[Brèves] Acquisition des lieux loués par le locataire : sur le sort des travaux du preneur au regard des droits d'enregistrement

La confusion des droits locatifs et de propriété éteignant le droit au bail sur le bien immobilier dont le preneur devient propriétaire, les travaux et améliorations réalisés par le preneur, qui devaient appartenir au bailleur en fin de bail commercial, ne peuvent entrer dans l'assiette des droits d'enregistrement faute d'avoir transité par le patrimoine de celui-ci avant la vente et d'avoir ainsi constitué l'objet de la mutation. Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation du 4 décembre 2012 (Cass. com., 4 décembre 2012, n° 11-25.958, F-P+B N° Lexbase : A5661IYC). En l'espèce, une société avait pris à bail un immeuble pour y exploiter un centre commercial. Le contrat stipulait que les travaux faits par le preneur resteraient en fin de bail la propriété du bailleur, sans indemnité, par accession. En cours de bail, le propriétaire avait cédé au locataire ses droits sur l'immeuble, le prix excluant la valeur des travaux réalisés par le locataire. L'administration fiscale avait notifié à l'acquéreur une proposition de rectification des droits d'enregistrement versés à l'occasion de cette vente, en ajoutant au prix la valeur de ces travaux, puis avait mis en recouvrement les droits correspondants. Le locataire, devenu propriétaire, a alors saisi le tribunal de grande instance aux fins d'annulation de la décision de rejet de sa réclamation et de décharge de cette imposition. Les juges du fond avaient rejeté cette demande au motif que la vente du bien immobilier, par le bailleur au locataire, avait éteint le bail par confusion des droits locatifs avant son terme normal, que cette extinction avait produit les effets d'une résiliation amiable du bail qui devait être regardée comme impliquant la remise du bien immobilier, dans toutes ses composantes, au bailleur préalablement à la vente et qu'elle constituait donc une mutation soumise aux droits d'enregistrement pour le tout en sorte que les travaux d'amélioration réalisés par le locataire ne pouvaient échapper à la taxation correspondante. Cette décision est censurée par la Cour de cassation au motif que l'acquisition par le preneur n'avait pas entraîné la résiliation anticipée du bail commercial mais son extinction par confusion des droits au sens de l'article 1300 du Code civil (N° Lexbase : L1410ABT). Dès lors, aucun transfert de la propriété des constructions réalisées par le preneur ne s'était produit entre son patrimoine et celui du bailleur avant cette acquisition (cf. Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E4885EX9).

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