L'article L. 145-17 du Code de commerce (
N° Lexbase : L5745AIM) dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité, s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Il résulte de ce texte que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même, de sorte qu'en l'espèce les faits invoqués (non-paiement de loyers, de la provision pour charges et d'une taxe foncière) à l'appui du refus de renouvellement n'étant imputables qu'à la société cédante du fonds de commerce, et non au locataire sortant lui-même, la société cessionnaire, le congé délivré à cette dernière doit être déclaré nul et de nul effet. Par ailleurs, l'article L. 145-16 du Code de commerce (
N° Lexbase : L5744AIL) dispose, en son dernier alinéa, qu'en cas de cession, de fusion ou d'apport, si l'obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il juge suffisantes et l'article L. 622-13, alors applicable, du Code de commerce (
N° Lexbase : L7008AIE) précisait que le liquidateur peut continuer le bail ou le céder dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent. Or, la substitution de garantie pouvait être demandée au tribunal à l'initiative de l'une ou l'autre des parties, aucun délai n'étant prévu pour former cette demande, de sorte que la cession du bail d'un preneur en liquidation judiciaire, sans mention de la clause de garantie solidaire mise à la charge du cédant, est régulière dès lors que le bailleur n'a pas sollicité cette substitution. Aussi, il convient en conséquence de déclarer nul et de nul effet le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré par le bailleur, au motif que malgré ses réserves, le propriétaires du fonds et son successeur ont conclu l'acte de cession en violation de l'obligation de garantie du cédant, infraction à caractère irréversible justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité et sans mise en demeure préalable. Telle est la solution énoncée par la cour d'appel de Nancy dans un arrêt du 31 août 2011 (CA Nancy, 31 août 2011, n° 10/02545
N° Lexbase : A4005HXM), rendu sur renvoi après cassation et qui s'aligne sur les principes dégagés par la Cour régulatrice (Cass. civ. 3, 15 septembre 2010, n° 09-14.519 FS-P+B
N° Lexbase : A5774E9Q ; lire
N° Lexbase : N0955BQG et
N° Lexbase : N0956BQH et cf. l’Ouvrage "baux commerciaux"
N° Lexbase : E1766AWC et
N° Lexbase : E8935AEN).
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