Des travaux entrepris dans des locaux donnés à bail commercial peuvent constituer une modification notable des caractéristiques du local justifiant la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, peu important l'absence d'augmentation de l'assiette du bail. Tel est le sens d'un arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 16 septembre 2015 (CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 16 septembre 2015, n° 09/01582
N° Lexbase : A1735NPX). En l'espèce, suivant acte sous seing privé du 1er juillet 1999, un bail commercial a été consenti pour une durée de neuf années, moyennant un loyer de 22 867,35 euros par an en principal. Les lieux loués étaient à usage exclusif de café, bar, brasserie, restaurant, traiteur, plats à emporter. Le loyer révisé s'élevait à la somme de 27 017 euros par an en principal à compter du 1er juillet 2005. Les propriétaires ont donné congé au preneur pour le 30 juin 2008 et lui ont offert le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2008 moyennant un loyer de 66 000 euros par an en principal. Par mémoire en demande du 29 août 2008, les bailleurs ont demandé la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er juillet 2008, à la somme de 71 200 euros par an, hors taxes et hors charges. Ils ont saisi le juge des loyers commerciaux en réitérant leur demande de déplafonnement. La cour d'appel de Paris énonçant la solution précitée fait droit à cette demande. En effet, il résulte du rapport de l'expert que les travaux ont modifié sensiblement les caractéristiques du local exploité conformément à la destination contractuelle en café, bar, brasserie, restaurant, traiteur, plats à emporter. Ils ont modifié la configuration de la cuisine, pièce essentielle à l'exploitation, qui a été déplacée pour être mieux adaptée aux besoins du restaurant au fond des locaux avec condamnation de la baie vitrée sur cour et possibilité d'utilisation de la porte ouvrant sur la cour facilitant l'accès aux poubelles ; ils ont affecté les conditions de la réception de la clientèle par le déplacement de l'emplacement de l'ancienne cuisine et par la suppression de l'usage d'une arrière-salle faiblement éclairée sur cour ou sans jour, la réduction de la longueur du bar participant également à un meilleur accueil de la clientèle du restaurant et de la brasserie. La cour relève, en outre, que le preneur invoque en vain qu'à l'exception des travaux de la chambre froide et de la mise en place d'un extracteur, ces travaux constitueraient des travaux de mise aux normes dont le rapport d'expertise ne fait pas état (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux"
N° Lexbase : E2981A48).
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