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le 13 Octobre 2011
L'absence d'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale, malgré la demande formulée par un coloti, n'est pas une cause de nullité de ladite assemblée, aucune disposition légale, statutaire ou réglementaire ne le prévoyant.
Tel est l'enseignement de la Cour de cassation dans un arrêt du 21 septembre 2011.
En l'espèce, les propriétaires de lots de lotissement compris dans le périmètre d'une l'association syndicale libre (ASL) avaient assigné cette association en annulation de la décision de son assemblée générale du 8 juin 2005 autorisant son président à demander l'annulation des permis de construire qu'ils avaient obtenus, puis en annulation de l'assemblée du 31 mai 2006.
Les juges du fond ne firent pas droit à cette demande.
Saisie d'un pourvoi, la Cour de cassation écarte de nombreux moyens.
Ainsi, le fait que la convocation émane du "bureau du syndic" ne procède que d'une erreur de terminologie dès lors qu'elle est signée par le président de l'ASL, seul compétent pour convoquer ladite assemblée.
Surtout, concernant l'absence d'inscription d'une résolution à l'ordre du jour, malgré la demande formulée par les colotis, devait entraîner, selon eux, la nullité de l'assemblée aux motifs que ce défaut altérerait la liberté du consentement de ses membres.
La Cour de cassation rejette cet argument en précisant qu'en l'absence de disposition légale, statutaire ou réglementaire en ce sens, la nullité de l'assemblée n'était pas encourue de ce chef.
La Cour réserve toutefois la possibilité d'une nullité dans l'hypothèse où il serait établi que cette omission d'inscription aurait eu une influence sur les autres votes.
Même si le régime juridique des associations syndicales libres n'est pas identique à celui des copropriétés, un rapprochement de décisions peut être opéré.
En matière de copropriété, des décisions analogues ont déjà été prononcées.
Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle refusé d'annuler une assemblée en présence du refus du syndic d'inscrire une résolution à l'ordre du jour dès lors que les questions inscrites à l'ordre du jour et régulièrement débattues étaient sans rapport avec les question complémentaires non inscrite (Cass. civ. 3, 10 mai 1983, n° 81-16318, publié au bulletin N° Lexbase : A9130CGA).
Plus récemment, la cour d'appel de Paris a précisé que le refus par le syndic de procéder à l'inscription de questions complémentaires à l'ordre du jour implique l'irrégularité des délibérations de l'assemblée qui seraient en rapport avec ces questions (CA Paris, pôle 4, 2ème ch., 3 mars 2010, n° 08/13790 N° Lexbase : A9635ESN).
L'irrégularité tenant à l'expiration du mandat du syndic ayant convoqué l'assemblée générale ne peut être contestée que par les copropriétaires opposants ou défaillants.
Tel est l'enseignement de la Cour de cassation dans un arrêt du 7 septembre 2011.
La Cour de cassation censure donc les juges du fond qui avaient considéré que cette irrégularité pouvait être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu'il ait assisté à l'assemblée générale ou participé au vote.
Rappelons par ailleurs qu'il résulte d'une jurisprudence constante que l'assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est déclaré nul a posteriori encourt la nullité, à condition qu'elle ait fait l'objet d'un recours dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (voir, notamment, Cass. civ. 3, 26 septembre 2007, n° 06-17.856, FS-D N° Lexbase : A5862DYR).
II. Droit de la construction
L'exécution par le garant de livraison de ses obligations d'achèvement ne lui confère pas la qualité de constructeur tenu, en application de l'article 1792 du Code civil (N° Lexbase : L1920ABQ), de garantir les désordres de nature décennale apparus après la réception de la construction.
Telle est la solution qui se dégage d'un arrêt de la Cour de cassation du 7 septembre 2011.
En l'espèce, des particuliers avaient conclu un contrat de construction de maison individuelle avec une entreprise de construction. Ils avaient par ailleurs souscrit une garantie de livraison.
L'entreprise de construction fut placée en liquidation judiciaire. Le garant de livraison désigna donc une autre entreprise pour achever les travaux, lesquels furent réceptionnés le 20 septembre 1996.
Postérieurement à cette réception, des désordres apparurent et une expertise fut ordonnée.
C'est dans ce contexte que les maîtres d'ouvrage assignèrent, après dépôt du rapport, les intervenants à l'acte de construire et, de manière concomitante le garant de livraison sur le fondement de la garantie décennale.
Les juges du fond écartèrent leur demande.
Devant la Cour de cassation, les auteurs du pourvoi soutenaient que relèvent de la présomption de garantie décennale ceux qui, par une activité de gestion, prévention, contrôle, direction ou de coordination, concourent à la réalisation d'une opération de construction.
Selon eux, le garant de livraison couvre le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat à prix et délais convenus. Il serait tenu donc réputé constructeur.
Cette analyse est rejetée par la Cour de cassation dans l'arrêt commenté.
Elle indique que le garant de livraison ne peut être tenu de garantir les désordres de nature décennale apparus postérieurement à la réception.
Cette décision nous paraît conforme à la nature des obligations du garant de livraison telles que définies par l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L6830HCX).
Rappelons que la garantie de livraison prend fin à la réception de l'ouvrage qui doit être constatée par écrit, ou à l'expiration du délai de huit jours après ladite réception lorsque le maître d'ouvrage n'était pas assisté par un maître d'oeuvre, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée desdites réserves (CCH, art. L. 231-6, IV).
Seules les assignations délivrées à l'initiative du titulaire des droits contre les entreprises tenues sur le fondement de la responsabilité civile décennale peuvent interrompre la prescription décennale.
Tel n'est pas le cas des assignations délivrées aux entreprises par l'assureur dommages-ouvrage, non encore subrogé dans les droits du maître d'ouvrage.
Telle est la solution donnée par la Cour de cassation dans un arrêt du 21 septembre 2011.
En l'espèce, la réception d'un ouvrage était intervenue le 27 septembre 1991.
Le délai de dix ans courant à compter de la réception des travaux fut interrompu par l'assignation en référé expertise délivrée par le syndicat des copropriétaires le 8 avril 1993. Le nouveau délai de dix ans, qui courait à partir de l'ordonnance du 4 mai 1993 désignant l'expert, expirait le 4 mai 2003.
Or, constate la Cour de cassation, aucun acte interruptif de prescription n'était intervenu dans ce délai à la diligence du syndicat.
L'effet interruptif de son assignation au fond avait été anéanti par son désistement d'instance du 14 juin 2004 constaté par le jugement du 9 janvier 2007.
Les ordonnances de référé des 9 décembre 1993 et du 15 janvier 2002, délivrées à la diligence de l'assureur dommages ouvrage, non encore subrogé dans les droits de son assuré, n'avaient-elles pas fait courir au profit du syndicat, duquel l'assureur dommages-ouvrage tient ses droits, de nouveaux délais de dix ans.
Par conséquent, l'assignation délivrée en novembre 2004 par l'assureur dommages ouvrage, venant aux droits du syndicat, intervenue plus de dix ans après le 4 mai 1993, est prescrite.
La solution aurait été différente si l'assureur dommages-ouvrage avait été subrogé dans les droits du maître d'ouvrage avant que le juge statue au fond (Cass. civ. 3, 4 juin 2009, n° 07-18.960, FS-P+B N° Lexbase : A6172EH3).
Dans un arrêt du 7 septembre 2011, la Cour de cassation rappelle que la date à prendre en considération pour apprécier si l'action en garantie décennale est prescrite est, non la date de la vente, mais celle à laquelle le maître d'ouvrage a engagé son action.
En l'espèce, par acte notarié du 9 avril 2004, des particuliers avaient acquis une maison d'habitation. Les acquéreurs avaient, postérieurement à la vente, constaté la présence d'amiante et des fuites dans la toiture.
A la suite d'une expertise judiciaire, les acquéreurs avaient assigné le vendeur, la société d'expertise et l'agent immobilier pour obtenir l'indemnisation de leur préjudice.
Pour condamner le vendeur à indemniser l'acquéreur au titre des frais de réparation de l'immeuble, d'étaiement provisoire, de diagnostic, de préjudice de jouissance et de préjudice moral, les juges du fond avaient considéré que, compte tenu de la réalisation de travaux importants portant sur des éléments essentiels de la construction, le vendeur, en sa qualité de constructeur, était susceptible devoir sa garantie décennale retenue.
Pour juger que l'action de l'acquéreur n'était pas prescrite, les juges du fond s'étaient attachés à la date de la vente du bien immobilier.
Or, le point de départ de la prescription de l'action en garantie décennale n'est pas celui de la vente, mais bien celui de la réception des travaux, ce qui, en pratique, peut poser une difficulté au particulier qui a réalisé lui-même les travaux, tel que cela était le cas en l'espèce.
Ainsi, l'acquéreur pouvait-il assigner sur le fondement de la garantie décennale le vendeur ayant réalisé les travaux dans le délai de dix ans suivant la réception desdits travaux, nonobstant la date de la vente du bien immobilier.
James Alexandre Dupichot
Avocat associé
En collaboration avec Marine Parmentier, Avocat à la cour
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