[Evénement] L'avant-contrat et l'acte d'avocat

Les 19 et 20 juin 2014, l'Association des avocats mandataires en transactions immobilières (AAMTI) a tenu son premier congrès national, sur le thème de "L'avocat dans la transaction immobilière". A cette occasion son président Michel Vauthier a accueilli Pierre-Olivier Callaud, avocat au barreau de Paris, pour présenter "l'avant-contrat et l'acte d'avocat". Créé par la loi du 2 mars 2011 l'acte d'avocat est à nouveau sur le devant de la scène parce que la loi "ALUR" du 24 mars 2014 renforce les prérequis nécessaires en amont de la signature du compromis de vente : il est nécessaire maintenant d'avoir un dossier complet dénommé "état pré daté complet", qui est délivré par les syndics de copropriétés avant la signature de l'avant contrat.

Le dossier doit comprendre la situation financière des lots, la situation financière de la copropriété, les originaux du règlement de copropriété, la totalité des modificatifs des règlements de copropriété, l'existence de contentieux, le bilan prévisionnel des travaux et notamment des travaux qui concernent les problèmes de performance énergétique.

L'acte juridique d'avocat, pour le définir, est un acte sous seing privé.

C'est un acte solennel comme l'acte notarié. L'avocat est obligé de transmettre au support dématérialisé de la profession, les actes juridiques de telle manière qu'un minutier soit assuré.

Il peut être utilisé pour tout autre type de mutation, de conventions que ce soit des cessions de fonds de commerce, des cessions de parts, des baux.

En ce qui concerne l'avant contrat, il a une propension à devenir un instrument. Il serait souhaitable qu'il devienne pour la profession un instrument obligatoire, avec l'idée d'une association quasi-automatique de l'avant-contrat avec l'acte juridique d'avocat, notamment lorsque les clients décident de mettre en vente un bien. Ainsi les avocats pourraient assurer et fournir des prestations évidemment nombreuses qui sont aujourd'hui obligatoire et qui représentent en amont un travail extrêmement important.

On s'aperçoit que, dans l'acte juridique d'avocats, il y a deux types d'avant contrat :

- la promesse unilatérale ;

- la promesse synallagmatique.

La promesse unilatérale au fond c'est une promesse de contrat et elle nécessite un suivi particulier : il faut l'enregistrer, à peine de nullité dans les 10 jours.

La promesse synallagmatique, quant à elle, c'est une vente. Elle peut être agrémentée de conditions suspensives et d'un terme, terme qui est la réitération par acte notarié du transfert de propriété.

L'acte juridique d'avocat va donc être une enveloppe. Cet acte juridique se définit en référence à l'acte notarié, qui est le modèle, il permet d'avoir : date certaine ; force probante et force exécutoire. L'acte juridique d'avocat n'a pas ces trois caractéristiques ; il ne confère pas force exécutoire, il n'a pas une date certaine à moins d'enregistrer l'avant-contrat mais, en revanche, il a intrinsèquement une force probante puisqu'il prouve que le consentement des parties a été reçu.

Dans l'acte juridique d'avocat, la mention manuscrite, dans le cadre de la loi "Scrivener", n'est pas obligatoire. Mais il est extrêmement important dans le libellé de la clause de déclarer que le client a reçu lecture des articles de la loi "Scrivener".

La promesse synallagmatique est probablement plus facile à manier en présence d'opérations classiques -vente de biens immobiliers- parce qu'elle est dans l'esprit d'une vente.

Elle va obliger l'avocat à constituer un dossier en amont, et, en réalité, ce dossier à constituer est la résultante du mandat de l'avocat.

L'avocat doit aller à la recherche d'informations ; c'est l'esprit même de la promesse synallagmatique de vente, l'esprit de l'article 1589 du Code civil : la promesse de vente vaut vente !

La force de l'acte juridique d'avocat est à la fois de sécuriser, dans la chaine des opérations, le client, le mandant, et puis "impressionner" le notaire qui va passer l'acte, c'est à dire sécuriser une étape indispensable qui fixe l'accord des partis et cela nécessite de la part de l'avocat d'avoir "l'état d'esprit" d'un notaire parce que ce métier est un métier d'écriture, de rédaction, d'écoute.

L'option de vendre ou de ne pas vendre est une décision qui n'est pas forcément optimum pour le client, et si la décision est prise de vendre et bien il y a plusieurs manières de vendre ; il y a peut-être des actes avant à faire, des décisions à prendre, des délais à attendre. Le métier de négociateur, de recherche du client, est un second métier, mais qui est indissociable du premier.

Pour que l'acte juridique d'avocat soit valide, l'avocat doit récupérer un certain nombre de documents : les actes de propriétés, vérifier les identités, demander les actes de naissance, vérifier qu'il n'y ai pas de mention RC (répertoire civil) qui peuvent révéler soit une mesure de protection ou un changement de régime matrimonial. Il faut donc apprécier la capacité des vendeurs, des parties et la nature de l'immeuble, la possibilité de le vendre, les règles d'urbanisme, etc.. Il y a donc un certain nombre de prérequis, ce sont des automatismes qui au final procèdent strictement de la technique notariale ; ce sont les préalables nécessaires à un notaire pour pouvoir passer l'acte. Simplement là, c'est l'avocat qui devra tout faire de telle sorte que son acte juridique d'avocat soit intrinsèquement inattaquable.

Il est donc fondamental de travailler sur des pièces solides, sérieuses. Il faut avoir le réflexe de demander l'état hypothécaire, les pièces d'urbanisme, la totalité des dossiers techniques, c'est-à-dire tous les diagnostics qui sont obligatoires.

Il y a un autre élément important c'est l'assainissement. En effet, depuis le 1er janvier 2011, si le vendeur n'est pas dans une situation régulière, que l'assainissement soit individuel ou collectif, l'acquéreur aura un an, à compter de la signature de l'acte notarié pour se mettre aux normes et cela peut représenter des sommes considérables. Il ne faut pas hésiter à faire des devis, pour informer l'acquéreur sur le montant de l'investissement.

Les diagnostics, la disponibilité de l'immeuble, la capacité des vendeurs, tout cela contribue à définir le prix ; l'acte juridique d'avocat est un consentement sur la vente d'un objet et la détermination d'un prix. Il ne faut donc pas que la taxe juridique d'avocat soit contestée en aval pour un prix insuffisant.

Le prix est l'aboutissement d'un processus de décantation. Et dans la détermination du prix l'avocat ne doit pas oublier tout ce qui concerne le pacte de solidarité environnemental, le pacte de solidarité écologique. Ce que l'on appelle la réglementation thermique 2012. Le permis de construire va faire basculer la partie ancienne au-delà de 40m², dans la réglementation thermique 2012. C'est-à-dire que la totalité du bâti est ainsi appréhendée existant et à venir, donc doit rentrer dans la logique de la réglementation thermique 2012. Le client doit en être informé. Sinon, lorsque, dans 2, 3, 4 ou 5 ans, ses facture d'électricité ou de chauffage auront augmenté, il s'apercevra qu'il n'a pas été informé et pourra se retourner contre l'avocat pour défaut de conseil.

Enfin, avec le bonus-malus qui va rentrer en application en 2016 sur les factures d'électricité, les diagnostics obligatoires en matière de performance énergétique pour les copropriétés de plus de 50 lots, en application en 2015, l'expertise va changer, les règles d'estimation vont changer et l'avocat devra travailler sur le prix.

L'acte juridique d'avocat est une chance pour la profession. Celle-ci doit s'inspirer de l'esprit du notariat c'est-à-dire de la rigueur du notariat sur ces questions-là.

Au travers de la transaction l'acte juridique d'avocat, appliqué à l'avant-contrat, a toute sa raison d'être.

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