[Brèves] Garantie de parfait achèvement : la notification écrite des désordres à l’entrepreneur est une condition nécessaire et préalable à la saisine du juge

► L’article 1792-6 du Code civil implique la dénonciation des désordres à l’entrepreneur dans le délai d’un an à compter de la réception ;
Une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an, ne peut suppléer une absence de notification.

La garantie de parfait achèvement est mal connue et trop peu utilisée. Elle apparaît pourtant comme une arme redoutable dès lors qu’elle permet, dans l’année qui suit la réception de l’ouvrage ou de l’élément d’équipement, de demander à l’entrepreneur de réparer tous les désordres, vices, dommages ou défauts de conformités de quelques natures qu’ils soient, cachés ou apparents à la réception, graves ou minimes et même esthétiques. Faute d’y procéder, l’entrepreneur encourt, supplémentairement, le risque que les désordres soient réparés par un tiers, à ses frais et risques.

L’article 1792-6 du Code civil (N° Lexbase : L1926ABX), qui fixe dans le détail les conditions et le régime de la garantie de parfait achèvement, pose, toutefois, certaines conditions, dont la nécessité de notifier à l’entrepreneur les désordres et de lui en demander réparation. Cet article précise, en effet, que les désordres réparables sont ceux signalés par le maître d’ouvrage par voie de notification écrite. Cette notification prend concrètement la forme d’une lettre de mise en demeure.

Alors que tout semble favoriser la réparation des désordres dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, à la faveur d’un maître d’ouvrage qui a droit à un ouvrage conforme, au parachèvement de son ouvrage, la jurisprudence interprète, strictement, la condition de notification écrite. Pour exemple, la notification d’un procès-verbal de réception assorti de réserves, même faite dans le délai d’un an, ne peut être considérée comme interruptive du délai de la garantie de parfait achèvement (Cass. civ. 3, 6 mai 1998, n° 96-18.038 N° Lexbase : A2802ACR). Il en va de même des désordres apparus après la réception qui doivent également faire l’objet d’une action en justice dans l’année suivant la réception (Cass. civ. 3, 15 janvier 1997, n° 95-10.097 N° Lexbase : A0240ACU). La réclamation faite auprès de l’entreprise n’est, pas davantage, considérée comme une notification (Cass. civ. 3, 18 décembre 2001, n° 00-15.481, inédit au bulletin N° Lexbase : A6917AXH).

L’arrêt rapporté s’inscrit dans cette lignée de jurisprudences. En l’espèce, un maître d’ouvrage vendeur en l’état futur d’achèvement fait procéder à la réhabilitation d’un immeuble. La réception est prononcée le 6 novembre 2014. Le 14 avril 2015, des accédants à la propriété assignent le promoteur, lequel appelle en garantie les constructeurs et leurs assureurs. La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 17 octobre 2019 (CA Versailles, 17 octobre 2019, n° 18/03115 N° Lexbase : A4567ZRL), rejette les demandes du promoteur à l’encontre de l’entreprise sur le fondement de la garantie de parfait achèvement. Les juges du fond considèrent qu’aucune des pièces produites ne peut s’analyser comme une notification qui a pour objet de mettre l’entrepreneur en demeure d’intervenir pour remédier au désordre réserve et se distingue donc de l’assignation.

Le promoteur forme un pourvoi, donc le moyen rapporté à la garantie de parfait achèvement est rejeté. Il considère que l’assignation vaut notification à son destinataire des prestations qui y sont formulées.

Le moyen est habile. L’assignation est interruptive du délai de la garantie de parfait achèvement et semble bien plus contraignante qu’une lettre de mise en demeure.

La Haute juridiction procède, néanmoins, à une lecture exégétique de l’article 1792-6. La notification des désordres est un préalable à l’assignation. Lorsque les désordres surviennent en fin de délai, le maître d’ouvrage aura intérêt à se dépêcher, doublement.

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