[Jurisprudence] L’accession au secours du propriétaire du bien sous-loué via Airbnb : les loyers perçus par le locataire sont des fruits civils devant être restitués au propriétaire

L’économie collaborative qui tend à se développer ces derniers temps génère chaque année des millions d’euros de bénéfices pour les particuliers. On ne compte plus les plateformes permettant de partager des biens meubles ou immeubles, ou encore des services pour un coût moindre que celui qui serait facturé par des professionnels. Les défenseurs de cette nouvelle économie arguent d’un partage des ressources, d’une autre façon de consommer et de vivre, d’une société fondée sur l’humain. Néanmoins, si certains utilisateurs usent de ces services dans une telle perspective, le système semble être dévoyé par ceux qui ont flairé un «bon filon». En effet, on constate une certaine professionnalisation des particuliers qui utilisent ces plateformes régulièrement voire quotidiennement.

Tout le monde n’y gagne pas, loin s’en faut ! Il y a, en effet, des perdants avec le développement de ces nouveaux segments d’activités : tout d’abord, les opérateurs institutionnels et au premier chef, les hôteliers et les transporteurs ; ensuite, l’administration fiscale qui y perd en perception d’impôts ; enfin, dans le cadre de la location de logements, les propriétaires. Ces derniers voient, en effet, leurs biens de plus en plus souvent à la location sur des plateformes telles que Airbnb et constatent avec effroi que leurs locataires réussissent à faire des bénéfices à leur détriment. Si l’on ajoute à cela que les logements qui pourraient être sur le marché ne le sont plus et que la pratique conduit à l’aggravation de la pénurie de biens à usage d’habitation, faisant ipso facto monter le cours du mètre carré à la location, on comprend que la guerre soit déclarée (ainsi à Paris, on estime que 20 000 logements ont été perdus).

Les actualités nous avaient habitués à la guerre contre Airbnb de la part des villes et des opérateurs institutionnels. Ainsi, nombre de villes dans le monde a obtenu si ce n’est l’interdiction de ce type de plateformes (interdiction obtenue un temps à Berlin, ou encore à Niagara Falls par exemple, New-York interdisant la location du logement entier pour une période inférieure à 30 jours consécutifs mais pas les chambres), leur encadrement (outre la déclaration posée par l’article  L. 324-1-1, I et II du Code du tourisme N° Lexbase : L4975LAI, Paris a fixé à 120 jours le plafond de locations pour les particuliers ; à Amsterdam, le plafond est bien plus bas, il est porté à 30 jours) et la soumission aux taxes de séjours. L’administration fiscale veille aussi au grain et entend bien percevoir son dû.

Le développement de ces plateformes a eu aussi un impact majeur sur les propriétaires. Si un certain nombre d’entre eux a retiré ses biens du marché classique -jugé moins rentable et offrant de trop lourdes garanties aux locataires- au profit de la location courte durée, les locataires ont aussi saisi l’opportunité. Certains de manière ponctuelle, le temps d’un week-end ou de vacances, d’autres en professionnels n’habitant plus réellement les lieux. Les propriétaires ont alors aussi à cœur de défendre leur propriété et ont alors commencé à organiser la riposte. L’acte premier consistait à sanctionner le preneur dans le contrat de bail en demandant la déchéance de celui-ci ou, le cas échéant, lui refuser le bénéfice du droit de préemption ou du renouvellement. Dans l’affaire soumise à la cour d’appel de Paris le 5 juin 2018, c’est effectivement de cela dont il est question mais pas seulement ! En effet, le propriétaire a voulu aller plus loin et obtenir les loyers perçus par son locataire via la plateforme ! Jusqu’alors cela n’avait jamais été admis mais la cour d’appel, sensible à l’argumentaire développé, va alors admettre le principe de la restitution de ces sommes au propriétaire du bien.

Dans cette affaire, un couple prend à bail un logement dans le cinquième arrondissement de Paris en 1997. Au cours du contrat, le bailleur décède et la propriété du logement échoit à son fils, qui fait délivrer dans la foulée, en janvier 2014, un premier congé pour reprise à son bénéfice mais au nom de la SCI. En avril de la même année, il fait signifier un second congé pour reprise à son profit -sans mention de la SCI- aux locataires avec prise d’effet au 31 mai 2015. L’année s’écoule et deux mois avant la date de sortie, l’agence qui gère le bien rappelle aux locataires les termes du congé et tente d’obtenir un rendez-vous aux fins d’établir un état des lieux. La réponse des locataires fut, au 4 mai 2015, de contester par courrier la validité du congé et de se maintenir dans les lieux, même après deux sommations de les délaisser. En décembre 2015, le propriétaire assigne les locataires pour obtenir leur expulsion. La situation semblait vouée à durer. Cependant, une fuite du chauffe-eau et trois semaines d’eau froide eurent raison du locataire qui s’enfuit le dernier jour de septembre 2016.

En première instance, le propriétaire obtient gain de cause : le second congé pour reprise est validé et les locataires sont déclarés occupants sans droit ni titre à compter du 31 mai 2015, leur expulsion immédiate est prononcée et ils sont condamnés solidairement à verser une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux. En sus de ces condamnations, les deux locataires se voient condamnés à 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour avoir sous-loué irrégulièrement l’appartement et ce depuis 2012. Les locataires ont alors interjeté appel. Mal leur en a pris puisque la cour d’appel a alourdi la sanction.

Deux aspects sont principalement développés par la cour d’appel pour sanctionner les locataires indélicats. Les premiers aspects sont d’ordre contractuel, les seconds relèvent du droit des biens. L’ensemble de l’argumentaire aboutit à une sanction lourde à l’encontre des locataires qui, outre la perte de leur droit au bail, perdent tout le bénéfice de la sous-location. Aussi, cette décision semble sonner l’hallali de la pratique et nul ne doute que les propriétaires auront entendu le chant du cor. Nous aborderons donc en premier lieu, la question du congé pour reprise et du statut du bail avant de nous intéresser, dans un second lieu, à la condamnation à la restitution des fruits fondée sur l’accession.

 

I - Acte 1 : le droit des contrats au secours du propriétaire

 

En premier lieu, la question qui se posait était celle du régime applicable au bail souscrit et de la validité du congé pour reprise Sur le fond, la cour d’appel n’ajoute rien à ce qui avait été décidé lors de la première instance.

Pour valider l’expulsion et toutes les sanctions inhérentes à la violation du bail, les juges ont dû procéder en deux temps. D’une part, ils devaient attester de l’applicabilité de la loi relative aux baux d’habitation. D’autre part, une fois le régime applicable clarifié, ils pouvaient se prononcer tant sur la validité du congé que sur les sanctions prononcées à l’égard de l’occupation sans titre.

 

Les locataires ont fait valoir que le bail dont ils bénéficiaient ne saurait être soumis à la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 N° Lexbase : L8461AGH) mais constituait un bail verbal de droit commun dont le régime est posé aux articles 1709 (N° Lexbase : L1832ABH) et suivants du Code civil. Au soutien de cette demande, ils soulignaient que le bail avait été signé par la SCI X, représentée par le père du requérant, alors que la propriété du bien était entre les mains de la SCI Y, gérée par le requérant. Ce faisant, le bail ayant été conclu sur le bien d’autrui, il était inopposable : seul un bail verbal aurait été ainsi conclu. Les juridictions du fond rejettent alors unanimement la prétention des locataires actant que l’absence d’immatriculation de la SCI X avait emporté la disparition de sa personnalité juridique à compter du 1^er octobre 2002, reportant ipso facto le droit de propriété sur la tête des associés de la société civile puis, à leur décès, sur celle du requérant en qualité d’héritier. La cour estime donc que le bail conclu en 1997 entre le père du requérant et les locataires était parfaitement valable et qu’étant d’ordre public, la loi du 6 juillet 1989 s’appliquait audit bail.

 

Une fois ce point éclairci, il convenait de s’interroger sur la fin de ce bail et les appelants firent feu de tout bois sur cette question.

Tout d’abord, ils invoquent la nullité du congé sur deux fondements. Le premier fondement tient à l’auteur du congé. Ils invoquent la nullité en soulevant que le congé a d’abord été délivré par une personne morale -laquelle ne jouit pas du bénéfice du congé pour reprise- et qu’ensuite, il fut délivré au nom du requérant, lequel n’est pas propriétaire du bien. Ici, la confusion quant à la délivrance du congé venait de l’envoi de deux congés successifs : le premier au nom de la SCI mais au profit du requérant, le second avec la seule mention de ce dernier. Les juges écartent la première critique puisque le seul congé invoqué par le requérant est le second, signifié aux locataires en son nom propre plus d’un an avant l’échéance du contrat et donc valable sur la forme. Sur le fond, la cour écarte l’argument de l’absence de propriété du requérant fondée sur la production de la matrice cadastrale. Deux observations peuvent alors être faites. La première est que la matrice cadastrale ne saurait être considérée comme une preuve permettant de contredire l’attestation de propriété dressée par un notaire. Ainsi, bien que le cadastre ait enregistré le bien comme appartenant à la SCI, l’attestation de propriété émanant d’un officier ministériel prime. La seconde est que la SCI ne peut être considérée comme propriétaire que pour autant qu’elle soit inscrite au RCS et bénéficie de la personnalité juridique. A défaut, la société ne fait pas écran envers ses membres et ce sont ses derniers qui doivent être considérés comme propriétaires des biens immobiliers de la SCI. Aussi, il s’agit d’une invitation à opérer un contrôle tant des inscriptions au cadastre qu’au greffe du tribunal de commerce avant de réfuter la légitimité du congé pour reprise.

Le second fondement invoqué fut balayé plus succinctement : au moyen de leur demande, les requérants arguaient que le congé était frauduleux car le propriétaire n’avait jamais entendu occuper les lieux. Ils appuient l’affirmation par deux éléments : d’une part, le fait qu’il vive dans un autre logement du même arrondissement et d’autre part, que l’appartement soit désormais à nouveau en location. La cour écarte la prétention montrant que la situation de fait invoquée n’était que le résultat de leur maintien dans les lieux au-delà du terme du bail, comportement qui avait conduit le propriétaire à prendre ses dispositions.

Une fois le raisonnement mené à son terme, la solution coulait de source : de locataires, les appelants devenaient occupants sans titre au-delà du préavis, s’exposant logiquement à une expulsion et à une condamnation à une indemnité d’occupation correspondant à la jouissance, à savoir le loyer et ses charges. Rien de bien original jusqu’ici. Là où la décision d’appel a soulevé l’intérêt des commentateurs, c’est dans la sanction relative à la sous-location.

 

II - Acte 2 : le droit de propriété au secours du propriétaire

 

Le propriétaire dans cette affaire s’est tourné vers le droit des biens afin que lui soient versées les sommes dont ses locataires avaient bénéficié depuis 2012 grâce à la sous-location.

La cour ayant exclu le bail verbal et retenu la soumission du contrat à la loi de 1989, elle retient très logiquement que la sous-location n’était pas admise. De surcroît, le bail contenait une clause l’interdisant et les locataires n’apportaient aucune preuve de l’accord verbal allégué. Dès lors, il convenait de s’intéresser à la sanction à appliquer. En première instance, le juge avait retenu une indemnisation du préjudice à hauteur de 5 000 euros de dommages-intérêts. Le fondement était alors en responsabilité. Ingénieux, l’avocat du propriétaire décide de ne plus fonder sa demande sur l’indemnisation d’un préjudice mais sur les conséquences attachées au droit de propriété. L’idée est habile car sur le plan de l’indemnisation, le préjudice ne saurait s’élever au montant des loyers de sous-location : en effet, ayant loué le bien, il n’y a pas perte de jouissance. Le bailleur reçoit déjà la contrepartie de cette mise à disposition de la jouissance via le loyer ! Aussi, le préjudice ne pouvait être chiffré de façon à capter le montant total des sommes perçues via Airbnb.

Les appelants font alors valoir un moyen procédural pour écarter l’argument : invoquer l’accession constituerait une nouvelle demande irrecevable au sens de l’article 564 du Code de procédure civile (N° Lexbase : L0394IGP). La cour écarte l’argument soulignant que, si le fondement juridique est nouveau, il est pleinement efficient, au sens de l’article 565 du même Code (N° Lexbase : L6718H7X), puisqu’il tend aux mêmes fins qu’en première instance : la condamnation au versement des sommes indûment versées. Une fois ce point éludé, restait la démonstration fondée sur l’accession.

 

Le propriétaire invoquait les articles 546 (N° Lexbase : L3120AB8) et 547 (N° Lexbase : L3121AB9) du Code civil qui prévoient, d’une part, que la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit, et, d’autre part, que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession. En application de ces textes, la cour vient admettre que les sommes perçues par les locataires, lesquelles sont issues d’une sous-location prohibée, sont des fruits civils. Ce faisant, l’accession jouerait au profit du propriétaire.

 

Ici, l’argumentaire semble imparable et pourtant, il appelle quelques observations. Le premier élément est relatif aux fondements. La cour écarte l’argument des locataires qui tendaient à invoquer qu’une telle restitution constituerait un enrichissement sans cause. L’argument n’était pas dépourvu de logique, la jouissance perdue par le propriétaire étant indemnisée par le versement de leur loyer. Cependant, les juges l’écartent du fait de l’interdiction de la sous-location et arguent que la cause réside dans le droit de propriété du demandeur.

Observons maintenant plus avant le fondement retenu. La confusion est perceptible.

La cour d’appel rappelle que, contrairement à ce qui prévaut en matière de bail commercial, le sort des loyers de la sous-location dans un bail d’habitation n’est pas réglé par le statut. Ce qui, eu égard à l’interdiction de principe, n’est pas incohérent. Remontant à la source même du droit qui justifie la location, la propriété, la cour considère alors que seul le propriétaire peut faire siens les fruits civils en vertu des articles 546 et 547. En effet, l’article 584 du Code civil (N° Lexbase : L3165ABT) est clair sur ce point, les loyers des maisons sont des fruits civils. Les magistrats considèrent alors que les locataires ne pouvaient pas payer au bailleur leur loyer avec d’autres fruits civils produits par l’appartement, car les fruits reviennent tous au propriétaire par accession. Ainsi, le détournement fautif de ces sommes se fait nécessairement au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière, lui causant nécessairement un préjudice financier. Les juges retiennent, en conséquence, que les fruits de la sous-location appartenaient au propriétaire et que les locataires devaient ainsi être solidairement condamnés à lui rembourser les sommes qu’ils avaient perçues à ce titre.

 

Ici, il semble que la solution ne soit pas très claire. L’accession est un mode d’acquisition originaire qui permet d’étendre la propriété du bien aux éléments extérieurs qui s’y joignent, ou dans le cadre de l’article 547, des biens nouveaux qu’elle produit. Ce mécanisme est étranger à une logique de préjudice ou d’indemnisation mais est une simple conséquence attachée au droit de propriété tel que défini à l’article 544 du Code civil (N° Lexbase : L3118AB4). Dire que la sous-location lui cause nécessairement un préjudice financier, laisse penser que la restitution des sommes aurait une vertu indemnitaire. De deux choses l’une, soit elle résulte du droit de propriété et on considère que les locataires n’en n’ont jamais été propriétaires, soit elle résulte de la violation du contrat qui interdit la sous-location et elle vient indemniser le préjudice subi, lequel est alors calqué sur les montants perçus grâce à cette violation -ce qui en soit peut être contesté- !

Le mécanisme de l’accession offre une porte de sortie aux juges qui sont assez réfractaires à ce type de plateforme : c’est la préservation du droit de propriété, droit inviolable et sacré, qui est en jeu ! Cependant, la formulation générale n’est pas sans nous poser problème. Si la vente de la chose d’autrui est interdite, il n’en est pas de même de la location sauf disposition légale ou contractuelle. Ici, le bail excluait la sous-location, ce qui explique la sévérité des juges. Néanmoins, en voulant se fonder sur l’accession, sans référence au contrat qui ne permettait pas la sous-location, elle semble aller dans le sens d’une application large. L’accession, si l’on applique strictement la lecture de la décision, a vocation à jouer pour l’ensemble des fruits civils…

Si l’on comprend aisément le choix opéré, l’argument pouvant séduire, nous n’adhérons pourtant pas à l’argument. En effet, nous considérons que l’accession est un mécanisme inapproprié en ce qui concerne les sommes qualifiées de fruits civils ou des revenus. L’accession suppose que le bien adjoint soit l’accessoire d’un autre bien, afin de faire jouer le principe Accessorium sequitur principale. Or, les fruits civils ne sont pas l’accessoire du bien mais le prix dans le contrat passé sur la chose. Ces sommes ne devraient donc pas être soumises à l’accession car elles font l’objet d’un transfert de propriété entre les patrimoines des contractants. Il nous semble inopportun d’appliquer l’accession aux fruits civils bien que l’article 547 en dispose autrement. A aucun moment le bien et les fruits civils ne forment qu’un seul bien susceptible d’être soumis au principe de l’accessoire. L’accession ne peut pas jouer ni par incorporation car les sommes ne sont pas intégrées au bien, ni par production car les fruits civils sont générés par le contrat de mise à disposition et non par le bien. Les fruits civils sont appropriés par la personne par le biais du contrat.

Au-delà de la critique de la règle de l’accessoire, la solution n’est pas satisfaisante. C’est sur le plan contractuel que cette affaire aurait dû être réglée. L’opportunité d’un fondement aussi absolu que le droit de propriété était tentante. Elle permet, en opportunité, de punir le comportement des locataires. Mais elle semble constituer une sanction qui ne dit pas son nom dévoyant un peu plus encore, par opportunisme, un mécanisme déjà inapproprié.

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