[Brèves] L’étendue du devoir de conseil du constructeur de maison individuelle sur l’enveloppe budgétaire du projet

► Il incombe au constructeur de maison individuelle avec fourniture de plan de s’assurer de la nature et de l’importance des travaux nécessaires au raccordement de la construction aux réseaux publics ;
► le contrat de CMI doit comporter les caractères techniques du bâtiment à construire dont les raccordements aux réseaux divers ;
► le constructeur doit s’informer de l’existence de servitude.

Pèse sur le constructeur de maison individuelle une obligation de conseil et d’information de plus en plus sévèrement appréciée par les juges. L’accédant à la propriété, souvent un particulier, primo-accédant, a besoin d’être rassuré, par le constructeur, que la construction à venir sera conforme à son projet. Le constructeur a ainsi l’obligation d’étudier le terrain, d’informer son client que le terrain est impropre à l’opération projetée et, même, à le dissuader de l’acheter si tel ne devait pas être le cas (Cass. civ. 3, 25 mars 1981, n° 79-16.752, publié au bulletin N° Lexbase : A9270CI8). L’arrêt rapporté s’inscrit dans ce courant jurisprudentiel.

En l’espèce, il est reproché au constructeur d’avoir évalué le raccordement de la construction depuis la limite du terrain jusqu’à la maison sans s’inquiéter de la situation d’enclavement, prenant pour acquis qu’il existait un point de raccordement juste devant le terrain ; il ne s’est posé la question que cinq mois après alors qu’il lui appartenait de trancher ce point en vue de la conclusion du contrat de construction de maison individuelle. L’accédant à la propriété expose, ainsi, que le constructeur a manqué à son obligation de conseil sur l’enveloppe du projet.

Dans un arrêt, infirmatif sur ce point, rendu le 2 avril 2019, la cour d’appel d’Amiens (CA Amiens, 2 avril 2019, n° 16/05485 N° Lexbase : A9227Y7U) ne retient pas de manquement du constructeur à son devoir de conseil au motif que, si le constructeur devait s’assurer que l’opération de construction prenait en compte les contraintes résultant de l’état d’enclavement de la parcelle, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir pris en compte l’existence de servitudes différentes de celles dont il avait été informé. La servitude prise en litige n’avait, en effet, été créée que le jour de la signature de l’acte authentique.

La Haute juridiction censure. Il incombe au constructeur de maison individuelle avec fourniture de plan de s’assurer de la nature et de l’importance des travaux nécessaires au raccordement de la construction aux réseaux publics.

La solution n’est pas surprenante.

D’un côté, parce qu’il ressort de la combinaison des articles L. 231-2 (N° Lexbase : L0833LQW) et R. 231-4 (N° Lexbase : L9402LRN) du Code de la construction et de l’habitation que le contrat doit notamment contenir les caractéristiques techniques du bâtiment dont les raccordements aux réseaux publics, lesquels doivent supplémentairement être mentionnés dans la notice descriptive, sous peine de nullité en distinguant entre ceux qui sont inclus dans le prix et ceux dont le coût reste à la charge de l’accédant à la propriété. Il résulte de ces obligations d’aller s’assurer du bon raccordement.

De l’autre, parce que la jurisprudence avait eu l’occasion de retenir le défaut de conseil du constructeur de maison individuelle au sujet de l’implantation (pour exemple CA Montpellier, 22 octobre 2014, n° 13/00581 A8389MYD et Cass. civ. 3, 15 avril 2015, n° 14-13.054 N° Lexbase : A9385NGP) ou d’une vérification au regard des règles du POS (Cass. civ. 3, 27 janvier 2010, n° 08-18.026, FS-P+B N° Lexbase : A7623EQE) ou encore de l’adaptation du terrain au projet compte-tenu des nuisances sonores (Cass. civ. 3, 26 octobre 2005, n° 04-16.405, FS-P+B N° Lexbase : A1543DLQ).

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