[Brèves] Confusions de caves en copropriété et ventes successives : retour sur les conditions de la jonction de possession pour acquérir par prescription

► Aux termes de l’article 2265 du Code civil « pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux » ; il en résulte que l'acquéreur peut joindre à sa possession celle de son vendeur dès lors que le bien a été envisagé par les parties comme étant compris dans la vente.

Telle est la solution qui se dégage de cet arrêt rendu le 19 octobre 2022 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (solution déjà énoncée, mais a contrario : Cass. civ. 3, 17 avril 1996, n° 94-15.748, publié au bulletin N° Lexbase : A9886ABR et Cass. civ. 3, 3 octobre 2000, n° 98-20.646, inédit au bulletin N° Lexbase : A0166CM4, retenant qu’un acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente).

Faits et procédure. En l’espèce, un M. X a acquis, le 2 août 2005, un lot 82 correspondant à une cave située dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. À la demande du notaire chargé de cette vente, qui l'avait informé qu'il n'avait pas été mis en possession de la bonne cave, il a accepté amiablement de la restituer à son propriétaire.

Il a demandé à Mme Y, propriétaire du lot 81, correspondant également à une cave située au sous-sol du même ensemble immobilier constituant, selon le plan de localisation établi par le règlement de propriété d'origine, le lot 82, de lui restituer cette cave.

Cette dernière ayant refusé puis revendu ce lot à Mme Z, M. X a assigné Mme Z en restitution de cette cave qu'elle occupait, selon lui, irrégulièrement.

Mme Z a appelé en garantie Mme Y.

Décision CA. Pour dire que ni l’une ni l’autre n'avaient pu acquérir par prescription la propriété du lot 82, la cour d’appel avait retenu, d'abord, qu'en l'absence de modification régulière du plan de localisation des caves annexé au règlement de copropriété du 11 décembre 1963, la cave actuellement possédée par Mme Z correspondait, selon ce document qui était le seul applicable, au lot 82.

La cour d’appel avait relevé, ensuite, que tant le titre de propriété de Mme Y que celui de Mme Z portaient sur le lot 81, désigné comme une cave numérotée 81, puis retenu qu'en conséquence, aucun de ces actes n'avait transféré la possession du lot 82, en sorte que, ce lot étant resté en dehors de la vente, Mme Z ne pouvait joindre à sa possession celle de Mme Y.

Pourvoi. Mme Y a formé un pourvoi sur le fondement de l’article 2265 du Code civil N° Lexbase : L7206IA7, faisant valoir que l'acquéreur peut joindre sa possession dès lors que le bien a été envisagé par les parties comme étant compris dans la vente et que tel était le cas dans l'acte authentique du 2 septembre 1996 aux termes duquel les précédents vendeurs lui avaient vendu les lots 13, 81 (cave au sous-sol portant le numéro 81) et 173, ainsi que dans l'acte de promesse de vente du 18 mars 2016 par Mme Y au profit de Mme Z.

Mme Y soutenait alors qu'en statuant ainsi, alors que les parties avaient, dans ces deux actes successifs, inclus la cave dont le vendeur avait la possession (la cave 81 selon le plan de 1972), la cour d'appel avait violé l'article 2265 du Code civil.

Cassation. L’argument est accueilli par la Haute juridiction qui censure l’arrêt pour violation du texte précité.

Selon la Cour régulatrice, en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure que, comme cela était soutenu, les ventes du 18 mars 2016 et du 2 septembre 1996 avaient porté, dans l'intention des parties et à la suite de modifications même irrégulières de l'emplacement et de la numérotation des caves, sur celle possédée par Mme Y depuis sa propre acquisition et correspondant à l'emplacement d'origine de la cave constituant le lot 82 selon l'état descriptif de division initial, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable