[Chronique] La Chronique de droit des contrats de David Bakouche, Agrégé des Facultés de droit, Professeur à l'Université Paris-Sud (Paris XI) - Mai 2009

Lexbase Hebdo - édition privée générale vous propose, cette semaine, la Chronique de droit des contrats de David Bakouche, Agrégé des Facultés de droit, Professeur à l'Université Paris-Sud (Paris XI). Seront abordés, dans cette nouvelle chronique, deux arrêts en date du 8 avril 2009 rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui reviennent sur l'efficacité des clauses exclusives de garantie et la détermination du préjudice réparable ; à l'honneur également, un arrêt de la Chambre commerciale, en date du 7 avril 2009, qui rappelle que, en cas de prêt consenti par un professionnel du crédit, la cause de l'obligation de l'emprunteur ne réside pas dans la délivrance des fonds mais dans l'obligation souscrite par le prêteur.

• Garantie des vices cachés : efficacité des clauses exclusives de garantie et détermination du préjudice réparable (Cass. civ. 3, 8 avril 2009, 2 arrêts, n° 08-12.960, FS-P+B N° Lexbase : A1118EGI et n° 07-19.690, FS-P+B N° Lexbase : A4969EG7)

La garantie légale des vices cachés suscite un important contentieux qui, en dépit des précisions maintes fois répétées par la Cour de cassation, ne se tarit manifestement pas. En dehors même de la difficulté tenant à la distinction de l'obligation de délivrance du vendeur, d'une part, définie par l'article 1604 du Code civil (N° Lexbase : L1704ABQ) comme "le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur", et qui suppose, précisément, que le vendeur lui délivre une chose conforme à ce à quoi il s'est engagé, et, d'autre part, de l'obligation de garantie des vices cachés de l'article 1641 (N° Lexbase : L1743AB8) du même code, aux termes duquel "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus", et sur laquelle l'occasion a déjà été donnée, à de très nombreuses reprises, de revenir, d'autres questions continuent d'agiter la jurisprudence. A s'en tenir, en effet, aux décisions les plus récentes ici même évoquées, on se souvient qu'un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 17 décembre 2008 (Cass. civ. 3, 17 décembre 2008, n° 07-20.450, FS-P+B N° Lexbase : A9081EBX) avait à trancher la question de savoir si le vice invoqué par l'acquéreur devait effectivement être considéré comme caché ou bien s'il ne s'agissait en réalité pas d'un vice apparent échappant, ainsi, à la garantie due par le vendeur (voir nos obs., La Chronique de droit des contrats de David Bakouche, Agrégé des Facultés de droit, Professeur à l'Université Paris-Sud (Paris XI) - Janvier 2009, Lexbase Hebdo n° 333 du 15 janvier 2009 - édition privée générale N° Lexbase : N2322BIT).

Plus récemment, la première chambre civile, par un arrêt du 19 mars 2009 (Cass. civ. 1, 19 mars 2009, n° 08-12.657, F-P+B N° Lexbase : A0892EER et nos obs., La Chronique de droit des contrats de David Bakouche, Agrégé des Facultés de droit, Professeur à l'Université Paris-Sud (Paris XI) - Avril 2009, Lexbase Hebdo n° 345 du 9 avril 2009 - édition privée générale N° Lexbase : N0080BK8), rappelait que l'appréciation de la "destination normale" de la chose dans la garantie légale des vices cachés devait se faire in concreto, ce qui, en définitive, paraissait assez logiquement s'imposer. Voici, à présent, que deux arrêts de la troisième chambre civile du 8 avril 2009 abordent deux autres séries de questions, l'une relative à l'efficacité des clauses limitatives ou exclusives de garantie, l'autre relative à la question de savoir si la restitution d'une fraction du prix de vente peut constituer un préjudice indemnisable.

Dans le premier arrêt (n° 08-12.960), en effet, il s'agissait de savoir si une clause exclusive de garantie stipulée à l'acte était ou non opposable à l'acquéreur. Concrètement, l'état parasitaire, annexé à l'acte de vente comportant une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, certifiait l'absence de termites. Mais l'acheteur, qui avait découvert, au cours de la réalisation de travaux d'aménagement, une infestation importante de ces parasites ayant fortement attaqué la structure en bois de l'immeuble, avait assigné le vendeur en garantie des vices cachés estimant qu'il ne pouvait ignorer la présence de termites compte tenu de l'état parasitaire annexé à son propre acte d'acquisition quelques années plus tôt, en 2001.

Il faut ici rappeler que l'article 1643 du Code civil (N° Lexbase : L1746ABB) dispose que le vendeur "est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie". Et l'on sait que la jurisprudence décide que le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose (1). Autrement dit, le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose, ce en quoi il est assimilé à un vendeur de mauvaise foi ne pouvant, pour cette raison, se prévaloir des limitations ou exonérations conventionnelles de garantie. Tout cela est parfaitement entendu. Et l'on n'ignore pas davantage que, selon le droit positif, la qualité de professionnel de l'acquéreur, et plus précisément sa propre compétence, peuvent tout de même exercer une influence en la matière. Il en va ainsi dans les relations entre professionnels de la même spécialité : lorsque l'acquéreur est de la même spécialité que le vendeur, la jurisprudence admet que les conventions restreignant ou écartant la garantie contre les vices cachés doivent produire leurs effets (2). C'est alors la compétence technique de l'acquéreur, égale à celle dont est présumé investi le vendeur, qui justifie de ne plus le faire bénéficier d'une protection particulière, et redonne son effet à la convention relative à la garantie.

Mais point de présomption en l'espèce puisque la vente avait eu lieu entre particuliers. Aussi bien fallait-il rechercher et établir la connaissance par les vendeurs du vice. C'est ce qu'avaient fait les juges du fond, approuvés ici par la Cour de cassation qui décide que "ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'état parasitaire établi en 2001, dont ni le technicien chargé du diagnostic de 2003, ni les acquéreurs, n'avaient eu connaissance, faisait apparaître 'la présence de traces de termites sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée', 'la présence de termites dans les plinthes en bois' et 'des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle', la cour d'appel, qui a caractérisé la connaissance du vice par les vendeurs en retenant que la présence, même sans activité, de termites dans un immeuble ancien constituait un vice dès lors qu'il était acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence pouvait évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité, en a exactement déduit [...] que la clause de non-garantie était inopposable à l'acquéreur, et a légalement justifié sa décision".

Une fois constatée l'existence d'un vice caché, l'acquéreur a, conformément à l'article 1644 du Code civil (N° Lexbase : L1747ABC), "le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts". L'acheteur dispose ainsi, à son choix (3), des deux actions rédhibitoire et estimatoire, et peut d'ailleurs, après avoir intenté l'une d'elles, exercer l'autre tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande par décision passée en force de chose jugée (4). Dans l'hypothèse dans laquelle l'acquéreur opterait pour l'action estimatoire, le vendeur, contraint de lui restituer une fraction du prix, peut-il appeler en garantie un tiers fautif et prétendre, à ce titre, à une indemnisation ?

Telle était la question à laquelle était invitée à répondre le second arrêt du 8 avril dernier (n° 07-19.690). En l'espèce, le vendeur, condamné à restituer à l'acquéreur une fraction du prix de vente en raison de l'existence d'un vice caché de l'immeuble, s'était retourné contre le notaire qui avait procédé à la vente au motif qu'il n'avait pas informé le vendeur de l'obligation de fournir un état parasitaire du bâtiment conforme aux dispositions de la loi du 8 juin 1999 et qu'il s'était abstenu d'attirer son attention sur les conséquences de l'inobservation de cette prescription, à savoir l'inefficacité de la clause d'exonération de garantie. Mais la Cour de cassation rejette le pourvoi et décide, par un motif de pur droit substitué à celui critiqué, que "la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de la réduction du prix de vente prévue à l'article 1644 du Code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de ce co-contractant".

La solution ne doit pas surprendre, la Cour de cassation ne faisant ici que répéter une solution déjà acquise (5). Il avait déjà été jugé : au sujet d'une restitution suivant une éviction partielle, que "le remboursement à l'acquéreur de la valeur de la partie dont il se trouve évincé, prévu par l'article 1637 du Code civil en cas d'éviction partielle du fonds vendu, ne constitue pas, par lui-même, un préjudice indemnisable" (6) ; au sujet des restitutions consécutives au prononcé de la nullité, que "la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de l'annulation d'un contrat ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable" (7) ; au sujet de la restitution de la fraction du prix prévue par l'article 1619 du Code civil (N° Lexbase : L1719ABB) pour la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, que "la restitution de partie du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie" (8).

La solution doit être approuvée au motif, comme on a justement pu le dire, que, en réalité, dans ces hypothèses, s'il n'y a pas préjudice, c'est parce que le vendeur ne perd rien qu'il ait eu, en justice, vocation à recevoir. Il détenait "un excédent de prix en contravention à l'idée de justice commutative, qui innerve tous les rapports d'échange" (9). L'excédent auquel il n'avait en fait pas droit justifie ainsi l'absence de préjudice indemnisable.

• Prêt consenti par un professionnel du crédit : la cause de l'obligation de l'emprunteur ne réside pas dans la délivrance des fonds mais dans l'obligation souscrite par le prêteur (Cass. com., 7 avril 2009, n° 08-12.192, FS-P+B N° Lexbase : A1097EGQ)

Le contrat réel est celui qui, pour sa formation, exige non seulement l'accord des parties, mais la remise d'une chose au débiteur. Tel est le cas du prêt, du gage et du dépôt. L'opportunité du maintien de la notion de contrat réel a été discutée : alors que certains ont prôné sa suppression en faisant valoir que la catégorie n'était qu'une source de complications inutiles (10), d'autres ont, au contraire, relevé que, "ayant le mérite de rappeler l'importance des éléments matériels, la catégorie des contrats réels traduirait l'importance du déplacement de valeur" et rendrait compte d'une "conception moins intellectuelle, plus concrète et par là plus vraie des relations contractuelles" (11). La jurisprudence a, en tout cas, brouillé l'image du contrat de prêt d'argent en distinguant selon qu'il est conclu entre particuliers ou bien qu'il est consenti par un professionnel. Si, en effet, elle continue de considérer que le prêt de consommation est bien en principe un contrat réel (12), elle décide, en revanche, que tel n'est plus le cas lorsque le prêt est consenti par un professionnel du crédit, ce que confirme un récent arrêt rendu par la Chambre commerciale de la Cour de cassation le 7 avril dernier. La solution n'est, dès lors, pas sans incidence sur l'appréciation de l'existence de l'obligation de l'emprunteur.

En l'espèce, une banque, qui avait consenti à l'un de ses clients un découvert en compte courant à concurrence de 14 000 euros, l'avait, après lui avoir notifié la cessation de ce concours, mis en demeure de lui en payer le solde débiteur ainsi que les échéances du prêt restées impayées et l'avait assigné en paiement.

On passera rapidement sur le second moyen du pourvoi selon lequel le client, en défense, réclamait à la banque le paiement de dommages et intérêts au motif que la banque avait manqué à son devoir de mise en garde lors de la conclusion du prêt en ne s'assurant pas que la charge du remboursement, en s'ajoutant aux autres charges du fonds, pouvait être supportée par l'exploitation du fonds à l'acquisition duquel le prêt était affecté. Il faut dire que, sans grande surprise compte tenu de la jurisprudence en la matière (13), la Cour de cassation rejette le moyen en énonçant que "ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que M. X avait exercé de longue date une activité de pâtissier-chocolatier avant de céder la branche pâtisserie pour ne conserver que la branche chocolaterie, ce dont il résultait qu'à la date de l'octroi des crédits, il était un emprunteur averti et que la caisse n'était tenue d'aucun devoir de mise en garde à son égard dès lors qu'il n'était pas prétendu qu'elle aurait eu, sur les revenus de M. X, son patrimoine et ses facultés de remboursement prévisibles en l'état du succès escompté de l'opération, des informations que lui-même aurait ignorées, la cour d'appel a légalement justifié sa décision".

Le premier moyen, qui retiendra ici l'attention, soutenait, plus radicalement, que le contrat du prêt était nul pour absence de cause. La demande avait été rejetée par les premiers juges qui avaient considéré que "la cause du prêt réside dans la délivrance des fonds, laquelle a été réalisée". C'est sur ce terrain que la Cour de cassation exerce sa censure, décidant, sous le visa des articles 1131 (N° Lexbase : L1231AB9) et 1134 (N° Lexbase : L1234ABC) du Code civil, que "le prêt consenti par un professionnel du crédit n'est pas un contrat réel ; que c'est dans l'obligation souscrite par le prêteur, que l'obligation de l'emprunteur trouve sa cause, dont l'existence, comme l'exactitude, doit être appréciée au moment de la conclusion du contrat".

La solution, bien qu'elle ne soit pas inédite, est importante. Il faut, en effet, rappeler qu'un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 27 mai 1998 avait déjà posé en principe que "les prêts régis par les articles L. 312-7  (N° Lexbase : L6769ABC) et suivants du Code de la consommation n'ont pas la nature de contrat réel" (14). Il est vrai, cependant, que la portée de cette solution avait été discutée : s'appuyant sur le fait que les lois "Scrivener" de 1978 et de 1979 (loi n° 79-596 du 13 juillet 1979, relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier N° Lexbase : L2593DZ3) sur le crédit à la consommation avait mis en place un formalisme protecteur des consommateurs, conférant à ces contrats un "certain caractère solennel" (15), on avait fait de ce particularisme la justification de cette solution, au point d'ailleurs de considérer qu'elle réaffirmait indirectement le caractère réel du prêt de consommation. La suite devait démentir cette interprétation, puisque la même première chambre civile, par un arrêt en date du 28 mars 2000, devait finalement poser en principe que "le prêt consenti par un professionnel du crédit n'est pas un contrat réel" (16), ce que devait, ensuite, réaffirmer la Haute juridiction à plusieurs reprises (17). C'est cette solution que répète l'arrêt de la Chambre commerciale du 7 avril 2009. Aussi bien le prêt consenti par un professionnel du crédit n'est plus un contrat réel mais un contrat consensuel (18) ; en revanche, le prêt qui n'est pas consenti par un établissement de crédit demeure un contrat réel supposant la remise de la chose (19).

Toujours est-il que, ayant posé, en amont, que le prêt consenti par un professionnel du crédit n'est pas un contrat réel, il est, dès lors, cohérent que la Cour de cassation en déduise que "c'est dans l'obligation souscrite par le prêteur, que l'obligation de l'emprunteur trouve sa cause, dont l'existence, comme l'exactitude, doit être appréciée au moment de la conclusion du contrat". Se formant par le seul échange des consentements, et revêtant du même coup un caractère synallagmatique, les obligations du prêteur et de l'emprunteur se servent, en effet, mutuellement de cause : le prêteur s'engage à mettre à la disposition de l'emprunteur une somme d'argent en contrepartie de l'engagement de celui-ci de lui verser des intérêts et de la lui restituer une fois le terme échu.

David Bakouche, Agrégé des Facultés de droit, Professeur à l'Université Paris-Sud (Paris XI)

---

(1) Cass. com., 27 novembre 1991, n° 89-19.546, Mutuelle assurance artisanale de France (MAAF) et autre c/ M. Doundov et autres (N° Lexbase : A8615AHK), Bull. civ. IV, n° 367 ; Cass. com., 21 janvier 1992, n° 90-12.345, SA Lachaise c/ SA Faure charcuterie Enval (N° Lexbase : A5074AYL), Contrats, conc., consom., 1992, n° 94, obs. L. Leveneur ; Cass. civ. 2, 30 mars 2000, n° 98-15.286, Société IG industries c/ M. Sibille et autres (N° Lexbase : A5369CK3), Bull. civ. II, n° 57.
(2) Pour l'affirmation du principe : Cass. com., 8 octobre 1973, n° 71-14.322 (N° Lexbase : A6478CGZ), D., 1973, somm. p. 152 ; JCP éd. G, 1975, II, 17927, note J. Ghestin. Voir, depuis, et toujours dans le même sens : Cass. com., 6 novembre 1978, n° 76-15.037 (N° Lexbase : A3798CGR), JCP éd. G, 1979, II, 19178, note J. Ghestin ; Cass. com., 3 décembre 1985, n° 84-13.230, SA Stinox c/ Sarl Transfinistérienne, SA Finistérienne de cabotage (N° Lexbase : A5522AAR), Bull. civ. IV, n° 287 ; Cass. civ. 3, 27 septembre 2000, n° 99-10.297, M. Joseph Vignolo et autres c/ Société civile immobilière (SCI) Lifla (N° Lexbase : A2672C4Q), D., 2001, p. 2628, note J.-P. Storck.
(3) Sur le fait que ce choix s'exerce sans que l'acheteur ait à le justifier : Cass. civ. 1, 5 mai 1982, n° 81-10.315, SA 3M France c/ Carre (N° Lexbase : A7511AGB), Bull. civ. I, n° 163.
(4) Cass. civ. 2, 11 juillet 1974, n° 73-10.415, Upuis c/ Galland (N° Lexbase : A0642CHA), Bull. civ. II, n° 231.
(5) Cass. civ. 1, 16 janvier 2001, n° 98-16.732, GAN incendie accidents (N° Lexbase : A3187ARH), Bull. civ. I, n° 4, Rép. Defrénois, 2001, p. 722, obs. J.-L. Aubert.
(6) Cass. civ. 1, 14 juin 2005, n° 02-17.792, Société civile professionnelle (SCP) James c/ Mme Marie Macario, épouse Moulin Traffort, FS-D (N° Lexbase : A7450DIR).
(7) Cass. civ. 1, 13 octobre 1999, n° 97-14.295, Société Les Gémeaux, société à responsabilité limitée c/ Société civile professionnelle (SCP) Dutrieux, David, Klifa, Lagouche et autres, inédit (N° Lexbase : A7225CSE), RTDCiv., 2000, p. 124, obs. P. Jourdain.
(8) Cass. civ. 3, 8 novembre 2006, n° 05-16.948, Société d'architectes Panet-Desseigne, FS-P+B (N° Lexbase : A3051DSS), JCP éd. G, 2007, I, 115, obs. Ph. Stoffel-Munck.
(9) Ph. Stoffel-Munck, obs. préc..
(10) Voir not. J. Huet, Les principaux contrats spéciaux, LGDJ, n° 22129.
(11) J. Ghestin, La formation du contrat, n° 452.
(12) Voir not. Cass. civ. 1, 20 juillet 1981, n° 80-12.529, Société Piter c/ Bibal, Banroques (N° Lexbase : A0228AZH), Bull. civ. I, n° 267.
(13) Voir not., Cass. civ. 1, 6 décembre 2007, n° 06-15.258, M. Paul Briquet, FS-P+B (N° Lexbase : A0307D3R).
(14) Cass. civ. 1, 27 mai 1998, n° 96-17.312, Caisse nationale de prévoyance c/ M. Verset (N° Lexbase : A2780ACX), D., 1999, p. 194.
(15) J. Huet, Les principaux contrats spéciaux, LGDJ, n° 22130.
(16) Cass. civ. 1, 28 mars 2000, n° 97-21.422, Société UFB Locabail c/ M. Bermond (N° Lexbase : A3516AUR), JCP éd. G, 2000, II, 10296, concl. J. Sainte-Rose, note S. Piédelièvre.
(17) Cass. civ. 1, 27 novembre 2001, n° 99-10.633, M. Didier Balkany, FS-P+B+R (N° Lexbase : A2833AX9), JCP éd. G, 2002, II, 10050, note S. Piédelièvre ; Cass. civ. 1, 5 juillet 2006, n° 03-21.142, Mme Anny Rivière, épouse Métivier, FS-P+B (N° Lexbase : A3616DQY), D., 2007 p. 50, note J. Ghestin.
(18) Sur cette qualification, s'agissant des contrats conclus entre professionnels et consommateurs, voir not. L. Aynès, in Le droit du crédit au consommateur, p. 63.
(19) Cass. civ. 1, 7 mars 2006, n° 02-20.374, M. Guillaume Laurre c/ Mme Emmanuelle Gobry, divorcée Hugonin, FS-P+B (N° Lexbase : A4939DNA), Contrats, conc., consom., 2006, n° 128, obs. L. Leveneur ; Cass. civ. 1, 19 juin 2008, n° 06-19.753, Mme Michèle Hirskowitz, épouse Feige, FS-P+B+I (N° Lexbase : A2147D9E), JCP éd. G, 2008, IV, 2313.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable