[Jurisprudence] Indivision familiale corse, copropriété et usage de la cave

Résumé : résistance d’une juridiction corse à la politique jurisprudentielle de la Cour de cassation ; la cour d’appel de Bastia, à la suite du TGI d’Ajaccio, interdit la libre modification de l’usage d’un lot accessoire (une cave), même conforme à l’usage général de l’immeuble en copropriété au motif que cette modification emporterait modification de la répartition des charges, d’une part, et que les travaux nécessaires peuvent dégrader les aménagements communs, d’autre part.

Les propriétaires d’une cave, lot de copropriété d’un syndicat formé après la division d’une maison à l’occasion d’une succession, engagent unilatéralement des travaux de transformation de celle-ci en pièce à vivre. Les propriétaires de deux autres lots les assignent [1], ainsi que le syndic ès qualité, devant le TGI d’Ajaccio pour obtenir la remise en état antérieur.

Le TGI d’Ajaccio, par jugement du 12 janvier 2017 condamne les propriétaires à la remise en état initial correspondant à la destination mentionnée dans l’état descriptif de division notarié.

Les propriétaires de la cave interjettent appel et font valoir que les travaux dans la cave, partie privative, ne sont que l’usage de leur droit de transformer une cave en logement et que cette action ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble, ni préjudice aux copropriétaires. Les intimés ont, pour leur part, fait valoir que la pièce litigieuse était à usage de cave et qu’elle avait été aménagée en logement sans accord de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires. Ils ont fait valoir l’impossibilité de modifier unilatéralement la destination d’une partie privative définie par l’état descriptif de division.

 

Cette question, cent fois posée, est un classique : un copropriétaire peut-il librement modifier la destination d’un lot de copropriété ?

 

Contrairement à la position de la Cour de cassation en la matière, la cour d’appel a confirmé le jugement de première instance en affirmant, assez succinctement, l’interdiction de «transformer une cave en pièce à vivre», aggravant l’usage des parties communes et risquant de «dégrader les rénovations». Elle condamne à ce titre le propriétaire à remettre la cave «dans son état initial correspondant à la destination mentionnée dans l'état descriptif de division notarié́».

 

Cet arrêt démontre une certaine résistance des juges du fond à appliquer les critères posés par la Cour de cassation relatifs à la libre modification de la destination des lots (I), réitérant ainsi le débat qui n’est pas encore tout à fait figé sur la nature contractuelle de l’état descriptif, et souligne également une certaine confusion entre conditions et conséquences de la modification de la destination (II).

 

I - Les limites posées par la jurisprudence à la modification de la destination d’un lot retenues de manière extensive

 

Les critères de la modification de la destination d’un lot de copropriété ont été fixés par la Cour de cassation il y a près de quarante ans : la modification de la destination est libre dès lors qu’elle respecte la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires [2]. Ces critères sont désormais classiques et s’appliquent également à l’opération de division d’un lot [3].

 

Cette interprétation a toutefois donné lieu à une controverse, aussi vieille que la loi de 1965, opposant, d’un côté, les tenants de la liberté individuelle au sein du groupement que constitue le syndicat (sur fond d’absolutisme du droit de propriété) [4], et d’un autre côté, ceux qui défendent l’esprit communautaire de la loi de 1965 et le caractère contractuel du règlement de copropriété (et parfois aussi de l’état de descriptif de division) qui doit s’imposer à tous. La position du rapporteur devant l’Assemblée nationale synthétise cette seconde position : «dans une copropriété́, des locaux initialement réservés à l'usage d'habitation peuvent être transformés en locaux à usage commercial ou à usage professionnel à condition que le règlement de copropriété́ le permette» [5]. La Cour de cassation a pourtant retenu la première, plus protectrice des droits individuels : la modification est autorisée à défaut d’être valablement interdite par le règlement de copropriété, c’est-à-dire interdite conformément à la destination de l’immeuble [6]. Ce raisonnement est fondé sur l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 : «Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation» [7].

Ce sont ces deux courants qui, tant en pratique qu’en jurisprudence, s’opposent régulièrement. Il en résulte, comme le relève un auteur, «un subtil dosage entre ce qui est permis et ce qui est interdit, mais le problème posé doit toujours être éclairé par la destination générale de l’immeuble» [8].

 

Dans notre affaire, la cour d'appel de Bastia a retenu l’approche la plus stricte et a partiellement fondé son raisonnement sur l’opposabilité des mentions de l’état descriptif de division et non du règlement de copropriété. La cour semble en effet retenir le caractère contractuel de ce document. Or, il lui est souvent dénié, par la doctrine majoritaire [9] comme par la Cour de cassation [10] sauf dans certaines hypothèses particulières [11] qui s’avèrent de plus en plus nombreuses au fil du temps, ce qui fit écrire à ce sujet à Monsieur le Professeur Atias que les «qualifications juridiques semblent de plus en plus malléables ou poreuses» [12].

 

Le rejet de la qualification contractuelle était en effet discutable, à notre sens, dans la mesure où lorsque l’état descriptif de division n’est pas intégré au règlement de copropriété, et que ce règlement ne contient aucune clef de répartition des charges, l’état descriptif de division sera le document qui fixera, par défaut, la répartition des charges [13]. En outre, l’état descriptif qualifie le plus souvent la consistance et/ou la destination des lots. Refuser de prendre en compte ce document revient à refuser l’intention des parties qui l’ont institué d’en faire un document de référence. En l’état du droit et de la motivation de la cour d’appel, l’arrêt n’en demeure pas moins susceptible de cassation pour défaut de base légale, faute pour la Cour d’avoir recherché et constaté que le changement d’usage était contraire aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble tel qu’elle résulte, valablement, du règlement de copropriété [14].

 

II - La confusion entre conditions et conséquences de la modification de la destination d’un lot

 

De la même manière que pour la division du lot, nous venons de le voir, la modification de la destination du lot est libre, selon les mêmes critères de respect de la destination de l’immeuble et l’absence d’atteinte aux droits des copropriétaires. Le propriétaire devra en revanche obtenir, a posteriori, l’autorisation de réaliser les travaux portant sur les parties communes nécessaires à ce changement ainsi que faire modifier, à l’article 25-e de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4825AH8), la répartition des charges rendue nécessaire par le changement d’usage. En conséquence, l’arrêt de la cour d’appel de Bastia semble susceptible, là encore, de cassation. D’une part, pour violation de la loi puisque la solution aboutit à interdire le changement d’usage sous prétexte de l’aggravation potentielle de l’usage des parties communes qui ne font pas pourtant l’objet d’une nécessaire modification d’après l’article précité. L’article 25-e de la loi du 10 juillet 1965, qui doit être lu avec l’article 11 du même texte, ne vise en effet que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et non les charges générales relatives aux parties communes. D’autre part, pour défaut de base légale puisque cette aggravation ne se présume pas. Elle doit être rendue nécessaire, aux termes de l’article 25, par la modification de la destination du lot, ce qui suppose de l’apprécier in concreto [15]. Or, cette appréciation n’apparaît pas dans les motivations de la Cour.

 

Il n’en demeure pas moins que le raisonnement de la cour d’appel de Bastia est compréhensible car le problème de cette articulation des règles est que la modification de l’usage du lot peut entraîner une augmentation des charges liées à la conservation, à l’entretien et à l’administration déterminées selon la quote-part des parties communes de chaque lot (déterminées selon l’article 5 de la loi de 1965 N° Lexbase : L4856AHC).  Par exemple, le changement d’une habitation en un commerce de restauration augmentera la prime d’assurance. Il est injuste de permettre la modification à l’article 25-e et de ne pas avoir à modifier les quote-parts de charges générales. Injuste mais légal jusqu’à un infléchissement de la jurisprudence de la Cour de cassation ou une réforme de la loi de 1965.

 

La cour a également confondu l’interdiction de réaliser des travaux sur parties communes sans autorisation préalable et la modification, libre par principe sous réserve de respecter les critères préalablement énoncés, de la destination d’un lot. Là encore, la cour devait constater le changement de destination, et apprécier in concreto si les travaux portaient ou non atteinte aux parties communes ou aux droits des autres propriétaires. Le cas échéant, l’interdiction ne portait pas sur la modification de la destination mais sur les travaux eux-mêmes et devait alors être seulement prononcée la condamnation à la remise en état des parties communes, non le retour à la destination précédente du lot faute de caractériser une atteinte à la destination de l’immeuble ou une atteinte aux droits des autres copropriétaires.

 

Conseils pratiques :

 

1° La décision rendue rappelle la prudence nécessaire pour mener une opération de changement de destination des lots de cave mais également pour les lots de grenier et plus généralement de tous les lots dont la modification emporte les mêmes conséquences et créé un contentieux régulier tant sur le trouble de voisinage que sur l’aggravation des charges. Les praticiens -notaires, avocats, agents immobiliers et syndics de copropriété- devront utilement conseiller leurs clients au regard des critères posés par la Cour de cassation et éviter, à notre sens, d’interroger l’assemblée générale pour obtenir une autorisation inutile. En effet, contrairement à certains auteurs [16], il nous semble peu prudent de solliciter l’assemblée générale en amont de l’opération pour obtenir l’autorisation du changement de destination car si l’assemblée refuse l’opération, alors que le propriétaire aurait pu la mener sans autorisation, le refus lui sera opposable[17]. Il faudra, en revanche, veiller à obtenir les autorisations nécessaires à entreprendre les travaux sur les parties communes, modifier la répartition des charges d’équipements s’il y a lieu et, bien évidemment, obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires [18].

 

2° Il est temps que le syndic -ou même le syndicat- ne soit plus assigné ès qualité de manière systématique dans ce genre d’affaire. La cour d’appel l’a heureusement souligné et a réformé le jugement de première instance sur ce point, rappelant qu’aucune demande n’avait été formulée contre lui et qu’en conséquence aucune condamnation ne pouvait être prononcée contre lui. Il n’y aucune raison d’assigner le représentant du syndicat, ou le syndicat, s’il ne lui est rien reproché. Cela permettra de réduire les coûts et délais de la procédure en évitant l’intervention totalement inutile d’une ou plusieurs parties.

 

3° Plus formellement, il faut noter que l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 vise l’usage du lot (tout comme l’article 14-3 N° Lexbase : L5470IGP), alors que les articles 8 (N° Lexbase : L4860AHH), 18-1 AA (N° Lexbase : L3636I4G) et 26 (N° Lexbase : L4826AH9) de la loi de 1965 visent la destination des parties privatives. La pratique cherche, parfois, à distinguer ces différents termes en considérant la destination restrictivement (commerce, habitation et bureaux) et l’usage plus largement (un local commercial peut-être à usage de cave, de boutique, etc. -ce qui consiste en une confusion avec le terme «consistance»). Il faudrait ainsi distinguer les deux en vue de l’application de l’article 25-e. Il faut au contraire admettre à notre sens que les deux termes recouvrent la même réalité́ selon les termes de la loi. La seule distinction possible repose sur les termes «affectation» et «consistance» employés à l’article 9 de la loi. Le premier recouvre les différentes activités possibles dans un même local selon une même destination (par exemple une activité́ de restaurant ou de vente au détail pour un local commercial) et c’est ce terme que la jurisprudence utilise lorsqu’elle contrôle l’adéquation entre l’activité́ exercée et la destination de l’immeuble. Le second est un critère de détermination des quotes-parts de charges, prenant en compte la destination du lot ainsi que la réalité matérielle des parties privatives (étage, ensoleillement, qualité des prestations, etc.). Il ne faut ainsi pas confondre la destination [19] ou l’usage, la consistance et l’affectation d’un lot qui recouvre trois réalités juridiques différentes.

D’un point de vue plus théorique, Il aurait peut-être été préférable de n’employer que le terme de destination et non celui d’usage dans le premier cas afin de ne pas créer de confusion avec celui d’affectation, qui lui est proche, et avec l’emploi à l’article 2 qui en fait le critère distinctif des parties communes et privatives selon qu’elles sont ou non à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. La richesse du vocabulaire est certainement une opportunité afin de préciser des règles mais elle est aussi source de difficulté pratique lorsqu’il est employé de manière erratique. A l’occasion de la réforme du droit de la copropriété, outre l’utile modification des règles relatives à la répartition des charges et de quotes-parts de copropriété qui apparaît nécessaire, un travail de forme pourrait utilement être opéré pour éviter toute discordance [20]. Le législateur serait ainsi fort inspiré de déterminer un vocabulaire précis relatif à la destination, l’affectation, l’usage et la consistance, afin qu’il ne puisse plus y avoir de confusion et que ce vocabulaire soit lui-même harmonisé avec celui employé en droit de l’urbanisme et en droit de la construction et de l’habitation. A l’heure où l’on souhaite harmoniser le droit européen, il nous paraît indispensable de commencer par harmoniser le vocabulaire en droit interne…

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