[Brèves] L’appréciation du caractère fautif de la rupture abusive des pourparlers en vue de la vente d’un bien immobilier

► Le seul fait que les parties à une négociation soient d’accord sur la chose et sur le prix ne suffit pas à caractériser l’existence d’une rupture abusive.

Faits et procédure. Rares sont les arrêts relatifs à la rupture des pourparlers, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 mars 2003 mérite donc attention : la rupture des négociations était-elle fautive ? L’enjeu était là et est identique que l’on se place sous l’empire du droit antérieur à l’ordonnance du 10 février 2016 (N° Lexbase : L4857KYK) ou que l’on envisage les situations régies par cette dernière. En effet, seule la faute dans la rupture teintée d’intention de nuire ou de mauvaise foi peut engager la responsabilité de l’auteur de la rupture (v. par ex. Cass. com., 31 mars 1992, n° 90-14.867 N° Lexbase : A4699ABN ; v. C. civ., nouv. art. 1112 N° Lexbase : L1975LKD). Aussi faut-il évoquer les faits ayant précédé la rupture de ces négociations. Des négociations, engagées en vue de la vente d’un immeuble, furent rompues à l’initiative du propriétaire de ce dernier, alors qu’un accord sur le prix, l’existence d’une promesse unilatérale de vente et le montant de l’indemnité d’immobilisation était intervenu. La cour d’appel (CA Paris, 18 janvier 2019, n° 17/14649 N° Lexbase : A5338YTU), approuvée par la Cour de cassation, refusa de caractériser une rupture fautive. Mais quelles sont ces circonstances qui excluent la caractérisation d’une faute dans la rupture des pourparlers ?

Solution. Afin d’exclure toute faute de la part de l’auteur de la rupture des pourparlers, le propriétaire de l’immeuble, deux éléments sont relevés. D’abord, le silence gardé par l’autre partie pendant les semaines précédant la date prévue pour la signature de la promesse, et ce en dépit des « nombreuses relances et appels téléphoniques », alors que ces tentatives du propriétaire visaient à informer l’acheteur de sa volonté « de ne pas donner suite au projet de promesse ». Ce faisant, les juges du fond ont pu considérer que « rien ne prouvait que les négociations s’étaient poursuivies ». Ensuite, l’absence de date de réalisation de la vente à la veille de la promesse unilatérale de vente, alors qu’il s’agissait d’un « point très sensible […] de la négociation ». C’est ainsi une appréciation au cas par cas du comportement des parties à la négociation qui est opérée afin de déterminer l’existence d’une faute dans la rupture des pourparlers : le seul fait que la négociation en vue d’une vente ait permis de trouver un accord sur le bien et sur le prix ne suffit pas à caractériser l’existence d’une rupture abusive.

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