Réf. : Cass. civ. 3, 9 juillet 2008, n° 07-16.605, Mme Anne de Langle, veuve de Maistre, FS-P+B+I (N° Lexbase : A5450D9Q)
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par Julien Prigent, Avocat à la cour d'appel de Paris
le 07 Octobre 2010
Le loyer en renouvellement doit, en principe, être fixé au montant de la valeur locative, elle-même déterminée selon cinq critères (C. com., art. L. 145-33 N° Lexbase : L5761AI9) :
Toutefois, le taux de variation du loyer en renouvellement ne peut, en principe, excéder la variation de l'indice INSEE du coût de la construction intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (C. com., art. L. 145-34 N° Lexbase : L5762AIA).
Ce tempérament connaît, lui-même, une exception, qui entraîne un retour au principe, à savoir, la fixation du loyer en renouvellement au montant de la valeur locative, lorsqu'il existe une modification notable de l'un des quatre premiers éléments déterminant la valeur locative (C. com., art. L. 145-34).
II - Le déplafonnement pour modification notable des éléments de la valeur locative
A - Tout d'abord, pour justifier un déplafonnement, la modification notable doit porter sur l'un des quatre premiers éléments de la valeur locative énumérés à l'article L. 145-33, 1° à 4°, du Code de commerce. Ainsi, l'évolution notable, au cours du bail écoulé, du prix des loyers couramment pratiqué dans le voisinage ne peut pas constituer un motif de déplafonnement au sens de l'article L. 145-34 du Code de commerce (Cass. civ. 3, 6 novembre 2001, n° 00-13.836, F-D N° Lexbase : A0462AXE et Cass. civ. 3, 30 mai 2006, n° 05-14.209, F-D N° Lexbase : A7609DPI). Il est vrai que la codification des dispositions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 (N° Lexbase : L9107AGE) dans le Code de commerce (par l'ordonnance n° 2000-912 du 18 septembre 2000, relative à la partie législative du Code de commerce N° Lexbase : L2955AIB) avait pu susciter un doute sur ce point, doute levé par le législateur (loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001, portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier, art. 33, VI N° Lexbase : L0265AWQ) mais, également, par la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 19 mars 2003, n° 02-10.537, FS-P+B N° Lexbase : A5256A7S et cf. nos obs., L'incidence de la codification sur les motifs de déplafonnement du bail renouvelé, Lexbase Hebdo - édition affaires n° 66 du 10 avril 2003 N° Lexbase : N6788AAN).
B - Ensuite, la modification notable des éléments de la valeur locative doit être... notable (Cass. civ. 3, 30 juin 2004, n° 03-10.754, F-P+B+I N° Lexbase : A9043DCW), c'est-à-dire, suffisamment importante pour justifier une dérogation à la règle du plafonnement.
L'appréciation du caractère notable ressortit du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. civ. 3, 22 janvier 1992, n° 90-13.587, M. Jankiel Grichendler (dit Grichet) et autres c/ Mme Suzanne Grynberg, épouse Solvet et autres N° Lexbase : A7958AH9), mais ils doivent caractériser cette modification notable (Cass. civ. 3, 8 janvier 1997, n° 95-11.482, Consorts Loge-Munerel c/ M Soulenq N° Lexbase : A0321ACU).
S'il n'est pas nécessaire que tous les éléments concernés constitutifs de la valeur locative aient subi une modification notable (Cass. civ. 3, 22 février 1978, n° 76-14.363, Société la Rabelaisienne SARL c/ Dame de Mathan N° Lexbase : A7237AG7), la modification de plusieurs de ces éléments qui, pris individuellement, ne serait pas suffisamment importante, peut, dans sa globalité, être notable (Cass. civ. 3, 2 décembre 1998, n° 97-12.138, Société Technic Antenne c/ Mme Pascaud N° Lexbase : A6398AG3).
C - La modification notable doit être intervenue pendant la période située entre la date d'effet du bail à renouveler et celle du nouveau bail, les modifications intervenues au cours du bail précédent le bail à renouveler ne pouvant entraîner le déplafonnement (Cass. civ. 3, 14 octobre 1992, n° 91-10.217, Société Grenelle automobile c/ Société de mécanisme et d'optique de la Seine N° Lexbase : A3583ACP et Cass. civ. 3, 8 janvier 1997, n° 95-12.685, Société Boucherie Lamartine Prosperet compagnie c/ Mme Hamelin-Gapin N° Lexbase : A1773ACN). La date butoir étant la date d'effet du nouveau bail et non la date d'expiration du bail à renouveler, la modification notable intervenue après cette dernière date et avant l'exercice du droit de repentir doit, en conséquence, être prise en compte (Cass. civ. 3, 11 décembre 1996, n° 95-11.753, M. Gautron c/ Epoux Alfieri N° Lexbase : A0333ACC).
Dans l'espèce commentée, l'application de cette règle semble, selon l'une des branches du pourvoi, avoir justifié la mise à l'écart du déplafonnement par les juges du fond, qui avaient considéré que les travaux n'avaient pas eu lieu au cours du bail expiré, dans la mesure où l'installation de l'ascenseur avait été facturée après la date d'effet du nouveau bail. La Cour de cassation ne s'est pas prononcée directement sur ce point, mais elle s'est attachée, à travers l'analyse de la motivation des juges du fond, à l'incidence de ces travaux sur l'activité du preneur, "abstraction faite d'un motif surabondant". C'est, en effet, l'incidence concrète des travaux au cours du bail expiré qui doit être prise en compte et, en aucun cas, la date de leur facturation, qui n'a aucune influence sur la valeur locative en elle-même.
Il existe une exception notable à cette règle, liée à l'effet différé de l'accession des améliorations édictée par l'article R. 145-8 du Code de commerce. Aux termes de ce texte, "les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge". La Cour de cassation en a déduit a contrario que les améliorations financées par le preneur ne peuvent justifier, à la condition préalable d'avoir fait accession au bailleur (Cass. civ. 3, 21 mars 2001, n° 99-16.640, Société immobilière Lamenais transactions (Silt) c/ Société Darty Provence-Méditerranée, FS-P+B N° Lexbase : A9901ASI), un déplafonnement, qu'à l'occasion du second renouvellement suivant le bail au cours duquel elles ont été effectuées (Cass. civ. 3, 6 mars 2007, n° 06-10.576, Société civile immobilière (SCI) Labe, F-D N° Lexbase : A6042DUC).
En l'espèce, la modification notable résidait dans l'installation d'un ascenseur dans l'immeuble comprenant les lieux loués. Cette modification semble avoir été qualifiée par les juges du fond de modification des caractéristiques des lieux loués. Elle pourrait, éventuellement, être qualifiée, également, d'amélioration. Toutefois, en l'espèce, compte tenu du fait que le bailleur avait financé les travaux, cette qualification n'emportait aucune conséquence, puisque la règle de l'effet différé de l'accession ne joue qu'en présence d'améliorations financées par le preneur.
Par ailleurs, l'espèce commentée se singularise, en ce que les travaux ne portaient pas directement sur les lieux loués, mais sur les parties communes permettant d'y accéder, à savoir, l'installation d'un ascenseur. La Cour de cassation avait déjà eu l'occasion de préciser que les améliorations portant sur les parties communes (embellissement des parties communes, création d'un ascenseur) pouvaient justifier un déplafonnement (Cass. civ. 3, 9 octobre 1996, n° 95-10.228, Epoux Wandelle c/ Office public d'aménagement et de construction de la ville de Paris N° Lexbase : A0249AC9). La Haute juridiction, bien que n'ayant pas été directement interrogée sur cet aspect, réitère la solution.
III - La nécessité d'une incidence favorable sur l'activité du preneur de la modification des éléments de la valeur locative ?
L'article L. 145-34 du Code de commerce vise la modification notable de l'un des éléments de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du même code, sans référence à l'activité du preneur. La question se pose, en conséquence, de la nécessité de prendre en compte ou non l'influence, positive et/ou négative, de la modification des éléments de la valeur locative sur l'activité du preneur.
La Cour de cassation avait jugé que le loyer pouvait être déplafonné en raison d'une modification notable de la destination du bail, sans avoir à rechercher si cette modification avait pour effet de rendre plus rentable pour le locataire l'exploitation de son fonds, ni si elle présentait des inconvénients pour les bailleurs (Cass. civ. 3, 4 novembre 1998, n° 96-22.251, Société Priminter, Société anonyme c/ Mme Chantal Guillot veuve André et autres N° Lexbase : A3174AU4).
Un arrêt important avait, également, été rendu concernant les facteurs locaux de commercialité, dont le régime est un peu particulier par rapport aux autres éléments de la valeur locative, puisque l'article R. 145-6 du Code de commerce dispose que "les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire". Il subordonne, en conséquence, la prise en compte des facteurs locaux de commercialité à l'intérêt que ses composantes représentent pour le commerce considéré, défini comme le commerce effectivement exercé dans le respect de la destination contractuelle (Cass. civ. 3, 16 juillet 1998, n° 96-13.772, Société La Bastille c/ Société Perrier Rolin Valignat N° Lexbase : A5440ACH). La Cour de cassation rappelle fréquemment cette exigence, en censurant les juges du fond qui ne relèvent pas l'intérêt sur le commerce considéré de la modification des facteurs locaux de commercialité pris en compte (Cass. civ. 3, 21 février 2006, n° 05-12.169, Société Mexi Chic c/ Société civile immobilière (SCI) Maximilien, F-D N° Lexbase : A1898DNM). L'emploi du terme "intérêt" aurait pu être interprété comme imposant la prise en compte des seules modifications des facteurs locaux de commercialité ayant un impact favorable sur le commerce du preneur.
Ce n'est pas le sens que lui a conféré la Cour de cassation qui a jugé, de manière inédite, que, même lorsque la modification des facteurs locaux de commercialité avait une incidence négative sur le commerce considéré, cette modification, si elle était notable, devait entraîner une modification de la valeur locative (Cass. civ. 3, 13 juillet 1999, n° 97-18.295, Mme Bize Soula c/ Société Callard et Ortiz et autre N° Lexbase : A8130AG9). Cette solution avait un effet paradoxal, puisque le loyer en renouvellement pouvait être fortement augmenté, alors même que l'environnement commercial avait pu se dégrader.
La solution avait été justifiée par le fait que l'article L. 145-34 du Code de commerce (anc. art. 23-6 du décret n° 53-960) vise le terme "modification", qui revêt un sens objectif ("tout changement objectivement constaté, sans avoir à tenir compte de son effet favorable ou défavorable"), et que le terme "intérêt" devait, également, être appréhendé dans un sens objectif (cf. rapport de la Cour de cassation pour l'année 1999, Le prix du bail renouvelé : encadrement ou liberté, Agnès Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire à la Cour de cassation).
L'arrêt du 9 juillet 2008 abandonne, de manière très claire, l'approche "objective" précédemment retenue, au moins en ce qui concerne les travaux du bailleur. La Haute cour affirme, en effet, que ces derniers ne peuvent constituer une modification notable de l'un des éléments de la valeur locative, qu'à la condition qu'ils aient une incidence favorable sur le commerce du preneur.
En l'espèce, les juges du fond avaient relevé que l'installation d'un ascenseur n'avait pas eu d'incidence particulière sur l'activité du preneur qui exerçait une activité d'enseignement pour laquelle, essentiellement, sa réputation avait valeur attractive, la clientèle concernée par l'activité de vente de sculpture, céramiques et émaux n'étant pas, en outre, une clientèle de passage. L'ascenseur avait même eu un effet négatif sur cette dernière activité, en réduisant le passage dans l'escalier. En conséquence, et selon la nouvelle règle énoncée par cet arrêt, le loyer ne pouvait être déplafonné.
Bien que la Cour de cassation n'ait visé que les travaux du bailleur, il n'est pas à exclure que cette décision, qui abandonne clairement l'approche objective du terme "modification", puisse concerner tous les éléments de la valeur locative et qu'elle remette en cause la solution dégagée par l'arrêt précité du 13 juillet 1999.
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