[Chronique] Chronique en droit immobilier - juillet 2008 (première partie)

Lexbase Hebdo - édition privée générale vous propose de retrouver, cette semaine, la chronique en droit immobilier de Marine Parmentier, Avocat à la cour d'appel de Paris. Au premier plan de cette chronique, se trouve un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 2 juillet dernier, qui dispose que le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l'absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte professionnelle. A noter, également, un arrêt rendu le même jour par la même chambre qui rappelle les modalités du calcul des voix lors d'une assemblée générale.

• Le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l'absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte professionnelle (Cass. civ. 3, 2 juillet 2008, n° 06-17.202, FS-P+B+I N° Lexbase : A4812D94)

Par un important arrêt en date du 2 juillet 2008, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, au visa de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi "Hoguet" (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce N° Lexbase : L7546AIC), que le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l'absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte professionnelle.

En l'espèce, un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires de son immeuble en annulation de l'assemblée générale du 8 décembre 1997 pour avoir été convoquée et tenue par un syndic non titulaire de la carte professionnelle exigée pour l'exercice de sa profession. La cour d'appel avait rejeté cette demande en estimant que le non renouvellement de la carte professionnelle du syndic au cours de son mandat n'est pas une circonstance qui permet à un copropriétaire ou au syndicat de remettre en cause les actes accomplis par ce dernier.

Cette analyse est censurée par la Cour de cassation dans l'arrêt du 2 juillet 2008.

Elle indique en effet qu'en statuant ainsi, alors que le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l'absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte professionnelle, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 3 de la loi "Hoguet".

Rappelons qu'il résulte, notamment, de l'article 3 de la loi "Hoguet" que les activités visées à l'article 1er (N° Lexbase : L7537AIY) ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par le préfet, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir. L'application des dispositions de cette loi à l'activité de syndic ne souffre plus, aujourd'hui, de discussion (voir, notamment, Cass. civ. 3, 4 janvier 1996, n° 93-19.238, Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Glovettes c/ M. Dourlens et autre N° Lexbase : A9428ABS). Il résulte, également, d'une jurisprudence constante que la désignation comme syndic d'une personne non titulaire de la carte professionnelle est nulle (voir, notamment, l'arrêt du 4 janvier 1996, précité).

L'apport de l'arrêt du 2 juillet 2008 consiste en une importante précision d'ordre pratique : pour exercer valablement ses fonctions pendant toute la durée de son mandat, le syndic doit avoir obtenu le renouvellement de sa carte ou qu'elle ne lui ait pas été retirée. Dans le cas contraire, il ne peut se maintenir en place et les actes accomplis sont susceptibles d'annulation. Précisons, enfin, que le copropriétaire demandant la nullité de l'assemblée générale pour avoir été convoquée et tenue par un syndic non titulaire de la carte professionnelle exigée pour l'exercice de sa profession doit, vraisemblablement, agir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée, délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (loi n° 65-557, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 42 N° Lexbase : L4849AH3 ; voir, notamment, Cass. civ. 3, 4 octobre 1995, n° 94-10.178, M. Roger Soriano c/ Association des copropriétaires Port Plaisance, inédit au bulletin N° Lexbase : A6331CMG).

• Copropriétaire majoritaire : modalités du calcul des voix lors d'une assemblée générale (Cass. civ. 3, 2 juillet 2008, n° 07-14.619, FS-P+B+I N° Lexbase : A4878D9K)

Pour limiter les pouvoirs d'un copropriétaire majoritaire, l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4822AH3) prévoit que, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part dans les parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

La question s'est posée de savoir si, pour calculer la somme des voix des autres copropriétaires, il fallait tenir compte uniquement des copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée générale ou alors de l'ensemble des copropriétaires composant le syndicat.

Dans l'arrêt du 2 juillet 2008, la Cour de cassation précise qu'il convient de prendre en considération l'ensemble des copropriétaires et non pas uniquement ceux présents ou représentés lors de l'assemblée. En l'espèce, un copropriétaire majoritaire prétendait que l'assemblée générale du 7 juin 2004 avait à tort réduit ses voix à hauteur des voix détenues par les copropriétaires présents ou représentés. Il avait, alors, assigné le syndicat en annulation de diverses décisions de cette assemblée. Les premiers juges n'avaient pas fait droit à sa demande et avaient retenu que le calcul devait être fait lors de chaque assemblée générale et à l'occasion de chaque vote, en fonction des voix des copropriétaires minoritaires présents ou représentés.

Saisie d'un pourvoi, la Cour de cassation censure cette analyse en rappelant les dispositions d'ordre public de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précitées. Il n'y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas. Les dispositions de ce texte sont d'interprétation stricte.

Ainsi a-t-il également été précisé que ces dispositions n'ont vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse où un seul copropriétaire possède une quote-part dans les parties communes supérieure à la moitié. Elles ne s'appliquent pas lorsque deux ou plusieurs copropriétaires disposent de cette majorité et en profitent pour imposer leur volonté à la copropriété (voir CA Lyon, 10 février 1999, Loyers et copr., 1999, comm., n° 278).

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