[Jurisprudence] Un syndicat de copropriété usucapant ! Les copropriétaires doivent-ils se méfier du syndicat de copropriété ?

"La prescription apparaît à première vue comme une institution spoliatrice puisqu'elle a pour conséquence de dépouiller le propriétaire d'une chose ou d'un droit" (1). L'effet acquisitif de la prescription est d'une efficacité sans pareille. Si la mécanique juridique de cette institution ne laisse plus beaucoup de place aux doutes, ses applications révèlent encore quelques surprises. L'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation daté du 8 octobre 2015 en constitue une nouvelle relativement à un syndicat de copropriété. En l'espèce, M. R., propriétaire d'un immeuble, a divisé celui-ci en plusieurs lots dans la volonté de les vendre. Mme C., veuve de M. R., et Mme R. ont vendu, par acte du 19 décembre 2007, un lot, correspondant à un garage, à Mme D., déjà propriétaire d'autres lots. Le syndicat de copropriétaires assignera alors ces trois dernières en inopposabilité de la vente et en restitution du lot, se prévalant du bénéfice de la prescription sur le lot, objet de l'acte.

La cour d'appel de Reims, dans un arrêt confirmatif daté du 4 février 2014 (CA Reims, 4 février 2014, n° 12/01030 N° Lexbase : A5673MDH), rejettera la demande en considérant, d'une part, que l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4826AH9) interdit d'imposer à un copropriétaire la transformation d'une partie privative en partie commune et, d'autre part, que l'objet d'un syndicat de copropriétaire, à savoir conserver et administrer l'immeuble, exclut une acquisition par prescription acquisitive au sein de la copropriété.

Le pourvoi formé par le syndicat de copropriété offre l'opportunité à la Cour de cassation de se prononcer sur l'éventuel bénéfice de l'usucapion à son profit, en cette qualité et sur l'immeuble en copropriété, source de son objet. C'est par un attendu sibyllin, aux allures d'attendu de principe, que la troisième chambre civile répond par l'affirmative en cassant l'arrêt de la cour d'appel de Reims, et affirmant qu'aucune "disposition ne s'oppose à ce qu'un syndicat de copropriétaires acquière par prescription la propriété d'un lot".

La prescription acquisitive est souvent reconnue comme un mode parfait d'acquisition de la propriété. En ce sens, si la Cour de cassation affirme avec force la possibilité offerte à un syndicat de copropriétaires la possibilité de prescrire à son profit une partie privative (I), il n'en reste pas moins que cette solution pourrait étonner quant aux moyens de reconnaissance de celle-ci, notamment au regard des qualités de la possession (II), particulièrement lorsque l'objet prescrit se situe au sein de la copropriété du syndicat.

I - L'absence d'interdiction de prescrire au bénéfice d'un syndicat de copropriété

L'article premier de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (N° Lexbase : L4818AHW), régit "tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes". Rien d'étonnant que la motivation de la cour d'appel se fonde essentiellement sur celle-ci. Or, cette motivation ne se fonde quasi-exclusivement que sur les dispositions particulières de la loi de 1965. C'est précisément sur cette question que la Cour de cassation prononce sa cassation justifiant de l'absence d'interdiction de prescrire, qu'elle soit générale (A) ou bien plus spéciale (B).

A - L'absence d'interdiction générale de prescrire à l'encontre d'un syndicat de copropriété

"Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement [...]" énonce l'article 4 de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4846AHX). La copropriété est un régime de gestion d'immeuble dont la propriété revêt une forme collective. Les copropriétaires ont la propriété exclusive de leurs parties privatives respectives, auxquelles doit être ajoutée la propriété indivise des parties considérées communes, propriété appréhendée par une quote-part, déterminée par l'importance de leur propriété privative respective. La copropriété se structure donc en grande partie sur le régime de l'indivision, indivision dont on ne peut s'échapper. Aussi la prescription acquisitive ne connaît-elle aucun mal à trouver sa place au sein de ce régime particulier. En effet, si l'application de l'usucapion à un bien indivis par un tiers à l'indivision ne pose pas de difficulté, il en va de même s'agissant de l'usucapion d'un bien indivis par un indivisaire. La Cour de cassation a pu maintes fois se prononcer sur la question sans jamais vaciller (2), mais encore faut-il que les caractères de la possession y soient retrouvés (3). Or, poser la question de la reconnaissance de l'usucapion au bénéfice du syndicat de copropriété pose celle plus générale du bénéfice de l'usucapion à une personne morale (4). Ici aussi la position de la Cour de cassation est d'une clarté sans faille (5). Plus encore, le droit de copropriété peut s'acquérir par prescription (6). En faut-il plus pour considérer que la personne morale représentant la copropriété puisse acquérir par prescription. Si le cas de l'usucapion d'un copropriétaire sur une partie commune, donc aux dépens de la copropriété, a connu quelques illustrations (7), la Haute cour avait également déjà pu reconnaître qu'un syndicat de copropriété puisse acquérir par usucapion abrégée aux dépens d'un autre syndicat de copropriété (8). La reconnaissance de cette faculté était le préalable nécessaire à l'extension de cette faculté au sein de son propre objet. La cour d'appel de Reims ayant refusé de franchir ce pas, il en fut autrement de la Cour de cassation. Or, force est de constater qu'effectivement, rien n'interdit par principe, au sein des règles gouvernant la prescription acquisitive, à une personne morale, et spécifiquement à un syndicat de copropriété, de prescrire. Cela étant, il est nécessaire que les conditions requises soient réunies. Or, rien n'indique qu'elles ne le soient pas, la cour d'appel n'ayant pas pris soin de les qualifier, pas plus qu'elles n'aient été invoquées par le pourvoi en cassation.

B - L'absence d'interdiction spéciale au bénéfice du syndicat de copropriété

L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 énonce, notamment, que "l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété", article au coeur de la motivation de la cour d'appel. Or, les magistrats rémois ont fondé leur arrêt quasi-exclusivement sur ce point, motivation qui va à bon droit être sanctionnée par les magistrats du Quai de l'Horloge. La cour d'appel a semble-t-il considéré que les conséquences de la reconnaissance de l'usucapion au bénéfice du syndicat impliquait nécessairement un changement de la destination d'un bien privatif, tel que visé par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4826AH9), dont l'assemblée générale aurait conséquemment dû entériner ledit changement. En ce sens, le raisonnement de la juridiction d'appel portait, non sur les conditions de reconnaissance de la prescription acquisitive, mais sur les conséquences de cette dernière. Ainsi, il apparaît que l'interdiction visée par l'article 26 de la loi relative à la copropriété changeait de sens. En effet, si cette dernière proscrit le droit "d'exproprier" d'un bien privatif son titulaire, elle n'interdit nullement à l'assemblée générale de transcrire l'acquisition de la propriété d'un bien privatif de la copropriété par usucapion. Comment pourrait-il en être autrement, la prescription acquisitive étant non seulement un mode légal d'acquisition de la propriété, mais de plus, un mode originaire. Aussi, la position de la Cour de cassation apparaît-elle bien plus pertinente sur ce point. L'assemblée générale ne porte atteinte à aucun droit fondamental puisque le transfert de propriété n'a pas lieu de son fait mais de celui de la loi, celle-ci ne venant qu'entériner un transfert déjà opéré, et venant conséquemment lui donner une traduction juridique en son propre sein. En ce sens, le transfert de propriété opéré par l'usucapion va donner lieu à une modification du règlement de copropriété, puisque non seulement la destination du bien prescrit va être modifiée, mais également les droits, par exemple de vote en son sein, vont également l'être au détriment du propriétaire évincé qui perdra les droits afférents à son ancienne propriété privative.

La solution retenue par la Haute cour trouve certainement sens dans l'essence du syndicat de copropriété. Devant être perçu comme une personnification de l'indivision par l'effet de la loi, le syndicat se doit de protéger au mieux les intérêts de l'ensemble des copropriétaires, par sa mission de gestion et de conservation de l'objet de l'indivision qu'est l'immeuble en copropriété. Or, en l'espèce, il convient de relever que cet intérêt particulier de ce collectif déterminé est en contrariété avec l'un de ses composants qu'est le copropriétaire évincé, l'intérêt de ce collectif semblant prévaloir sur celui d'un seul. A ce titre, l'arrêt est intéressant au regard de la possession qui est assurée par les copropriétaires, alors même que celui évincé ne s'y oppose pas comme il en a le droit en tant que propriétaire, la propriété ne pouvant s'éteindre simplement par son non-usage (9).

II - L'étonnante reconnaissance de la prescription acquisitive au bénéfice d'un syndicat de copropriété en son sein

Nous ne pouvons que donner raison à la Cour de cassation sur le principe énoncé : il n'existe pas d'interdiction à l'encontre des syndicats de copropriétaires de prescrire des biens au sein de la copropriété dont ils émanent. Cependant, si la Cour de cassation semble n'avoir été saisie que de cette question spécifique, la solution retenue pose plus d'interrogations qu'elle n'en résout. Aussi nous semble-t-il qu'une substitution de motifs eut été bien plus judicieuse au sens où si l'interdiction n'est pas directement visée par la loi, il n'en reste pas moins que le principe retenu connaît une contrariété tant dans les caractères de la possession (A) que l'essence même du syndicat de copropriété (B).

A - L'étonnante reconnaissance de l'usucapion par l'absence de possession véritable

Pour prescrire, il faut posséder, et ce n'est que l'effet prolongé de cette possession qui permet de prescrire. Aussi la reconnaissance d'une prescription acquisitive suppose-t-elle au préalable la reconnaissance d'une possession véritable. Aux termes de l'article 2228 du Code civil (N° Lexbase : L7213IAE), "la possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom". L'efficacité de celle-ci est énoncée dans l'article suivant qui exige une possession "continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire". Ces conditions se résument souvent en doctrine par l'animo domini d'une part, et le corpus d'autre part. Pourtant, la possession utile, condition nécessaire à l'effet acquisitif de la prescription, n'est pas évoquée par la Cour de cassation, ni dans son principe, ni dans ses caractères, pas plus qu'elle ne l'est par la cour d'appel.

Si le corpus doit se regarder sous l'angle des actes réalisés sur le bien objet de la possession, l'animo domini se voit quant à lui sous l'angle de la croyance d'être le véritable propriétaire, à tout le moins d'agir en tant que tel. L'arrêt étonne à ce titre : la Cour de cassation affirme sans ambages qu'un syndicat de copropriétaires peut acquérir un lot, lot faisant partie de l'immeuble objet du syndicat, par prescription acquisitive. Or, il semble que si nous ne donnons pas nécessairement tort à la Cour s'agissant des dispositions applicables spécifiquement à la copropriété, où aucune interdiction ne ressort explicitement du régime de la copropriété, nous ne saurions lui donner raison quant à des dispositions plus générales. En effet, il nous apparaît relativement peu aisé, pour ne pas dire impossible, que l'animus, entendu comme "l'âme du propriétaire", puisse être caractérisé au bénéfice du syndicat, pas plus que la possession en ses caractères.

D'une part, l'animus permet d'exclure le possesseur précaire des effets de la possession véritable, et à ce titre, il nous semble qu'un syndicat de copropriétaire ne puisse se prévaloir que d'une possession précaire. Ce dernier se voyant doté de la mission de gestion et d'administration de l'immeuble, il n'agit au sein de celui-ci qu'en vertu de cette mission. Or, quand bien même serait-il composé de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble dont un lot est l'objet de la prescription, non seulement cet ensemble ne peut que difficilement penser en un seul sens, mais encore il n'a de volonté que lors de l'assemblée générale des copropriétaires ! Cette dernière ayant l'obligation de se réunir annuellement a minima, les droits de vote de chacun des copropriétaires au sein de celle-ci étant définis selon les droits respectifs de chaque propriétaire proportionnellement au tantièmes de propriété afférents à leurs lots et quote-part sur les communs (10), il doit en être déduit que chaque copropriétaire, mais surtout le syndicat de copropriétaires lui-même, ne peut ignorer les droits respectifs de chacun des copropriétaires. Conséquemment, les votes au sein de cette assemblée générale doivent potentiellement être considérés comme des troubles de possession puisqu'ils consacrent les droits de vote respectifs, ces derniers n'étant que la traduction de la propriété de biens privatifs et de la quote-part afférente sur les parties communes.

D'autre part, le corpus, autrement dit les actes matériels sur l'objet de prescription, se réalise par les caractères explicites de la possession posés par l'article 2229 du Code civil (11). Celle-ci doit être "continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire". Si le caractère paisible de la possession ne soulève pas de difficulté en l'espèce, il en va différemment s'agissant des autres. En effet, s'il peut être admis que le syndicat puisse posséder utilement, cette possession ne saurait être publique dès lors qu'elle a lieu au sein même de la copropriété, sauf à considérer que la publicité est assurée entre et par ceux qui matérialiseraient la possession elle-même. De même, le caractère temporel de la possession semble connaître d'un vice évident. En effet, si la durée de trente ans de possession ne semble pas en l'espèce contestée, encore faudrait-il que ce laps de temps n'ait pas connu ni interruption ni suspension. A cet effet, une possession ne peut être "continue et non interrompue" dès lors qu'un syndicat de copropriétaires a notamment pour obligation de réunir les copropriétaires en assemblée générale au moins une fois par an. Le vote des copropriétaires étant déterminé par les droits respectifs de chacun des copropriétaires, il peut en être déduit que l'absence de contestation de ces votes conduit à la reconnaissance au sein de la copropriété des droits respectifs de chacun et conséquemment des objets de propriété afférents. Ainsi, non seulement le vote au sein de l'assemblée générale trouble la possession de celui-ci qui s'en prévaut, mais encore il constitue une reconnaissance de droits concurrents. Enfin, la possession ne peut que connaître d'un vice d'équivocité par son caractère précaire. En ce sens, le syndicat de copropriétaires est chargé de la gestion et de l'administration de l'immeuble aux termes de la loi du 10 juillet 1965. Son éventuelle possession doit donc nécessairement être qualifiée de précaire puisque non seulement celle-ci se justifie par une obligation légale, mais plus encore, parce qu'elle justifie l'existence même du syndicat.

B - L'étonnante reconnaissance de l'usucapion par la contrariété avec l'objet du syndicat

Le syndicat de copropriété est, aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4807AHI), constitué de plein droit à la création de la copropriété. L'alinéa 4 du même article lui attribue comme objet "la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes" et en affirme son domaine de responsabilité. Aussi doit-il en être argué qu'un syndicat de copropriétaire ne peut valablement posséder, ne serait-ce qu'au simple égard de la non équivocité de la possession, sur l'objet de propriété dont il a la mission de gestion et de conservation. Qu'un syndicat de copropriété puisse posséder sur une assiette de propriété différente de la sienne et fasse à ce titre jouer pleinement le rôle de la possession et de l'usucapion ne pose pas d'obstacle de principe (12), mais qu'il le puisse sur son propre objet de droit apparaît contradictoire, quand bien même cet objet connaît des propriétés multiples. Non seulement il prescrit à l'encontre d'un de ses membres, mais de plus il dépasse son objet. En effet, sur ce dernier point, son objet doit être regardé comme gouverné par un principe de liberté. Cependant, cette liberté se retrouve dans la rédaction du règlement de copropriété que le syndicat a pour mission de faire respecter (13). Doit donc en être déduit que cette liberté se retrouve non dans les missions du syndicat, mais dans la rédaction du règlement de copropriété. Conséquemment, si prescrire ne lui est pas expressément interdit, un syndicat de copropriété ne devrait pas pouvoir prescrire en son propre sein, la limitation légale de son objet invitant à une limitation de son action. Reconnaître la possibilité à un syndicat de copropriété de dépasser son propre objet, qui plus est à l'encontre d'un de ses membres, ne peut conduire qu'à l'instauration d'un climat de méfiance entre le syndicat et les copropriétaires qui le composent.

La solution dégagée par la troisième chambre civile ne doit certainement être qu'un arrêt d'espèce. Pourtant, la forme de l'arrêt pourrait laisser croire qu'il s'agit d'un arrêt dont la portée ne se limite pas à la question d'espèce. En ce sens, s'il ne semble pas contestable qu'aucune "disposition [de la loi du 10 juillet 1965] ne s'oppose à ce qu'un syndicat de copropriétaires acquière par prescription", porter ce principe à la "prescription de la propriété d'un lot" de la copropriété apparaît bien plus critiquable, tant sur le principe que dans l'espèce. Relativement à l'espèce tout d'abord, il ne fait que peu de doute que le propriétaire du lot objet du contentieux ne laissait utiliser son lot que par simple tolérance. En effet, celui-ci était le propriétaire initial de l'immeuble, et c'est en tant que tel, qu'il a transformé cet immeuble en copropriété. Or, là aussi, il ne fait que peu de doute que le règlement de copropriété énonçait la destination de l'objet du contentieux, et une tolérance du propriétaire dans l'usage qui pouvait en être fait par les autres copropriétaires n'était de nature ni à fonder la possession ni conséquemment à qualifier la possession. Relativement au principe ensuite, justifier de la possession véritable du syndicat de copropriété et de la prescription acquisitive conséquente connaît une double limite : technique d'une part quant aux caractères de la possession et à l'objet du syndicat, et d'autre part, matérielle en ce qu'il s'agit de transformer un objet de propriété au titulaire unique en un objet de propriété indivis dont le premier est également propriétaire. Ainsi, l'objet de propriété ne connaît qu'un transfert relatif : le propriétaire privatif dépossédé reste propriétaire mais son droit n'est désormais qu'indivis, ce qui n'est pas sans poser d'interrogations sur le sens de la prescription acquisitive, voire même sur sa nature.

Gageons que la Cour de cassation sera rapidement saisie à nouveau de la question et précisera cette position de manière plus explicite.

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(1) F. Zenati-Castaing et T. Revet, Les biens, PUF, 3ème éd., 2008, p. 664, n° 458.
(2) Cass. civ. 3, 12 octobre 1976, n° 75-10.220 (N° Lexbase : A2072CH9), Bull. civ. III, n° 341 ; Cass. civ. 3, 6 juin 1974, n° 72-12.423 (N° Lexbase : A3274CGD), Bull. civ. III, n° 235.
(3) Cass. civ. 1, 17 avril 1985, n° 83-14.683 (N° Lexbase : A2562AA7), Bull. civ. I, n° 120.
(4) L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4807AHI) énonce que le syndicat de copropriété se voit conféré la "personnalité civile".
(5) Spécifiquement à la copropriété : Cass. civ. 3, 25 mars 2014, n° 11-17.435, F-D (N° Lexbase : A2542MIY) : en l'espèce, la cassation partielle porte sur le droit prescrit, validant le droit de prescrire au bénéfice du syndicat.
(6) Cass. civ. 1, 16 avril 1959, Bull. civ. I, n° 198.
(7) Cass. civ. 3, 26 mai 1993, n° 91-11.185 (N° Lexbase : A5959C34).
(8) Cass. civ. 3, 25 mars 2014, n° 11-17.435, F-D (N° Lexbase : A2542MIY).
(9) Cass. civ. 3, 9 juillet 1970, n° 69-10.573 (N° Lexbase : A7883CG3).
(11) Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 22 (N° Lexbase : L4822AH3).
(11) Aujourd'hui, C. civ., art. 2261 (N° Lexbase : L7210IAB).
(12) Déjà en ce sens : CA Paris, 23ème ch., sect. A, 7 mai 2002, n° 1996/16323 (N° Lexbase : A9772AZX).
(13) Cass. civ. 3, 16 juillet 1996, n° 94-12.762 (N° Lexbase : A3199CUZ), RDI, 1996, p. 613, obs. Capoulade.

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