raison lorsque de tels locaux ne sont pas visés expressément dans l’article L. 145-1 du même code [15]. Néanmoins il est vrai que la problématique relative aux locaux à usage de bureau se distingue de celle des locaux à usage industriel [16].

Toutefois, lorsque ces locaux sont destinés à une activité commerciale doivent-ils être considérés comme des locaux à usage commercial ? La question est légitime lorsque l’on sait que la notion de « local à usage commercial » peut prêter à confusion [17], même si au fil des décisions rendues ces dernières années en la matière, la Cour de cassation tend à lever le voile sur cette expression.

L’incertitude de l’applicabilité du droit de préférence légal du locataire aux bureaux a suscité un important questionnement tant de la doctrine [18] que des cours d’appel à un point tel où certaines juridictions d’appel, interrogées sur la question, ont retenu que ces locaux sont assujettis au droit de préemption du locataire dès lors qu’ils sont affectés à un usage commercial [19]. Il en est ainsi de la clause de destination du bail qui indique que les locaux sont destinés à l’usage exclusif de bureaux pour une activité d’administrateur de biens, syndic de copropriété, location, transaction. Or, par application des dispositions de l’article L. 110-1 du Code commerce, cette activité est une activité commerciale [20]. Il ressort donc de la jurisprudence des cours d’appel qu’une distinction entre l’affectation contractuelle et l’usage effectif des locaux par le locataire est à opérer, même si à dire vrai, en pratique une telle distinction ne sera pas des plus aisée.

La position de la Cour de cassation sur la question des bureaux est attendue.

Dans l’affaire jugée, il était acquis au débat que l'activité de la société locataire englobe une activité de négoce. En l’occurrence, il est stipulé dans les statuts que la société locataire a pour objet social « la fabrication, l'achat, la vente, l'importation, l'exportation, de tous produits et matériaux de construction pour le bâtiment ou les travaux publics notamment en béton précontraint ou non, l'achat la vente, de tous biens [...], et généralement fait toutes opérations commerciales, industrielles, financières ». Cependant ces statuts concernent les 29 établissements secondaires de la société locataire. Or, pour déterminer si le local est à usage commercial, il convient, selon les juges, de tenir compte de la destination contractuelle des locaux litigieux [21]. En l’espèce, les termes du bail renvoyaient, non à un usage commercial mais à un usage industriel. En effet, les locaux loués étaient destinés à un usage de fabrication d'agglomérés et l'extrait du registre du commerce et des sociétés de la locataire mentionnait en outre les activités de « pré-fabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite plancher murs et autres » ainsi que de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton ». Les juges du fond ont pu correctement déduire de ces éléments qu’en raison du caractère accessoire de l'activité de négoce exercée dans les lieux litigieux, l'article L. 145-46-1 du Code de commerce n’avait pas vocation à s’appliquer.

Est-ce à dire que l’article L. 145-46-1 exige une condition d’affectation du local à l’exploitation d’une activité commerciale ou artisanale à titre principal ?

La réponse impose de s’intéresser à la notion de locaux industriels.

II. Sur la définition de locaux à usage industriel

La Cour de cassation confirme par cet arrêt l’exclusion des locaux à usage industriel du champ d’application du droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1, rejetant ainsi le second moyen du pourvoi considéré comme inopérant. Seulement, afin de délimiter la portée de l’exclusion des locaux à usage industriel du champ d’application du droit de préférence et de lever toute ambiguïté sur la nature de ces locaux, la troisième chambre civile, qui a constaté qu’elle n'avait jusqu’à cette décision jamais statué en la matière, s’est attachée à définir la notion de local à usage industriel [22]. Pour ce faire, elle a adopté la définition donnée par le Conseil d'État en matière fiscale [23] estimant que les « critères dégagés par le juge administratif sont opérants, au regard de l'objet de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, pour délimiter la portée de l'exclusion des locaux à usage industriel du droit de préférence ».

Ainsi pour la Haute juridiction, au sens de l'article L. 145-46-1, doit « être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l'exercice d'une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ».

Cette précision sur le caractère principal de l’affectation du local considéré est essentielle. Elle a permis à la Cour de trancher le débat.

En effet, dans le cadre de son pourvoi, la locataire a tenté de soutenir qu’elle pouvait prétendre au bénéfice de l’article L. 145-46-1 en raison de l’exploitation d’une activité de négoce à titre habituel dans les locaux litigieux, peu important qu’elle ne soit qu’accessoire, dès lors que le texte ne fait aucune référence à un usage exclusivement commercial.

Or, une telle interprétation risquerait de contrevenir au principe d'interprétation stricte du droit de préemption que pose la jurisprudence.

Mais nulle crainte. Les juges du droit ont au contraire considéré que la cour d'appel, qui a constaté que les locaux loués étaient notamment destinés à un usage de fabrication d'agglomérés et que l'extrait du registre du commerce et des sociétés de la locataire mentionnait les activités de « pré-fabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite plancher murs et autres » ainsi que de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton », a correctement retenu que l'activité de négoce n'était qu'accessoire dans les locaux litigieux, de sorte que l'existence d'une activité de négoce pour partie ne pouvait suffire à conférer à un local la qualification de local à usage commercial. Dit autrement, la locataire ne louait pas un local à usage commercial (l'activité de négoce n'étant pas l'activité principale), mais un local à usage industriel, ne permettant pas de lui reconnaître le bénéfice du droit de préférence de l’article L. 145-46-1. Par cet arrêt, la troisième chambre civile confirme que le droit de préférence instauré par la loi « Pinel » ne s'applique pas aux locaux à usage industriel même si le locataire y exerce à titre accessoire une activité commerciale. 

Il conviendra d’apprécier l’affectation principale du local considéré afin de déterminer, en cas de vente, la nature du local au regard de la définition donnée, et sa soumission ou non au droit de préférence légal du locataire.

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