[Brèves] Sur l'exception d'inexécution opposée par le preneur au bailleur

L'existence d'infiltrations d'eau de pluie en toiture de nature à troubler la jouissance paisible des lieux et dont les réparations incombaient au bailleur ne justifie pas le non-paiement total des loyers dès lors que l'activité du preneur peut se poursuivre dans les lieux loués. Tel est l'un des enseignements d'un arrêt de la Cour de cassation du 23 mai 2013 (Cass. civ. 3, 23 mai 2013, n° 11-26.095, FS-P+B (N° Lexbase : A9181KDE ; sur cet arrêt lire également N° Lexbase : N7284BTX sur la compensation des dommages et intérêts dus réciproquement entre un bailleur et un preneur). En l'espèce, par acte du 14 janvier 2004, un nu-propriétaire et un usufruitier avaient donné à bail de vingt-quatre mois des locaux à usage commercial. Le preneur les a assignés en référé aux fins d'obtenir la remise en état du local. Le juge des référés a saisi, en application de l'article 811 du Code de procédure civile (N° Lexbase : L0699H4N), le tribunal de grande instance devant lequel chacune des parties a sollicité la résiliation du bail aux torts de son co-contractant et l'allocation de diverses sommes. Le paiement du loyer est l'une des deux obligations principales du locataire (C. civ., art. 1728 N° Lexbase : L1850AB7). Il ne peut se soustraire à cette obligation, à moins d'une impossibilité totale d'exploiter les lieux loués conformément à leur destination (Cass. civ. 3, 31 octobre 1978, n° 77-11.355 N° Lexbase : A7303AGL ; Cass. civ. 3, 25 juin 2003, n° 01-15.364, inédit N° Lexbase : A9748C8K ; Cass. civ. 3, 21 novembre 1990, n° 89-16189, publié au bulletin N° Lexbase : A7878AGU). L'arrêt du 23 mai 2013 constitue un rappel de cette solution. La Cour de cassation approuve, en effet, les juges du fond (CA Toulouse, 14 juin 2011, n° 09/04590 N° Lexbase : A5017H39) d'avoir estimé que le non-paiement des loyers n'était pas justifié dès lors que l'activité avait pu se poursuivre, même si le preneur subissait des troubles de jouissance (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E8558AG3).

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