Les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d'un immeuble loué, n'exonèrent pas le bailleur, tenu d'une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l'activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire. Tel est l'enseignement d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 janvier 2018 (Cass. civ. 3, 18 janvier 2018, n° 16-26.011, F-P+B+I
N° Lexbase : A5270XAG).
En l'espèce, une association avait pris à bail commercial un immeuble destiné à usage de crèche. Elle avait préalablement conclu un contrat de promotion immobilière pour la conception et la réhabilitation de l'immeuble. Ayant découvert la présence, sur la toiture du bâtiment, de plaques de fibrociment contenant de l'amiante, le promoteur avait réalisé des travaux de retrait d'amiante non prévus dans son contrat. L'association a assigné le bailleur en paiement de la somme correspondant au prix des travaux de désamiantage et en réparation du préjudice financier entraîné par le retard de la livraison de l'immeuble.
Ces demandes ont été rejetées par les juges du fond (CA Versailles, 20 septembre 2016, n° 15/01490
N° Lexbase : A4422R38) au motif qu'en vertu du contrat de promotion immobilière, le promoteur était tenu à une obligation de résultat qui comprenait celle d'identifier et de contrôler la conformité de l'immeuble et son opération de réhabilitation aux règles de sécurité, d'hygiène et d'urbanisme en vigueur, y compris, par conséquent, celle relatives à la présence de matériaux ou de produits en amiante. Ils avaient également retenu que le projet de promotion immobilière comprenant la description technique et l'offre financière était annexé au bail, de sorte que l'association ne pouvait, ni se prévaloir de son ignorance quant à la présence de matériaux en amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l'avoir dénoncée, ni lui réclamer de répondre de l'obligation d'enlever les matériaux ou de supporter le coût de leur retrait, ni a fortiori, lui demander de l'indemniser des retards dans la livraison de l'immeuble.
Enonçant la solution précitée, cette décision est censurée par la Cour de cassation au visa de l'article 1719 du Code civil (
N° Lexbase : L8079IDL ; cf. l’Ouvrage "baux commerciaux"
N° Lexbase : E3489ERN).
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