[Brèves] Aliénation de parties communes spéciales à un copropriétaire : qui peut voter ?

► Lors de l'assemblée générale des copropriétaires, appelée à se prononcer sur la cession de parties communes spéciales, seuls les copropriétaires, propriétaires de celles-ci, peuvent décider de leur aliénation.

La solution ainsi posée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt rendu le 1^er juin 2022, n’a rien de surprenant ; elle s’inscrit dans la lignée d’une décision, rendue le 19 novembre 2014 par la Cour suprême, qui avait permis de préciser que « le règlement de copropriété qui prévoit des parties communes spéciales à chaque bâtiment, crée une propriété indivise entre les copropriétaires de chaque bâtiment, en sorte que les autres copropriétaires n'ont aucun droit de propriété indivis sur les parties d'immeuble concernées » (Cass. civ. 3, 19 novembre 2014, n° 13-18.925, FS-P+B N° Lexbase : A9404M3P).

Faits et procédure. En l’espèce, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'assemblée générale de tous les copropriétaires avait, le 5 juillet 2016, autorisé la cession à l'un d'entre eux d'une surface déterminée des parties communes spéciales d’un bâtiment H correspondant à une partie du couloir située au droit de son appartement.

Les propriétaires de lots situés dans ce bâtiment avaient assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence et son syndic, en annulation de la résolution autorisant cette cession, et de la résolution subséquente, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts.

Décision CA. Pour rejeter la demande d'annulation des résolutions, la cour d’appel avait retenu que la cession de la partie du couloir commun, qui avait été votée à la condition préalable de l'adoption d'un projet modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, emportait création d'un lot auquel étaient nécessairement affectées une quote-part des parties communes spéciales et une quote-part des parties communes générales, en sorte que la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qu'elle impliquait relevait de l'approbation de l'ensemble de la collectivité.

La cour ajoutait que la distinction entre la cession relevant des seuls copropriétaires du bâtiment concerné et la modification de l'état descriptif de division relevant de la copropriété toute entière consisterait à confier à une assemblée restreinte le principe de la cession et ses conséquences à l'assemblée générale, alors que cette distinction, qui ne résultait d'aucune disposition légale ou réglementaire, faisait dépendre le vote de l'assemblée générale de la décision de l'assemblée restreinte.

Elle en avait déduit que la cession des parties communes spéciales devait être soumise à l'approbation de l'ensemble des copropriétaires.

Cassation. La Cour suprême ne suit pas ce raisonnement et censure la décision, énonçant très clairement que « seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l'aliénation de celles-ci », au visa des articles 3 N° Lexbase : L4836AHL et 4 N° Lexbase : L4846AHX de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965, qui disposent, pour le premier, que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » et pour le second, qu’« elles sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ».

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