[Brèves] Obligation du bailleur d’équiper de garde-corps les fenêtres qui en sont dépourvues, dans un immeuble ancien ?

► Le décret n° 2002-120, du 30 janvier 2002, n'imposant pas d'installer des garde-corps dans les immeubles anciens qui en seraient dépourvus, ne manque pas à son obligation de mise à disposition d'un logement décent le bailleur qui n'a pas équipé de garde-corps les fenêtres de l'appartement donné à bail.

Telle est la précision d’importance apportée par la Cour de cassation à cette question soulevée dans l’affaire qui lui était soumise.

En l’espèce, quelques mois après son entrée dans les lieux, la locataire d’un appartement situé en étage avait chuté depuis une fenêtre du logement dépourvue de garde-corps et dont la partie basse se situait à moins de 90 centimètres du plancher. Elle avait assigné la bailleresse et son assureur en responsabilité et indemnisation. Elle n’obtiendra pas gain de cause.

La Haute juridiction approuve en tous points le raisonnement suivi par les conseillers d’appel parisiens.

En premier lieu, la cour d'appel a retenu à bon droit que le décret n° 2002-120, du 30 janvier 2002 N° Lexbase : L4298A3L imposait seulement aux bailleurs d'entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, mais non d'installer de tels dispositifs dans les immeubles anciens qui en étaient dépourvus, en l'absence de dispositions légales ou réglementaires l'imposant.

Elle en a exactement déduit que le fait pour la bailleresse de ne pas avoir équipé de garde-corps les fenêtres de l'appartement donné à bail ne caractérisait pas un manquement à son obligation de mise à disposition d'un logement décent satisfaisant aux conditions prévues par le décret privé en matière de sécurité et de santé.

En second lieu, la cour d'appel a pu retenir que l'absence de garde-corps dans un immeuble construit avant 1955 ne constituait ni un vice de construction ni une défectuosité dont le bailleur devait répondre, mais une caractéristique apparente inhérente à sa date de construction, dont le locataire pouvait se convaincre lors de la visite des lieux.

On rappellera que la Cour suprême, dans un arrêt rendu le 14 février 2012, avait eu l’occasion de retenir que « ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent le logement dont les dispositifs de garde-corps des balcons ne sont pas dans un état conforme à leur usage » (Cass. civ. 3, 14 février 2012, n° 11-13.135, F-D N° Lexbase : A8692ICW). Et c’est bien l’argument qui avait été avancé par la locataire au soutien de son pourvoi. Mais sans contredire cette solution, l’arrêt rendu le 22 juin 2022 vient tout simplement mettre l’accent sur la distinction à opérer entre :

• l’obligation pour le bailleur d'entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage ;
• l’absence d’obligation pour le bailleur d'installer de tels dispositifs dans les immeubles anciens qui en étaient dépourvus.

Il faut par ailleurs relever que la solution ainsi retenue se réfère au décret n° 2002-120, du 30 janvier 2002, après avoir relevé l’absence d’autres dispositions légales ou réglementaires imposant au bailleur d'installer de tels dispositifs dans les immeubles anciens qui en seraient dépourvus, et qu’il appartient donc au bailleur, en tous les cas, de bien se renseigner sur la réglementation applicable, étant rappelé que la Haute juridiction a déjà retenu qu’il pouvait, par exemple, être fait application des dispositions du règlement sanitaire départemental qui peuvent se révéler plus rigoureuses que celles du décret précité du 30 janvier 2002 (à propos des règles de calcul du volume habitable : Cass. civ. 3, 17-12-2015, n° 14-22.754, FS-P+B N° Lexbase : A8523NZP).

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