[Questions à...] au professeur Julien Laurent relatives au nouvel article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 : quelle application aux contrats de bail d’habitation en cours ?

Julien Laurent, Professeur à l'Université Toulouse Capitole, Directeur du Master droit immobilier (FOAD), Centre IEJUC

Il y a des sujets qui réunissent la profession. D’autres provoquent de très vives discussions, comme la question de savoir si le nouvel article 24-I de la loi du 10 juillet 1989 (dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite N° Lexbase : L2872MI9, prévoyant désormais l’insertion systématique d’une clause résolutoire dans le contrat de bail d’habitation) s’applique aux contrats en cours ou non. Afin d’arbitrer, il me fallait interroger un tiers spécialiste. Le Professeur Julien Laurent l’est. Agrégé des facultés de droit, spécialiste de droit immobilier et notamment des baux, il a accepté de répondre à mes interrogations. J’aurais adoré le rencontrer à Toulouse, où il enseigne, pour l’interroger, mais nous avons préféré un entretien téléphonique. Initialement, nos avis étaient opposés, mais je dois avouer qu’il est très persuasif, avec des arguments extrêmement percutants ! 

Sylvian Dorol : Que prévoyait l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 ancien ?

M. Le Pr. Julien Laurent : Jusqu’à la promulgation de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite N° Lexbase : L2872MI9, l’article 24 de la loi de 1989 N° Lexbase : Z00019UY autorisait, conformément au droit commun et plus précisément l’article 1224 du Code civil N° Lexbase : L0826KZM, mais en l’encadrant strictement, la stipulation d’une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou en cas de non-versement du dépôt de garantie. Le texte disposait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’avantage de ce type de clause est bien connu : si l’inexécution par l’une des parties au contrat de bail peut bien entendu toujours potentiellement justifier la résolution judicaire du contrat (C. civ. art. 1224), voire une résolution unilatérale aux risques et périls du bailleur (art. 1226, C. civ.) c’est à la condition que le juge estime que le manquement contractuel reproché au locataire est suffisamment grave. Afin précisément de priver le juge de son pouvoir d’appréciation sur la gravité de l’inexécution, les parties prennent souvent le soin d’insérer dans le contrat une clause résolutoire de plein droit (C. civ. art.1225 N° Lexbase : L0828KZP) Il suffit que le juge constate le manquement reproché pour faire produire à la clause son effet et donc prononce la résolution du contrat. Du fait de sa dangerosité pour le locataire, deux règles encadrent la stipulation d’une clause résolutoire : d’une part, la clause résolutoire de plein droit ne peut viser qu’un certain type de défaut d’exécution, parmi lesquels figure évidemment et notamment le non-paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie (L. 89, art. 4, g)) ; d’autre part, sa prise d’effet est subordonnée à un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (art. 24-I, ancien). Cette clause résolutoire est très couramment prévue en pratique.

Sylvian Dorol : Quelles modifications ont apporté l’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 ?

M. Le Pr. Julien Laurent : Entre autres innovations, la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 N° Lexbase : L2872MI9 réécrit l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989. Le nouveau texte prévoit désormais que « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Autrement dit, la loi prévoit une systématisation de la clause de résiliation du bail (pour défaut de paiement de loyer ou des charges ou de versement du dépôt de garantie) dans les contrats de bail qu’elle concerne. Corollairement, il est prévu que le commandement de payer contient, à peine de nullité la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (même texte).

Dans le même temps, le délai minimal entre l’assignation aux fins de constat de la résiliation et l’audience diligentée par le commissaire de justice est également réduit de deux mois à six semaines (art. 24-III).

Sylvian Dorol : Comment devrait s’appliquer le nouveau texte dans le temps ? S’applique-t-il notamment aux contrats de bail en cours ?

M. Le Pr. Julien Laurent : Il faut d’emblée préciser que la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient pas de dispositions transitoires venant régler les conditions de son application dans le temps. Il faut donc revenir aux principes généraux.

• S’agissant de sa prise d’effet, conformément à l’article 1^er du Code civil N° Lexbase : L3088DYZ, à défaut de date particulière d’entrée en vigueur et faute, à notre sens, de devoir nécessiter de disposition règlementaire particulière pour son application, l’article 24-I, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 est entré en vigueur le lendemain de la publication de la loi soit le 29 juillet 2023. Concrètement, les contrats conclus à partir de cette date seront donc soumis à l’article 24-I nouveau et « contiennent » (sic) de plein droit une clause résolutoire, qui prendra effet à l’issue d’un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines.
• S’agissant des contrats de bail en cours, la question est plus délicate en l’absence de dispositions transitoires. Le seul texte de portée générale applicable est l’article 2 du Code civil N° Lexbase : L2227AB4 qui ne traite explicitement que de la non-rétroactivité de la loi, mais qui ne règle pas explicitement et directement la question de l’application de la loi nouvelle à des situations juridiques déjà nées et encore en cours, telles qu’un contrat. En la matière, l’on se réfère en principe à la théorie du droit transitoire – attribuée au Doyen Roubier – afin de régler cette question. Très schématiquement, il faut distinguer les situations juridiques non contractuelles (celles nées non d’une convention, mais d’une loi qui en détermine entièrement les effets) et les situations juridiques contractuelles (celles qui découlent d’un contrat et qui sont donc en principe soumises à la prévision des parties). Pour les premières, le principe est l’effet immédiat de la loi nouvelle aux effets à venir des situations juridiques qu’elle concerne, au moment où elle entre en vigueur. Pour les secondes – dont relève le contrat de bail d’habitation – le principe est inverse : c’est celui de la survie de la loi ancienne. La raison principale du maintien de la loi ancienne pour les situations contractuelles est le respect de la prévision des parties qui, au moment où elles se sont engagées, l’on fait en considération de règles existantes. Si l’on s’en tient à ce point du raisonnement, le nouvel article 24-I ne s’appliquerait qu’aux contrats futurs (c’est-à-dire ceux conclus après l’entrée en vigueur de la loi et, en principe, ceux renouvelés postérieurement à cette date).

Toutefois, et par exception, les lois nouvelles sont parfois immédiatement applicables aux contrats en cours. La Cour de cassation – aiguillée par la doctrine – a eu ainsi  en sus recours notamment à deux critères permettant de fonder cette application immédiate de la loi nouvelle aux situations contractuelles nées antérieurement à la loi mais toujours en cours : le critère de l’ « ordre public » (de protection ou de direction), et dans le dernier état de sa jurisprudence, l’ « effet légal du contrat » (une partie du contrat, largement prédéfini par la loi, de sorte qu’elle en deviendrait plus « legalsensible », et verrait ses effets soumis pour cette part à la loi nouvelle). Derrière ces concepts (aux différences parfois subtiles), l’idée est au fond toujours la même : la loi nouvelle est munie d’une certaine « charge » impérative, suffisante pour justifier l’uniformisation entre les contrats soumis à la nouvelle loi et les contrats en cours, au détriment des prévisions contractuelles, qui intégraient la loi ancienne.

L’article 24-I relève-il de cette catégorie de disposition ? Quel que soit le critère justifiant l’application immédiate de la loi nouvelle au contrat en cours auquel on pourrait avoir recours, il y a, selon nous, tout lieu de le penser.

• D’abord, il faut rappeler que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont traditionnellement teintées d'ordre public (son article 2 dispose d’ailleurs que les articles 1 à 25 de la loi sont d’ordre public). S’agissant spécifiquement de l’article 24-I nouveau, il nous semble relever d’un ordre public de protection, en l’occurrence du bailleur. À cet égard, le Conseil constitutionnel a considéré, aux termes de la décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023 N° Lexbase : A61471GR, que l’objectif du délai de six semaines était de protéger le droit de propriété du bailleur (§ 88). On pourra certes rétorquer que le caractère d’ordre public de protection de la loi ne profiterait qu’au seul locataire – il est vrai que quarante ans de législation uniquement dans ce sens ont pu créer cet habitus – mais ce serait oublier que la loi du 6 juillet 1989 est une loi d’équilibre, comme l’énonce implicitement son intitulé (« tendant à améliorer les rapports locatifs »). Or, n’est-ce pas précisément un rééquilibrage que vise à atteindre la loi du 27 juillet 2023 ? Au demeurant, La Cour de cassation a pu juger par le passé que l’ordre public de protection jouait tant en faveur du locataire que du bailleur (Cass. civ. 3, 2 juin 1999, n° 97-17.373 N° Lexbase : A8939AYQ).

• Ensuite, et surtout, l’article 24-I pourrait bien relever de l’hypothèse d’une application immédiate de la loi nouvelle aux « effets légaux » du contrat, principe de droit transitoire que la Cour de cassation applique régulièrement aux situations juridiques contractuelles depuis une quinzaine d’années. Rappelons rapidement que, dans un avis du 16 février 2015 (Cass., avis, 16 février 2015, n° 15002 N° Lexbase : A6002NBW), la Cour de cassation a énoncé que « la loi nouvelle [régit] immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ». Or, l’on s’en souvient, cet avis était précisément et justement rendu à propos de l’application aux baux en cours de l’article 24-V tel qu’issu de la loi « ALUR » N° Lexbase : L8342IZY] ayant porté, par dérogation au Code civil, le délai de grâce maximum de paiement des dettes locatives de deux ans à trois ans. C’est en se fondant sur cette notion d’effet légal du contrat que la Cour de cassation a appliqué immédiatement la disposition nouvelle aux contrats en cours (alors même que la loi « ALUR » prévoyait le contraire) et ainsi jugé « que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 en ce qu'il donne au juge la faculté d'accorder un délai de trois ans au plus au locataire en situation de régler sa dette locative s'applique aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 ». Le contrat de bail d’habitation s’est d’ailleurs révélé par la suite un domaine particulièrement réceptif à la notion d’effet légal du contrat, conduisant à l’application de textes nouveaux à des baux conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, ainsi du régime de la restitution du dépôt de garantie (Cass. civ. 3, 17 novembre 2016, n° 15-24.552, FS-P+B+I ,N° Lexbase : A3248SHR) du congé (Cass. civ. 3, 23 novembre 2017, n° 16-20.475, FS-P+B+I N° Lexbase : A5736W3T) ou encore en dernier lieu du motif réel et sérieux de reprise de l’article 15 (Cass. civ. 3, 9 février 2022, n° 21-10.388, FS-B N° Lexbase : A68177MG). Il n’y a à notre sens aucune raison pour que la jurisprudence ne voit pas dans l’article 24-I (nouveau), comme elle l’avait considéré à propos de l’article 24-III, un « effet légal » du contrat de bail, surtout lorsque l’on lit dans la notice ayant accompagné son avis que l’article 24 s’analyse « comme un effet légal du bail, s’agissant non pas d’un dispositif soumis à la liberté contractuelle des parties, mais d’un pouvoir accordé au juge par la loi » ; que dire alors d’un article 24 qui insère de lege une clause de résiliation dans tout contrat de location ? Certes, il s’agissait dans l’avis de 2015 et dans les hypothèses citées de faire bénéficier au locataire d’une protection accrue – sorte d’application immédiate in mitius de la loi nouvelle. Le même raisonnement s’appliquera-t-il symétriquement au profit du bailleur ? Cela nous renvoie à la discussion abordée plus haut sur la ratio legis de la loi de 89. Il est difficile de répondre avec certitude car la réponse à cette question est en partie politique.

En somme, quel que soit le critère retenu, une considération d’uniformité devrait selon nous prévaloir et conduire à faire produire effet immédiat à la loi nouvelle aux baux en cours. À défaut, coexisteraient (certes pendant trois ans au plus) deux catégories de baux d’habitation relevant de la même loi : ceux qui contiendront automatiquement une clause produisant effet après un délai de six semaines et ceux qui, soit n’en contiendront jamais (parce que les parties ne l’avaient pas prévu) soit en contiendront une mais ne produisant effet qu’après un délai de deux mois, créant ainsi deux catégories de locataires et de bailleurs très différemment protégées. Ce serait à notre avis inopportun.

Sylvian Dorol : Quel sera probablement l’effet concret du nouveau texte sur les contrats de bail qui ne contiennent aucune clause résolutoire ?

M. Le Pr. Julien Laurent : Si l’on accepte les prémisses d’une application immédiate de la loi nouvelle aux contrats en cours, les contrats ne contenant aucune clause résolutoire – hypothèse rare en pratique – seront immédiatement soumis à la loi nouvelle. Ils contiennent donc depuis l’entrée en vigueur de la loi, tous, une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Sylvian Dorol : Quel sera l’effet du nouveau texte sur les contrats de bail qui contiennent une clause résolutoire ?

M. Le Pr. Julien Laurent : S’agissant des contrats contenant une clause résolutoire se bornant à reprendre l’ancien article 24-I de loi de 89 (en substance ou servilement), se référant notamment au délai (ancien) de deux mois avant que la clause ne puisse produire effet, ces clauses sont de plein droit remplacées, dès l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, par une clause résolutoire prenant effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ici, le principe de l’application immédiate de la loi nouvelle aux effets légaux du contrat devrait jouer à plein, s’agissant d’une clause dont les conditions d’application sont empruntées à la loi ancienne et qui se trouverait remplacée dans ses effets par la loi nouvelle.

Mais la même solution devrait prévaloir à notre avis pour les clauses ayant accordé un délai supérieur au minimum légal (donc plus de deux mois). Certes, on pourrait arguer qu’en stipulant de la sorte, les parties auraient entendu se mettre hors du champ légal et qu’il conviendrait par conséquent de ne pas appliquer la loi nouvelle à leur contrat. Ce serait à notre sens parfaitement fictif et rétrospectif puisqu’elles ignoraient par hypothèse la survenance de la loi nouvelle ; comment préjuger dans ces conditions et a posteriori de leur volonté ? Au demeurant, cela reviendrait non sans paradoxe à traiter plus sévèrement les bailleurs ayant pris la précaution d’insérer une clause résolutoire (soumise par conséquent au délai minimum de deux mois ou plus), que ceux qui n’auraient rien prévu, puisque leur contrat se verrait appliquer immédiatement la loi nouvelle et bénéficieraient ainsi du délai accéléré de six semaines.

Sylvian Dorol : Comment analyser techniquement l’effet de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle sur les stipulations contractuelles existantes ?

M. Le Pr. Julien Laurent : À notre sens, il est possible de considérer que les clauses anciennes deviennent caduques du fait de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. Il n’y a donc pas lieu d’agir en nullité des anciennes clauses.

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