Lecture: 11 min
N0328BKD
Citer l'article
Créer un lien vers ce contenu
par Marine Parmentier, Avocat à la cour d'appel de Paris
le 07 Octobre 2010
Le propriétaire ne peut assigner son locataire en constat d'acquisition de la clause résolutoire dès lors que le locataire a bénéficié d'un plan d'apurement dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer et a respecté ses engagements de sorte qu'il se trouvait à jour de ses loyers au moment de la décision de première instance. Telle est la précision faite par la Cour de cassation dans un arrêt du 18 mars 2009.
En l'espèce, l'OPAC, propriétaire d'un logement donné à bail à un locataire, avait, le 11 octobre 2005, fait délivrer à ce dernier un commandement visant la clause résolutoire. Le preneur s'était alors rapproché de l'OPAC qui avait accepté un plan d'apurement de la dette le 16 novembre 2005. En février 2006, l'OPAC l'avait assigné aux fins de faire constater l'acquisition de cette clause, au motif que le plan n'avait pas été respecté. Cette demande était rejetée par les premiers juges.
A l'appui de son pourvoi, l'OPAC soutenait, notamment, que le locataire avait réglé certaines échéances avec un retard de quelques semaines, ce qui traduisait un non-respect de ses obligations. Bien plus, selon l'OPAC, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si les retards de "quelques semaines" dans le paiement des échéances de novembre et décembre 2005 n'étaient pas suffisamment graves pour entraîner la résolution du contrat, aurait violé l'article 1184 du Code civil (N° Lexbase : L1286ABA). L'OPAC estimait, enfin, que, en cas de non-respect par le locataire des délais fixés dans un plan d'apurement de sa dette locative consenti par le bailleur dans les deux mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celle-ci reprendrait son plein effet.
La Cour de cassation rejette le pourvoi de l'OPAC et rappelle que ce dernier avait accepté un plan d'apurement de la dette le 16 novembre 2005 et que le locataire justifiait avoir payé régulièrement son loyer.
Même si un retard de quelques semaines était notable en novembre et décembre 2005, le locataire, bénéficiaire d'un plan d'apurement dans le délai de deux mois du commandement, avait respecté ses engagements et se trouvait à jour de ses loyers au moment de la décision de première instance, de sorte que la demande d'acquisition de la clause résolutoire devait être rejetée.
Le praticien pourra s'interroger sur la portée de cette solution. La Haute juridiction est-elle plus souple à l'égard du locataire qui a payé avec quelques semaines de retard son loyer dans le cadre d'un plan d'apurement accepté par le propriétaire ?
Cette question mérite, en effet, d'être posée si l'on compare cette solution à une espèce où la Cour avait fait preuve de plus de rigidité, dans une hypothèse où les délais de paiement avaient été accordés par le juge, et avaient donc été imposés au propriétaire bailleur (Cass. civ. 3, 18 février 1998, n° 96-13.336, M. Yves Dauchez c/ M. Henri Benaiche, inédit N° Lexbase : A2880CWL). Dans cet arrêt, la Cour avait, en effet, considéré qu'un retard de deux semaines dans le paiement d'un loyer en violation de l'échéancier mis en place par le tribunal justifiait l'acquisition de la clause résolutoire.
La conversion de l'obligation de surveillance du bailleur mise à la charge du locataire en équivalent de loyer n'est pas possible si elle n'est pas prévue par le bail.
Telle est la solution posée par la Cour de cassation dans un arrêt du 18 mars 2009.
En l'espèce, un bailleur avait donné à bail un local d'habitation à compter du 1er septembre 2001, moyennant un loyer mensuel de 3 000 francs (environ 457 euros), le contrat précisant que le loyer appliqué tenait compte de l'obligation de la locataire de participer à la surveillance du bailleur de jour comme de nuit. Le bailleur décédait le 6 février 2002 et l'administrateur provisoire à la succession du bailleur et de son épouse prédécédée avait assigné la locataire aux fins de voir convertir "l'obligation de surveillance" en complément de loyer. La cour d'appel avait accueilli cette demande aux motifs que, même si le contrat ne prévoyait pas expressément le versement d'un complément de loyer dans le cas où l'obligation de surveillance ne serait plus possible, il convenait, pour respecter l'équilibre contractuel, s'agissant d'un contrat à exécution successive, de substituer à l'obligation de surveillance, devenue impossible par suite du décès du bailleur, une obligation financière équivalente.
Au visa de l'article 1134 du Code civil (N° Lexbase : L1234ABC), aux termes duquel le contrat légalement formé tient lieu de loi aux parties, la Cour de cassation censure cette décision et souligne que, dès lors que le bail ne comporte aucune clause prévoyant la modification des modalités d'exécution du contrat, l'obligation de surveillance du bailleur ne peut être convertie en équivalent de loyer.
Cette décision qui fait une stricte application des termes contractuels mérite approbation. En effet, rappelons que le décès du bailleur n'a pas, sauf stipulations contraires, d'incidence sur le sort du contrat de bail, lequel demeure au bénéfice du locataire. Ainsi, en l'espèce, le bail devait se maintenir malgré le décès du bailleur.
Toutefois les appréhensions pratiques de la succession qui souhaitaient voir convertir l'obligation de surveillance qui pesait sur le locataire en équivalent de loyer étaient légitimes : en effet, initialement le montant du loyer avait été volontairement réduit pour compenser l'obligation de surveillance à la charge du locataire. Il était donc logique que, lors du décès du bailleur, le loyer soit réévalué à "sa juste valeur". Sauf que, à défaut de stipulation prévoyant cette conversion, il n'était pas possible de solliciter du locataire le paiement d'un équivalent de loyer.
Il convient donc, pour le rédacteur de ce type de clause atypique, d'appréhender les conséquences du décès du bailleur et de prévoir dans le bail la conversion de l'obligation de surveillance en équivalent de loyer.
En l'espèce, la succession devra vraisemblablement initier une procédure de réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail (loi n° 89-462, du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification, art. 17 N° Lexbase : L4390AH3). Pour cela, il conviendra de démontrer que le loyer était manifestement "sous évalué", ce qui impliquera, vraisemblablement, une discussion puisque le loyer initial ne peut être considéré, en l'espèce, comme étant sous évalué s'il est tenu compte de l'obligation accessoire de surveillance mise à la charge du locataire.
Il est, toutefois, vraisemblable que les juges constateront le caractère sous évalué du loyer, dès lors que l'obligation de surveillance s'est éteinte à la suite du décès du bailleur.
Présentation générale :
L'"éco-prêt à taux zéro", adopté par la loi de finances pour 2009 (loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 N° Lexbase : L3783IC4), constitue l'une des mesures phares du "Grenelle Environnement" (voir Bulletin droit de l'environnement du Cabinet Savin Martinet Associés : actualités "La fiscalité écologique dans le projet de loi de finances 2009" N° Lexbase : N4731BHP).
Il s'agit, spécifiquement, d'avances remboursables, ne portant pas intérêts, consenties par des établissements de crédit pour le financement de travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements anciens.
La publication des trois décrets et d'un arrêté au Journal officiel du 31 mars 2009 autorise les établissements de crédit à débuter la distribution de l'"éco-prêt à taux zéro" dès le mois d'avril.
Qui peut accorder ces prêts ?
Seuls les établissement de crédit ayant passé une convention avec l'Etat sont habilités à accorder ces avances (CCH, art. R. 319-11, nouv. N° Lexbase : L9079IDM).
Le décret n° 2009-347 du 30 mars 2009 précise spécifiquement les obligations déclaratives et les modalités de détermination et d'imputation du crédit d'impôt en faveur des établissements de crédit ayant accordé les avances remboursables.
Jean-Louis Borloo, ministre de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire, a assisté, le 16 avril 2009, à la signature des premiers éco-prêts à taux zéro à l'agence Banque Populaire de Gif-sur-Yvette (Essonne) (cf. communiqué de presse du ministère).
Qui peut bénéficier de ces prêts ?
Tous les particuliers peuvent en bénéficier pour des projets dans leurs résidences principales, y compris les copropriétés et les logements mis en location ou mis à disposition gratuitement, étant précisé que seul le propriétaire peut solliciter une telle avance (CCH, art. R. 319-1, nouv. N° Lexbase : L8958ID7).
Plus précisément, l'avance remboursable sans intérêt peut être octroyée pour financer les travaux d'économie d'énergie effectués :
- soit pour le compte de l'emprunteur dans un logement dont il est propriétaire ;
- soit pour le compte du syndicat de copropriété, dont est membre l'emprunteur, sur les parties et équipements communs ou sur les parties privatives à usage commun de la copropriété dont fait partie un logement dont est propriétaire l'emprunteur ;
- soit, concomitamment, pour le compte de l'emprunteur dans un logement dont il est propriétaire et pour le compte du syndicat de copropriété, dont est membre l'emprunteur, sur les parties et équipements communs ou sur les parties privatives à usage commun de la copropriété dont fait partie ce logement.
Il conviendra d'être vigilant, puisque tant que l'avance n'est pas intégralement remboursée, le logement ne pourra ni être transformé en locaux commerciaux ou professionnels, ni être affecté à la location saisonnière, ni, non plus, être utilisé comme résidence secondaire. A défaut, le propriétaire sera tenu de rembourser l'intégralité du capital de l'avance restant dû (CCH, art. R. 319-3, nouv. N° Lexbase : L8921IDR).
De même, toute mutation entre vifs des logements ayant bénéficié de l'avance entraîne le remboursement intégral du capital de l'avance restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation (CCH, art. R. 319-4, nouv. N° Lexbase : L9042IDA).
L'établissement de crédit apprécie, sous sa propre responsabilité, la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par l'emprunteur.
Préalablement à la réalisation des travaux, l'emprunteur fournit à l'appui de sa demande d'avance les éléments suivants :
- la date d'achèvement du logement qui fait l'objet des travaux ;
- un justificatif de l'utilisation en tant que résidence principale du logement qui fait l'objet des travaux. Si le logement ne fait pas encore l'objet d'une telle utilisation, l'emprunteur s'engage à rendre effective l'utilisation en tant que résidence principale dans les six mois qui suivent la date de clôture de l'avance ;
- le dernier avis d'imposition disponible portant mention du revenu fiscal de référence, au sens du 1° du IV de l'article 1417 du Code général des impôts (N° Lexbase : L2316IBE), du foyer fiscal de l'emprunteur lorsque celui-ci relève du 1° ou du 3° du 3 du I de l'article 244 quater U du même code (N° Lexbase : L8855ICX) ;
- le descriptif des travaux prévus et l'ensemble des devis détaillés associés, justifiant du respect des modalités d'attribution définies à l'article R. 319-16 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L8914IDI) ;
- le montant prévisionnel des dépenses de travaux d'économie d'énergie.
Pour quels types de travaux est-il possible de solliciter un éco-prêt à taux zéro ?
Les opérations éligibles sont précisées par l'article R. 319-16, nouveau, du Code de la construction et de l'habitation.
Les travaux doivent être réalisés par un professionnel, sur un logement situé sur le territoire national, et ne doivent, en principe, pas avoir commencé avant l'émission de l'avance (une exception est prévue par l'article 4 du décret n° 2009-346 : pour les avances émises jusqu'au 30 juin 2009, il est admis que les travaux aient débuté à compter du 1er mars 2009).
Il doit s'agir :
- soit de travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions efficaces d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné (travaux d'isolation thermique des toitures, travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur, travaux d'isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur, travaux d'installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d'eau chaude sanitaire, travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable) ;
- soit de travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement en limitant sa consommation d'énergie pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement, l'éclairage ;
- soit de travaux de réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d'énergie.
Quelle durée du prêt et quel plafond financier ?
D'une durée de 10 ans, pouvant être étendue jusqu'à 15 ans par les établissements de crédit, il permet de financer jusqu'à 30 000 euros de travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique du logement.
Le montant de l'avance est égal au montant des dépenses afférentes aux travaux visés à l'article R. 319-1, dans la limite d'un plafond fixé à l'article R. 319-21 (N° Lexbase : L9036IDZ) (toutefois, ce montant peut être réduit à la demande de l'emprunteur) :
- pour les travaux comportant deux, et seulement deux, des six actions prévues au 1° de l'article R. 319-16, le plafond est de 20 000 euros ;
- pour les travaux comportant au moins trois des six actions prévues au 1° de l'article R. 319-16, le plafond est porté à 30 000 euros ;
- pour les travaux prévus au 2° de l'article R. 319-16, le plafond est de 30 000 euros ;
- pour les travaux prévus au 3° de l'article R. 319-16, le plafond est de 10 000 euros.
Une même avance ne peut financer que la part des dépenses revenant à un unique logement.
Le versement de l'avance par l'établissement de crédit peut s'effectuer en une ou plusieurs fois, sur la base du descriptif et des devis détaillés des travaux envisagés ou sur la base des factures de travaux effectivement réalisés transmises par l'emprunteur à tout moment avant la date de clôture de l'avance.
Le versement sur factures peut conduire sous réserve d'acceptation par l'établissement de crédit, au dépassement du montant initialement prévu par le descriptif et les devis.
L'"éco-prêt à taux zéro" est cumulable avec les autres dispositifs de soutien, notamment le crédit d'impôt "développement durable" (sous condition de ressources), les aides de l'agence nationale de l'habitat et des collectivités territoriales, les certificats d'économies d'énergie et le nouveau prêt à taux zéro octroyé pour les opérations d'acquisition / rénovation.
Cette nouvelle législation correspond à l'une des premières étapes vers l'intégration des problématiques environnementales dans le système fiscal français.
© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable
newsid:350328
Parcours utilisateur
Lexbase, via la solution Salesforce, utilisée uniquement pour des besoins internes, peut être amené à suivre une partie du parcours utilisateur afin d’améliorer l’expérience utilisateur et l’éventuelle relation commerciale. Il s’agit d’information uniquement dédiée à l’usage de Lexbase et elles ne sont communiquées à aucun tiers, autre que Salesforce qui s’est engagée à ne pas utiliser lesdites données.
Données analytiques
Nous attachons la plus grande importance au confort d'utilisation de notre site. Des informations essentielles fournies par Google Tag Manager comme le temps de lecture d'une revue, la facilité d'accès aux textes de loi ou encore la robustesse de nos readers nous permettent d'améliorer quotidiennement votre expérience utilisateur. Ces données sont exclusivement à usage interne.