Lecture: 6 min
N6293BES
Citer l'article
Créer un lien vers ce contenu
le 07 Octobre 2010
La loi du 8 février 2008 sur le pouvoir d'achat a des incidences particulières en matière de baux et plus spécifiquement de baux d'habitation.
Ainsi, son article 9 modifie-t-il certaines dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (N° Lexbase : L8461AGH) afin de permettre un meilleur encadrement de la révision annuelle des loyers. L'article 17 précité dispose, notamment, que lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Désormais, l'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
Le texte modifié, issu d'une précédente réforme de 2005 (loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005, relative au développement des services à la personne N° Lexbase : L8799G9R), envisageait l'application d'un indice de référence des loyers dont les modalités de calcul s'appuyaient, notamment, sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. Ce mode de calcul n'a pas permis d'encadrer de manière satisfaisante l'évolution des loyers. C'est la raison pour laquelle le nouvel indice fait référence à l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
Cette disposition est applicable aux contrats en cours et aux contrats conclus à compter de la publication de la loi du 8 février 2008. Ce nouvel indice sera notamment applicable aux locations en "meublés" (CCH, art. L. 632-1, al. 3, nouveau).
L'article 10 de la loi du 8 février 2008 modifie l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, relatif au dépôt de garantie. Afin de faciliter l'accès des jeunes et/ou des plus démunis aux biens loués, le montant du dépôt de garantie généralement exigé par les bailleurs est, désormais, plafonné à un mois de loyer en principal (au lieu de deux précédemment prévus).
Cette nouvelle disposition est applicable aux contrats conclus à compter du 9 février 2008. Le dépôt de garantie, qui doit être versé au bailleur lors de la signature du bail, peut l'être directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Il convient d'indiquer qu'une récente réponse ministérielle a précisé qu'il ne serait pas pertinent de fixer le taux des indemnités éventuellement dues au locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie au-delà du taux légal en vigueur (QE n° 02292 de M. Bertrand Auban, JO Sénat 25 octobre 2007 p. 1907, réponse publ. 28 février 2008 p. 404, 13ème législature N° Lexbase : L8567H3P). En effet, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution. Or, ce n'est pas toujours le cas, et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu'après la régularisation annuelle, sans intérêt.
L'article 11 de la loi du 8 février 2008 permet, enfin, au bailleur (ou au prêteur) de percevoir directement l'allocation de logement social ou l'allocation de logement familial qui viendra en déduction du montant du loyer à payer ou de la mensualité d'emprunt à rembourser (CSS, art. 553-4, II, nouvelle rédaction).
En vue de permettre aux commerces de première nécessité et de proximité de se maintenir en milieu rural et dans certains quartiers des grandes villes, le législateur a reconnu aux communes un droit de préemption, en cas de cession de fonds de commerce ou artisanal ou de bail commercial (loi n° 2005-882 du 2 août 2005, en faveur des petites et moyennes entreprises, art. 58 N° Lexbase : L7582HEK). Ces nouvelles dispositions n'étaient, toutefois, pas applicables, tant qu'un décret, pris en Conseil d'état, n'en avait pas précisé les conditions d'application (C. urb., art. L. 214-3 N° Lexbase : L5589HBM). Le décret d'application a été publié le 28 décembre 2007, soit plus de deux ans après la création de ce droit (décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007, relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux N° Lexbase : L6840H3Q, et les obs. de J. Prigent Publication du décret relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux (première partie) (N° Lexbase : N8659BD3) et seconde partie (N° Lexbase : N0345BEI), Lexbase Hebdo n° 290 et 291 des 31 janvier et 7 février 2008 - édition privée générale).
Le nouveau droit de préemption n'était, toutefois, toujours pas applicable, dans la mesure où le nouvel article R. 214-4 du Code de l'urbanisme subordonne sa mise en oeuvre à l'édiction, par arrêté interministériel, des formes de la déclaration préalable prévue au deuxième alinéa de l'article L. 214-1 du Code de l'urbanisme (N° Lexbase : L5587HBK).
L'arrêté du 29 février 2008 (arrêté du 29 février 2008, relatif à la déclaration préalable à la cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux et modifiant le Code de l'urbanisme N° Lexbase : L8563H3K, JORF n° 077 du 1er avril 2008, p. 5408) vient préciser que la déclaration préalable d'intention de céder un fonds ou un bail commercial doit être établie conformément au formulaire Cerfa enregistré par la Direction générale de la modernisation de l'Etat et disponible (prochainement) sur le site internet du ministère de l'Ecologie, du Développement et de l'Aménagement durables.
La déclaration préalable devra être effectuée en quatre exemplaires et être adressée, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à la mairie de la commune où est situé le fonds ou l'immeuble dépendant des locaux loués. Elle pourra, également, être déposée en mairie, contre récépissé. Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L. 214-1 du Code de l'urbanisme, la sanction du défaut de déclaration est sévère, puisqu'il entraînera la nullité de la cession.
La loi du 2 juillet 2003, dite loi "Urbanisme et habitat", a imposé des mesures visant à renforcer la sécurité des usagers dans les ascenseurs (loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003, art. 79 N° Lexbase : L6770BH9). Un décret d'application a été publié au Journal officiel du 10 septembre 2004 (décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004, relatif à la sécurité des ascenseurs et modifiant le Code de la construction et de l'habitation N° Lexbase : L7715GTW). Aux termes de ce texte, les propriétaires des ascenseurs en fonctionnement, qui ne satisfont pas à certaines exigences de sécurité, devront réaliser des travaux de sécurité par tranches sur une durée maximale de 15 ans. La première série de travaux -qui devait initialement être réalisée avant le 3 juillet 2008- comprend les mesures les plus importantes pour améliorer la sécurité comme, par exemple, le verrouillage des portes palières en cas de non-présence de l'ascenseur à l'étage, ou la clôture de la gaine d'ascenseurs ou encore la mise en place d'un dispositif destiné à éviter les chutes dans la gaine lorsque l'ascenseur est arrêté entre deux paliers. Le décret du 28 mars 2008, publié au Journal officiel du 30 mars, vient de repousser cette première échéance de mise en conformité des ascenseurs au 31 décembre 2010 (décret n° 2008-291, modifiant le décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004, relatif à la sécurité des ascenseurs, et le Code de la construction et de l'habitation N° Lexbase : L8538H3M). L'article R. 125-1-2 du Code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié (N° Lexbase : L8222GTP).
James Alexandre Dupichot,
Avocat associé
Marine Parmentier,
Avocat
Contact :
SELARL Peisse Dupichot Zirah Bothorel & Associés,
22 avenue de Friedland
75008 Paris
© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable
newsid:316293