[Jurisprudence] Clarification sur la détermination du débiteur du coût des travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif

Le coût des travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif incombe au propriétaire sauf stipulations expresses du contrat de bail commercial. Tel est l'enseignement d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 6 mars 2013.
En l'espèce, le propriétaire d'un local à usage commercial dans un immeuble collectif l'avait donné à bail. Le bail stipulait que "le preneur fera son affaire de l'entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil (N° Lexbase : L3193ABU)". Le bailleur avait réclamé paiement de travaux de ravalement, réparations de toiture et remplacement de chaudière collective de l'immeuble au prorata de la surface occupée, puis lui avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire a saisi le tribunal de grande instance afin de voir juger ce commandement nul et de voir le bailleur débouté de ses prétentions. Condamné par les juges du fond au paiement des sommes réclamées (CA Reims, 13 septembre 2011, n° 10/01742 N° Lexbase : A7096H39), le preneur s'est pourvu en cassation.

1 - Sur les règles générales applicables à la répartition des charges de travaux

La répartition des charges de travaux entre bailleur et preneur est envisagée par le Code civil.

S'agissant du bailleur, l'article 1719 du Code civil (N° Lexbase : L8079IDL) dispose que :
"Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations".

L'article 1720 de ce code (N° Lexbase : L1842ABT) précise également que :
"Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives".

L'article 1754 du Code civil (N° Lexbase : L1887ABI) dispose que "les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux". Ces réparations sont énumérées, de manière non exhaustive, par ce même texte ("entre autres"), à savoir, "les réparations à faire :
- Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
- Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
- Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
- Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
- Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures".

L'article 1755 du Code civil (N° Lexbase : L1888ABK) prévoit, enfin, que "aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure" (voir également, au moment de la restitution des locaux, l'article 1730 du Code civil N° Lexbase : L1852AB9).

Les règles de répartition des charges de travaux en cours de bail pourraient être schématisées, sur la base de ces dispositions, de la façon suivante : le bailleur est tenu d'effectuer toutes les réparations nécessaires, sauf les réparations locatives ou de menu entretien qui incombent de manière résiduelle au preneur, à moins qu'elles ne soient dues à la vétusté ou à un cas de force majeure, auxquels cas elles incombent au bailleur. L'obligation de délivrance du bailleur, qui n'épuise pas ses effets lors de l'entrée en jouissance des locaux selon un mouvement jurisprudentiel récent, peut également avoir vocation à faire peser sur le bailleur l'obligation d'exécuter certains travaux en cours de bail.

Il est toutefois prévu (C. civ., art.1754) la possibilité d'une clause contraire concernant les obligations dont le preneur est tenu. La jurisprudence reconnaît également traditionnellement que l'article 1720 du Code civil, "qui met à la charge du bailleur toutes les réparations, autres que locatives, de la chose louée qui peuvent devenir nécessaire n'est pas d'ordre public" (Cass. civ. 3, 7 février 1978, n° 76-14.214 N° Lexbase : A7236AG4). Il a également été affirmé que "par des clauses expresses, le bailleur peut s'exonérer de l'obligation de délivrer la chose louée en bon état et de l'entretenir pour servir a l'usage auquel elle est destinée, ces obligations n'étant pas de l'essence des contrats de louage" (Cass. soc., 11 octobre 1962, n° 61-11.459 N° Lexbase : A9615AG9).

Bien que aucune disposition ne le prévoie expressément, la jurisprudence reconnaît également la validité des clauses qui opèrent un transfert de la charge de la vétusté au preneur (en ce sens, Cass. civ. 3, 18 décembre 2012, n° 11-24.761, F-D N° Lexbase : A1629IZD).

Il n'est donc pas rare que les baux comportent des stipulations qui dérogent aux dispositions légales relatives à la répartition du coût des travaux, en visant notamment l'article 606 du Code civil. Ce texte, qui concerne la détermination des charges incombant au nu-propriétaire, définit les "grosses réparations" et précise que les autres réparations sont des réparations d'entretien, celles qui incombent à l'usufruitier (C. civ., art. 605 N° Lexbase : L3192ABT).

A la difficulté de déterminer ce qui ressortit des réparations locatives, compte tenu de l'absence de précision de l'article 1754 du Code civil, s'ajoute dans ce cas celle de l'interprétation des contrats. L'arrêt rapporté en offre une illustration, tout en visant à y remédier, à propos des travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif.

2 - Sur les travaux de ravalement

Il avait été jugé, en présence d'un bail ne semblant comporter aucune stipulation dérogeant à la répartition légale des charges de travaux, que les travaux de ravalement incombaient au bailleur au titre de son obligation d'entretien, même si le ravalement n'affectait pas l'intégrité des gros murs (Cass. civ. 3, 21 février 1996, n° 94-14.008 N° Lexbase : A0013CY7).

Il a été jugé également que lorsqu'une clause mettait expressément à la charge du bailleur que les réparations de gros-oeuvre (Cass. civ. 2, 12 avril 1995, n° 93-12.849 N° Lexbase : A7647ABT) ou que le bail ne mettait pas à la charge du preneur les grosses réparations (CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 27 janvier 2010, n° 08/12588 N° Lexbase : A7795ESI), les travaux de ravalement incombait au bailleur dès lors qu'ils portaient sur le gros-oeuvre. En revanche, si le bail comporte des clauses similaires et que le ravalement n'affecte ni la structure, ni la solidité de l'immeuble, il a été considéré que les travaux de ravalement incombaient au preneur (CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 19 octobre 2011, n° 10/04543 N° Lexbase : A9899H7R).

Toutefois, dès lors que le ravalement a été ordonné par une décision administrative, la charge en incombe au bailleur, au titre de son obligation de délivrance, à moins qu'une clause du bail mette à la charge du preneur les travaux imposés par l'administration (Cass. civ. 3, 28 septembre 2005, n° 04-14.577, FS-P+B N° Lexbase : A5924DKM).

Il résultait de ces décisions que ces clauses générales relatives aux travaux, à tout le moins lorsqu'elles ne se contentaient pas de viser les lieux loués seulement mais également en outre l'immeuble ou les parties communes (CA Paris, 27 janvier 2010, n° 08/12588 N° Lexbase : A7795ESI), pouvaient avoir pour effet de mettre à la charge du preneur le coût des travaux de ravalement en fonction, éventuellement, et selon les clauses du bail, de la nature de ces derniers (relatifs ou non au gros-oeuvre).

Un arrêt de la Cour de cassation du 19 décembre 2012 semblait toutefois devoir conduire à condamner une telle approche (Cass. civ. 3, 19 décembre 2012, n° 11-25.414, FS-P+B N° Lexbase : A1478IZR). Dans cette décision, en effet, la Haute cour a affirmé que les dépenses de ravalement ne constituent pas des charges locatives (synonyme a priori de réparations locatives) et, sans se retrancher derrière le pouvoir souverain des juges du fond ou sans analyser la clause du bail qui transférait au preneur certaines charges afférentes aux parties communes, elle a précisé que ces dépenses ne pouvaient être mises à la charge du preneur, sauf stipulation "expresse contraire".

L'arrêt rapporté se situe dans le prolongement de cette décision. Dans cette espèce, le bail stipulait une clause selon laquelle "le preneur fera son affaire de l'entretien, de la remise en état de toutes les réparations, de quelque nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires, en ce compris les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil". La cour d'appel avait estimé que le bail mettait à la charge du preneur non seulement les réparations portant sur la chose louée, mais encore "toutes autres". Selon les informations figurant dans l'arrêt du 19 décembre 2012 et dans l'arrêt de la cour d'appel ayant donné lieu à cette décision (CA Caen, 23 juin 2011, n° 06/00945 N° Lexbase : A8241HUR), il ne semble pas pourtant qu'il ait été expressément envisagé que les réparations portant sur l'immeuble ou des parties communes soient à la charge du preneur. Il pourrait être certes soutenu que les grosses réparations visent nécessairement des "parties communes" ou que ces parties communes font partie de l'objet du bail (voir, Cass. civ. 3, 19 décembre 2012, n° 11-23.541, FS-P+B+I N° Lexbase : A1296IZZ, concernant les obligations du bailleur, qui précise que les parties communes d'un centre commerciale sont les accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée ; cf. nos obs. Les obligations (particulières ?) du bailleur de centre commercial, Lexbase Hebdo n° 325 du 31 janvier 2013 - édition affaires N° Lexbase : N5608BTU).

Le pourvoi du preneur s'était essentiellement axé sur cette question de l'absence de clause mettant à la charge du preneur les travaux portant sur l'immeuble collectif, en se fondant sur la nécessité d'une interprétation stricte des clauses du bail relatives aux travaux qui ne pouvaient concerner, selon le preneur, que les locaux loués.

La réponse de la Cour de cassation ne se situe toutefois pas exactement à ce niveau. Le refus de faire peser sur le preneur la charge des travaux de ravalement n'est pas, en effet, fondé sur le fait que le bail ne mettait pas à la charge du preneur les travaux sur l'immeuble ou les parties communes, mais sur le fait qu'aucune clause "expresse" du bail ne mettait les travaux de ravalement à la charge du preneur.

Ne semblent pas non plus déterminante, ni dans cette décision du 6 mars 2013, ni dans celle précité du 19 décembre 2012, la nature des travaux de ravalement (entretien et /ou travaux de gros-oeuvre).

La solution serait donc désormais la suivante : quelles que soient les clauses du bail relatives aux travaux et quelle que soit la nature des travaux de ravalement, ces derniers incombent au bailleur, à moins qu'une clause du bail ne mette expressément les travaux de ravalement à la charge du preneur.

3 - Sur les travaux de toiture

La Cour de cassation a affirmé que la clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations ou celles visées à l'article 606 du Code civil (qui incluent "le rétablissement [...] des couvertures entières"), ainsi que celles de la toiture, ne permettait pas d'exonérer le bailleur de la réfection de cette dernière, dès lors qu'elle était totale (Cass. civ. 3, 11 décembre 1984, n° 83-13.063 N° Lexbase : A2459AAC ; Cass. civ. 3, 10 mai 1991, n° 89-18.165 N° Lexbase : A4621AC7 ; Cass. civ. 3, 16 mai 2000, n° 98-20.555 N° Lexbase : A9367AT4). Par un arrêt "inédit" postérieur, la Haute cour avait cependant jugé que le bailleur ne pouvait être condamné à supporter la charge des travaux de réfection totale d'une toiture en présence d'une clause par laquelle le preneur s'était engagé à faire à ses frais les réparations nécessaires, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil (Cass. civ. 3, 7 janvier 2009, n° 07-19.112, FS-D N° Lexbase : A1548ECC). Dans un arrêt postérieur, qui marquait un retour vers les solutions initialement dégagées, la Cour de cassation avait précisé que la clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, devait être interprétée restrictivement et ne pouvait inclure la réfection totale de la toiture (Cass. civ. 3, 29 septembre 2010, n° 09-69.337, FS-P+B N° Lexbase : A7698GAD ; nos obs. La charge des travaux de réparation en matière de bail commercial, Lexbase Hebdo n° 414 du 28 octobre 2010 - édition privée N° Lexbase : N4477BQU).

L'arrêt rapporté du 6 mars 2013, à l'instar de la solution dégagée pour le ravalement, précise, sans égard aux clauses générales du bail relatives aux charges ou à la nature des travaux relatifs à la toiture (de la réfection totale au simple entretien), que les travaux de toitures incombent au bailleur sauf stipulation "expresse" contraire.

Il n'est toutefois pas certain que, même en présence d'une telle clause, et compte tenu des arrêts antérieurs, le preneur puisse être tenu des travaux de toiture dès lors qu'ils consistent en sa réfection totale.

4 - Sur les travaux de chauffage collectif

Dans un arrêt du 25 octobre 1983, la Cour de cassation avait refusé, en présence d'un bail mettant à la charge du bailleur les travaux visés par l'article 606 du Code civil, de mettre à la charge de ce dernier, sur ce fondement, le coût du remplacement des chaudières du chauffage central au motif que l'énumération des travaux par ce texte était limitative (Cass. civ. 3, 25 octobre 1983, n° 82-11.261 N° Lexbase : A7594AGD).

La solution serait différente aujourd'hui, à tout le moins concernant la motivation, puisque pour la troisième chambre civile, désormais, l'énumération des travaux de l'article 606 du Code civil ne semble pas pouvoir être limitative (Cass. civ. 3, 13 juillet 2005, n° 04-13.764, FS-P+B N° Lexbase : A9339DIQ).

La solution serait surtout différente au regard de l'arrêt du 6 mars 2013 qui précise que les travaux de chauffage collectif ne peuvent être mis à la charge du preneur sauf stipulation expresse contraire, les clauses générales relatives à la répartition des travaux (gros travaux, entretien, etc.) ne pouvant, à elles seules, suffire à opérer un tel transfert.

Si cette interprétation était retenue, à savoir que les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif n'incomberaient au preneur qu'en présence d'une clause visant expressément ces travaux au titre de ceux à la charge du preneur, sans qu'une stipulation générale relative aux travaux, même si elle vise ceux portant sur l'immeuble, puisse permettre ce transfert, l'arrêt du 6 mars 2013 aurait le mérite de clarifier les solutions en matière de répartition du coût des travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif. Il permettrait aux parties, mais les obligerait également, si elles souhaitent mettre les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif à la charge du preneur, de le prévoir expressément lors de la rédaction du bail. L'intérêt d'une telle approche résiderait dans la prévisibilité des solutions pour le futur et dans l'obligation ainsi faite aux parties d'exprimer clairement leur volonté. Elle pourrait, en revanche, perturber corrélativement, en raison du caractère rétroactif de la jurisprudence, la portée d'accords antérieurs.

La question se pose également de la portée de cette décision : les charges que les parties désirent faire supporter au preneur devront-elles être expressément et précisément énumérées ou la nécessité d'une clause expresse sera-t-elle limitée aux seuls travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif, ou d'une manière plus générale, aux travaux portant sur l'immeuble ou les équipements communs ?

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