[Brèves] Fermage de terres destinées à l'exploitation d’une activité : distinction loyer des terres nues/loyer des bâtiments d’exploitation

► En l’absence d'arrêté préfectoral adapté à l'activité exercée (un centre équestre en l’espèce) dans le département en cause, le prix du fermage de terres peut être déterminé en prenant en compte distinctement :
- un arrêté préfectoral du département, pour la détermination du fermage des terres nues incluses à l'assiette du bail ;
- et un arrêté en vigueur dans les départements voisins pour la détermination du loyer des bâtiments d'exploitation (à usage de centre équestre).

En l’espèce, le preneur à bail rural portant sur une parcelle destinée à l'exploitation d'un centre équestre avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en révision du prix du bail sur le fondement de l'article L. 411-13 du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L3973AEU.

Pour fixer le prix du fermage, la cour d’appel de Pau avait retenu que l'arrêté préfectoral du département des Pyrénées-Atlantiques du 17 septembre 2013, en vigueur lors de la conclusion du bail, ne fixait ni le loyer des bâtiments d'exploitation à usage de centre équestre, ni aucun mode de calcul relatif aux centres équestres et que le fermage devait donc être calculé en prenant en compte les arrêtés en vigueur dans les départements voisins.

Le preneur a formé un pourvoi faisant valoir que l'expert avait pris à tort en considération, pour le calcul de la valeur des terres agricoles données à bail, un barème résultant de l'arrêté des Hautes-Pyrénées applicable aux bâtiments et infrastructures, quand il existait dans le département des Pyrénées-Atlantiques un arrêté fixant le prix du fermage des terres agricoles.

L’argument est accueilli par la Cour suprême qui reproche en effet à la cour de ne pas avoir recherché, comme il le lui était demandé, si les dispositions de l'arrêté précité n'étaient pas compatibles avec la détermination du fermage des terres nues incluses à l'assiette du bail.

Elle censure ainsi la décision au visa de l'article L. 411-11, alinéas 1^er et 3, du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L9147IMQ dont elle rappelle que le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en œuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L. 411-27 du même code. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues. Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative.

On relèvera que, dans un arrêt en date du 21 février 2019, la Cour de cassation avait retenu une décision dans le même sens, dans le cas d’absence d’arrêté adapté à l’activité exercée (Cass. civ. 3, 21 février 2019, n° 18-10.120, F-D N° Lexbase : A8973YYY) : après avoir relevé que l'activité exercée par un preneur à bail rural dans les installations mises à sa disposition peut ne pas être visée par un arrêté encadrant les fermages, elle avait retenu que la cour d'appel avait, en l’espèce, souverainement estimé que l'arrêté préfectoral en cause n'était pas applicable à la détermination du montant du fermage pour la partie exploitation du bâtiment.

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