[Jurisprudence] Précisions en matière de contestation d'assemblée générale de copropriétaires ou de résolutions non inscrites à l'ordre du jour

Deux arrêts récents de la Cour de cassation méritent l'attention des praticiens en ce qu'ils apportent des précisions dans des domaines peu explorés jusque là. Par un arrêt du 14 novembre 2007, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, ainsi, précisé que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué pouvant se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale, le moyen de nullité invoqué par une SCI copropriétaire relatif au point de départ du délai de convocation d'un autre copropriétaire ne pouvait être accueilli et fondé l'annulation de l'assemblée. Dans un second arrêt du 7 novembre 2007, la même chambre de la Cour de cassation a indiqué qu'une résolution adoptée à l'unanimité des copropriétaires même non inscrite à l'ordre du jour ne peut être contestée par un copropriétaire qui ne s'y est pas opposé, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants étant recevables à la critiquer.

• Délai de convocation et annulation de l'assemblée générale

Il sera rappelé que le délai de convocation de l'assemblée a été porté par le décret du 1er mars 2007 à vingt et un jours (décret n° 2007-285 du 1er mars 2007, modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis N° Lexbase : L5808HUN). L'initiative de la convocation appartient normalement au syndic.

En vertu de l'article 64 du décret de 1967 (N° Lexbase : L8032BB4), le point de départ du délai de convocation de l'assemblée est, en toute circonstance, "le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire".

L'absence de respect de ce délai de convocation est, en principe, sanctionnée par la nullité de l'assemblée (Cass. civ. 3, 25 novembre 1998, n° 96-20863, Société de l'Yvette c/ Société Pierre Cheruy et autres N° Lexbase : A0106CK7), nullité qui peut être invoquée dans le délai de deux mois prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. civ. 3, 28 février 2006, n° 05-11.409, Mme Françoise Courthieu, épouse de Courteix c/ Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Floralies (N° Lexbase : A4295DNE).

Si ces règles sont désormais bien établies, la question demeurait de savoir qui peut invoquer l'irrespect du délai de convocation à l'assemblée générale : tout copropriétaire y a-t-il intérêt ou seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué ?

Dans l'arrêt commenté du 14 novembre, la Cour de cassation s'est prononcée en faveur de la seconde solution et précise que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale.

En l'espèce, une SCI copropriétaire était assignée par le syndicat des copropriétaires pour lui voir interdire la poursuite de travaux qu'elle avait entrepris sans autorisation dans son lot.

La SCI assignait en retour le syndicat des copropriétaires aux fins de voir déclarer nulle l'assemblée au cours de laquelle le syndic avait été mandaté pour agir contre la SCI.

Pour seul argument, elle se fondait sur l'absence de respect du délai de convocation à l'assemblée d'un autre copropriétaire.

Cet argument, non retenu par les juges du fond, a, également, été écarté par la Cour de cassation qui retient que seul le copropriétaire en l'espèce irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l'irrégularité relative au délai de convocation.

Cette décision restreint les modalités de contestation des assemblées dans la mesure où il avait été précisé jusqu'alors que le copropriétaire demandant la nullité n'avait pas à justifier de l'existence d'un grief, ce qui impliquait que tout copropriétaire avait intérêt à veiller à l'application des règles -notamment de forme- du fonctionnement de la copropriété.

• Ordre du jour et contestation d'une résolution

La convocation à l'assemblée générale des copropriétaires "contient l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée" (décret du 17 mars 1967, art. 9).

En vertu de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Ainsi, l'ordre du jour définit-il la compétence de l'organe délibérant qui ne peut, en principe, connaître que des questions qui y sont inscrites.

En principe, les décisions prises sur des questions ne figurant pas à l'ordre du jour sont nulles. Seule la nullité de la délibération est encourue, non pas celle de l'assemblée elle-même.

Dans l'arrêt commenté du 7 novembre dernier, des copropriétaires avaient assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une résolution l'assemblée générale des copropriétaires qui devait porter sur le projet d'aménagement de la façade et du local gauche en rez-de-chaussée de l'immeuble.

Pour déclarer cette demande recevable, les juges du fond avaient retenu que, selon l'ordre du jour adressé aux copropriétaires en vue de l'assemblée générale, seul devait être discuté l'aménagement de la façade. La modification du règlement de copropriété ne figurait pas à l'ordre du jour. Les premiers juges en avaient déduit qu'il résultait de la convocation à l'assemblée générale, du procès-verbal de l'assemblée générale, des travaux entrepris postérieurement, que les copropriétaires contestants avaient été victimes d'une "escroquerie intellectuelle".

La Cour de cassation ne suit pas leur raisonnement et indique que la décision ayant été votée à l'unanimité, les copropriétaires contestataires qui ne sont pas opposants, ne sont pas recevables à la contester.

Il s'agit là d'une application rigoureuse des termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants.

Ainsi résulte-t-il d'une jurisprudence constante que les copropriétaires qui ont voté en faveur d'une décision ne peuvent plus la contester, quel que soit le motif sur lequel ils se fondent.

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