[Textes] La réforme du tarif des notaires

La réforme du tarif des notaires, si longtemps annoncée, entre désormais en vigueur. Le contraste est néanmoins saisissant entre les intentions de départ et le résultat final. La question avait été initiée par M. Montebourg, alors qu'il était ministre de l'Economie, lors d'une saisine de l'Autorité de la concurrence sur la question du tarif des professions juridiques réglementées, et spécialement sur la question du tarif des notaires (Aut. conc. n° 15-A-02, 9 janvier 2015, relatif aux questions de concurrence concernant certaines professions juridiques réglementées N° Lexbase : X3082APT). Elle était toutefois très orientée, puisqu'elle incitait à distinguer entre, d'une part, un domaine d'exception constitué d'un champ présupposé non-économique et relevant de l'exercice de l'autorité publique, et, d'autre part, un domaine de services juridiques au sens large, où la fixation normale de la rémunération était jugée devoir se faire selon la loi de l'offre et de la demande. L'intention initiale n'était donc rien de moins qu'une libéralisation aussi étendue que possible du tarif des notaires. La loi dite "Macron" (loi n° 2015-990 du 6 août 2015, pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques N° Lexbase : L4876KEC) abandonnait déjà une large part de ce programme initial en insérant sept nouveaux articles au Code de commerce, destinés à servir de cadre législatif au tarif des notaires (1). Le principe d'un tarif réglementé pour les notaires était maintenu (2). La liberté du tarif était confirmée dans les hypothèses d'activité concurrente avec les avocats, sous réserve d'une convention écrite préalable d'honoraires, devant prendre en compte les usages, la situation de fortune du client, la difficulté de l'affaire, les frais exposés, la notoriété du professionnel et ses diligences (3). Deux grandes nouveautés apparaissaient toutefois. D'une part, le tarif ne relève plus du seul ministre de la Justice, mais relève désormais d'un arrêté conjoint avec le ministre de l'Economie (4). D'autre part et surtout, la loi fixe désormais trois grands principes encadrant la fixation du tarif par l'autorité réglementaire (5) :

- tout d'abord, le tarif réglementé doit prendre en compte les coûts pertinents du service rendu et une rémunération raisonnable, définie sur la base de critères objectifs ;

- ensuite, et par exception au point précédent, le pouvoir réglementaire a la possibilité de prévoir une péréquation des tarifs, où certains actes lucratifs viendraient compenser d'autres peu rémunérateurs. Pour ce faire, est laissée au pouvoir réglementaire la liberté de convenir de tarifs proportionnels aux droits en cause, passé un seuil fixé par arrêté ;

- enfin, dans les hypothèses de tarif proportionnel, et passé un seuil fixé par arrêté, est donnée la possibilité aux professionnels d'octroyer des remises, dans une limite fixée réglementairement, à condition que cette remise soit fixe et identique pour tous.

L'entrée en vigueur effective de la réforme restait toutefois conditionnée à des décret et arrêté qui viennent d'être publiés il y a peu (6). Le Gouvernement semble s'être quelque peu désintéressé des détails de la question ; en témoigne le communiqué de presse des ministres concernés, qui manifeste une connaissance en partie erronée du nouveau tarif qu'ils viennent pourtant de décider (7). Surtout, l'Autorité de la concurrence a été quelque peu contrariée dans son intention : elle aurait souhaité pouvoir, en simplifiant, fixer un plafond global de rémunération des offices, dont il aurait ensuite été déduit le tarif des actes effectués (8). Mais, après consultation du Conseil d'Etat, le Gouvernement a opté pour le maintien d'un tarif "acte par acte ", avec péréquation entre eux (9). Ce qui explique, pour l'instant du moins, que le "nouveau" tarif des notaires, passées quelques nouveautés remarquables (I), se caractérise surtout par une conservation de l'existant (II).

Par principe, l'arrêté fixant le nouveau tarif est entré en vigueur le 1er mars 2016 (10). L'ancien décret du 8 mars 1978, portant fixation du tarif des notaires (N° Lexbase : L8649H3Q), est donc désormais abrogé dans sa totalité. Ce principe reste toutefois assorti de deux importantes exceptions :

- restent soumis à l'ancien tarif, peu importe la date d'épilogue de l'affaire, les actes "dont la réalisation a donné lieu, avant le 1er mars 2016, au versement par le client d'un acompte ou d'une provision, ou à l'engagement par l'un des notaires intervenant de frais ou débours" ;

- restent également soumis à l'ancien tarif les prestations effectuées avant le 1er mai 2016.

La date d'entrée en vigueur est néanmoins fixée au 1er mars 2016. De sorte qu'un dossier ouvert entre le 1er mars et le 1er mai 2016, et donnant lieu à des formalités ou débours durant cette période, sera entièrement soumis au nouveau tarif dès lors que l'acte est conclu postérieurement au 1er mai.

Ces dispositions transitoires ont vocation à s'appliquer à tous les actes ou prestations faisant l'objet d'une tarification réglementaire selon le nouveau barème. En conséquence, tout ce qui ne relève pas de ce barème se voit immédiatement appliquer la réforme depuis le 1er mars 2016. Il en va ainsi :

1°/ de la négociation immobilière. Pour celle-ci, il y a liberté de tarif, en remplacement de l'ancien émolument de négociation immobilière. Sous réserve du respect des conditions qui existaient déjà auparavant, à savoir : il convient d'avoir un mandat écrit et préalable, de découvrir un cocontractant et le mettre en relation avec son mandant, et de recevoir la vente ou d'y participer. En outre, sous l'empire de la nouvelle législation, si les frais de publicité restent toujours en principe à la charge du notaire, ce dernier peut en obtenir le remboursement dans la limite de ce que prévoit le mandat (sans plus l'ancien plafond légal) ;

2°/ de la transaction. Lorsque le notaire rapproche ou participe au rapprochement des parties préalablement à une transaction au sens strict, ou lorsque l'acte qu'il reçoit impliquait préalablement la solution d'un désaccord. Là encore, s'applique désormais le principe de la liberté (en remplacement de l'ancien émolument de transaction, même si ce dernier était déjà négociable) ;

3°/ des consultations, tant du moins qu'elles sont détachables des prestations tarifées réglementairement (ce qui s'inspire des anciens honoraires "de l'article 4" du décret abrogé de 1978).

4°/ de certaines prestations relevant du droit des affaires (contrat d'association, bail commercial, contrat de louage d'ouvrage, contrat de société, vente de fonds de commerce), pour lesquels la liberté de tarif est confirmée.

I - Les nouveautés de la réforme

Sur le plan formel, le nouveau tarif est moins sibyllin pour le citoyen qu'il ne l'était auparavant. Il n'existe plus, désormais, de référence aux séries S1 et S2 affectées d'un coefficient. Chaque acte possède désormais sa propre série de calcul, permettant de connaître directement en euros le coût de rédaction de l'acte, soit par application d'un barème fixe, soit par application d'un barème par tranches en fonction de la valeur des droits en cause. Précisons que le barème a été établi pour les actes rédigés en minute. Dans le cas des actes rédigés en brevet, il faut appliquer au barème un coefficient de 5/7^ème.

Dans le même ordre d'idées, s'agissant des formalités, disparaît également l'ancien barème par UV (unités de valeur). Là encore, le tarif des formalités est déterminé, au cas par cas, directement en euros.

Même si cela demandera un temps d'adaptation, les nouveaux textes sont aussi plus aisés à consulter, en raison de leur codification dans le Code de commerce. Il faudra, toutefois, mais comme pour tous les codes modernes, jongler entre la partie législative et réglementaire (et, au sein de cette dernière, entre la partie créée par décret et celle relevant des arrêtés). Cela signifie aussi que la révision du tarif peut se faire dans des directions différentes, désormais. Alors que l'ancien système de tarif ne nécessitait que de déterminer une nouvelle valeur des séries et de l'UV pour le modifier dans son ensemble.

Sur le fond, l'innovation la plus importante semble être celle de l'écrêtement. Il est désormais prévu que, pour les mutations immobilières et leurs formalités (et dans ce cas seulement), la rémunération totale du notaire ne peut dépasser 10 % de la valeur du bien concerné (11). Ce plafond englobe les émoluments proportionnels et les émoluments de formalité. Au regard de l'ancien tarif, le notaire pouvait percevoir une rémunération égale ou supérieure au bien en cause, dans le cas des immeubles de faible valeur. Certes, dans un tel cas, l'émolument proportionnel au titre de la rédaction de l'acte se révélait très faible. En revanche, le gros de sa rémunération provenait de la somme des émoluments fixes de formalités, et spécialement du forfait en vue de la publicité foncière. Cela ne sera plus le cas. Cette mesure est fortement décriée par la profession, et jugée comme menaçante pour la pérennité économique de certains offices ruraux. Selon le Conseil supérieur du notariat, en effet, près de 20 % des ventes effectuées par les offices les plus ruraux comportent des prix inférieurs à 8 700 euros (et seulement 6 % des ventes des offices des très grands centres urbains).

Deux mécanismes sont toutefois prévus pour éviter au notaire une rémunération réellement dérisoire. D'une part, le plafond de 10 % ne peut priver le notaire d'un minimum de 90 euros de rémunération. D'autre part, dans les hypothèses autres que les mutations immobilières, et dans le cas où il convient d'appliquer un tarif proportionnel à des droits d'une valeur inférieure à 500 euros, le notaire a droit à une rémunération en prenant une valeur de 500 euros comme base de calcul, appliquée à la première tranche du barème progressif concerné (12).

On peut néanmoins s'interroger sur la légalité de ce texte, puisque le principe fixé à l'article L. 444-2 du Code de commerce (N° Lexbase : L1586KGT) est celui d'un tarif selon les "coûts pertinents". Or, sauf à envisager de très importants gains de productivité, voire l'emploi d'une main d'oeuvre délocalisée, on ne voit pas bien comment une étude pourrait faire autrement que travailler à perte sur de telles affaires. On ne sait non plus comment ce texte sera réellement appliqué en pratique. Certaines études affichent déjà leur volonté de refuser de traiter les affaires concernées par ce dispositif, en dépit de l'obligation d'instrumenter du notaire. D'autres songent à faire participer le client à l'élaboration de son dossier. Et certains ont déjà pu observer la pratique méprisable qui consiste à orienter sa clientèle vers d'autres confrères lorsqu'il s'agit de réaliser de tels actes.

L'autre grande innovation concerne les règles en matière de remise. La règle ancienne interdisait au notaire de procéder à une remise partielle de ses émoluments sans accord préalable de sa chambre des notaires. En outre, dans l'hypothèse où l'émolument proportionnel était supérieur à 80 000 euros (hypothèse, par exemple, d'une vente à 10 000 000 d'euros ou plus), l'émolument du notaire devenait entièrement négociable au-delà du seuil de 80 000 euros. A ces règles, se substituent un système dont le dessein est d'espérer une concurrence tarifaire entre les offices (13). Trois grandes différences caractérisent la nouvelle règle par rapport à l'ancienne : la remise n'est plus négociée au cas par cas (tout client peut s'en prévaloir) ; le seuil à partir duquel la remise est possible est considérablement abaissé ; le taux de remise est encadré et n'est plus total. Le système est désormais le suivant :

- pour les biens d'une valeur supérieure à 150 000 euros, le notaire peut (ce n'est pas une obligation) pratiquer une remise dans la limite de 10 % des émoluments correspondant à la fraction du prix au-delà de 150 000 euros ;

- pour les biens d'une valeur supérieure à 10 000 000 d'euros, la remise peut aller jusqu'à 40 % des émoluments au-delà de ce seuil. Cette seconde possibilité de remise est toutefois limitée à certaines catégories d'actes : mutation ou financement de bien à usage non résidentiel, résidentiel social, ou exonéré partiellement en vertu d'un pacte "Dutreil", etc..

Le taux de remise doit être fixe et identique pour tous (15). Mais, hors ces exigences, le notaire jouit d'une relative liberté. Il décide librement du taux de la remise, qu'il n'est pas obligé de faire, dans la limite du maximum légal. Il peut la prévoir pour tous les actes, ou certains seulement. Il peut l'offrir pour une période donnée ou pour une durée indéterminée. Cette remise doit être portée à la connaissance de la clientèle, de manière visible, dans le lieu d'exercice du notaire et sur son site Internet (16). La profession reste toutefois dans l'attente des textes sur la publicité à effectuer quant à ces remises.

Comme auparavant, le notaire a toujours la possibilité de renoncer à la totalité de ses émoluments, spécialement au profit de confrères ou de salariés de son étude, mais également au profit de clients (17).

Notons, enfin, en sens inverse, par inspiration du tarif des huissiers, qu'il existe une possible majoration de l'émolument, dans les cas où, à la demande du client, et pour des raisons pouvant tenir à la nécessité de sauvegarder un droit, un bien ou une preuve, la prestation est réalisée dans un délai inférieur au délai de référence fixé par décret (18). La majoration est de 150 euros maximum lorsque l'émolument est inférieur ou égal à 500 euros ; et de 30 % maximum dans les autres cas.

Enfin, il est réalisé une baisse "homothétique" de l'ensemble du tarif des actes, au taux de 1,4 %. Il peut être judicieux de prendre quelques exemples afin de mieux visualiser l'impact de la réforme sur ce point. Les chiffres reprennent ceux d'un tableau du Conseil supérieur du notariat, fondés sur une hypothèse où les émoluments de formalités représenteraient, à chaque fois, la somme totale de 542 euros :

- dans le cas d'une vente à 800 euros, la rémunération du notaire était de 620 euros selon l'ancien tarif ; elle sera désormais de 90 euros (nouveau tarif, minimum de perception) ;

- dans le cas d'une vente à 5 000 euros, la rémunération passe de 742 euros (ancien tarif) à 500 euros (nouveau tarif, avec application du plafond de 10%) ;

- dans le cas d'une vente à 90 000 euros, la rémunération passe de 1 696 à 1 672 euros ;

- dans le cas d'une vente à 150 000 euros, la rémunération passe de 2 191 à 2 160 euros ;

- dans le cas d'une vente à 400 000 euros, la rémunération passe de 4 253 euros à 4 196 euros au tarif normal. Si on applique la réduction maximum de 10 % sur la part proportionnelle au-delà de 150 000 euros, la rémunération est alors de 3 992 euros.

Selon le Gouvernement, l'effet de sa réforme sera de réduire la rémunération des notaires de 2,5 % en moyenne (19). Ce chiffre laisse circonspect. Pour une part, ce chiffre correspond à la baisse "homothétique" de 1,4 %. Le 1,1 % de surplus est toutefois difficile à apprécier, faute de connaître les statistiques sur lesquelles il est basé. Il est en tout cas censé correspondre à l'effet du plafond de 10 % susmentionné. Reste encore à connaître la pratique qui sera suivie en matière de remise. Là encore, les premiers échos au sein de la profession sont très divergents : certains pensent appliquer la remise maximum en toute occasion (dans l'espoir d'attirer une nouvelle clientèle), d'autres appellent à des accords territoriaux pour une pratique uniforme (alors que cela peut relever d'une sanction au titre du droit des ententes), d'autres suggèrent des audits comptables afin de mesurer l'impact des différents scénarios de remise possibles, etc..

On peut néanmoins considérer que, de l'aveu même du Gouvernement, l'économie pour les particuliers sera donc dérisoire. Pour nombre d'actes, le gros des "frais de notaires" reste constitué de perceptions fiscales, lesquelles n'ont pas diminué, bien au contraire. On peut ainsi rappeler l'augmentation récente des droits de mutation en matière immobilière (0,7 % de plus du prix de vente, pour pratiquement tous les départements), ou celle un peu plus ancienne du droit de partage (passé de 1,1 % à 2,5 %).

II - Les points inchangés

La nouvelle grille tarifaire est contenue aux articles A. 444-53 (N° Lexbase : L8347K4W) à A. 444-176 du Code de commerce. Elle apparaîtra familière à qui était habitué à l'ancienne. Le nouveau tableau comprend moult rubriques, pratiquement toutes conservées de l'ancienne version. Le tarif des actes est toujours distingué du tarif des formalités. Comme auparavant, l'émolument est tantôt fixe tantôt proportionnel. Dans le cas de barèmes progressifs, les tranches de barèmes sont similaires aux anciennes. Et, sauf la réduction "homothétique" susmentionnée de 1,4 %, et sauf la mise en jeu du plafond et des remises, le notaire reçoit donc, grosso modo, la même rémunération qu'auparavant au titre des actes qu'il rédige et des formalités qu'il accomplit.

Pourtant, les grands principes posés par la loi "Macron", et rappelés en introduction, ne laissaient pas attendre un tel résultat. A lire la lettre de la loi, l'émolument fixe semblait devoir être la règle et le principe. Et l'émolument proportionnel semblait devoir être une exception, et seulement dans des hypothèses au-delà d'un certain montant. On imagine bien, toutefois, quelle serait la difficulté à estimer le coût de chaque type d'acte, et à poser les critères objectifs que la loi appelait de ses voeux. Il est donc probable que les critères posés par la loi ont vocation à ne rester qu'un voeu pieux. Et que, dès lors que le projet de plafonnement global du tarif ne pouvait être mis en oeuvre comme le souhaitait l'Autorité de la concurrence, la reconduction globale de l'ancien tarif semblait la seule option à court terme.

De ce fait, tous les grands principes tarifaires sont conservés : le notaire ne peut recevoir d'autre somme que celle prévue au tarif dans l'hypothèse des actes donnant lieu à un émolument, le notaire conserve son droit de rétention pour garantir le paiement des sommes qui lui sont dues, les émoluments sont calculés sur l'estimation ou le prix exprimé dans l'acte (et, à défaut sur la valeur estimée par les parties ou le juge), l'émolument est calculé sur la pleine propriété dans le cas de donation avec réserve d'usufruit, l'émolument n'est perçu que sur la convention principale en cas de convention dépendante, l'acte conditionnel ou imparfait donne droit à la moitié de l'émolument, le notaire ne peut faire l'avance des frais et ceux-ci doivent donc être provisionnés au préalable par le client, l'intervention de plusieurs notaires n'entraîne pas une augmentation de l'émolument (et les règles de partage restent soumises au mêmes règlements qu'auparavant), le notaire ne peut partager ses émoluments avec un tiers, etc..

S'agissant des frais, le notaire conserve la possibilité de demander le remboursement des frais de déplacement et des frais exceptionnels exposés à la demande expresse du client. En revanche, il ne peut, pas plus qu'auparavant, répéter les frais de papeterie ou de bureau.

Néanmoins, ce "nouveau" tarif pose beaucoup de questions auxquelles il ne pourra être répondu avant un certain temps :

- la mise en oeuvre du tarif va beaucoup dépendre du contexte économique, au sens large. Quels seront l'étendue et l'impact de la carte attendue des zones où l'installation de nouveaux notaires sera libre ? Quelles seront les conséquences des textes sur les nouvelles formes sociales d'exercice et l'interprofessionnalité ? Une concurrence acharnée va-t-elle entraîner un dumping tarifaire ? Ou, au contraire, les notaires vont-ils pratiquer une forme occulte d'entente sur les tarifs afin de se protéger ?

- le tarif actuel est-il pérenne dans sa structure, ou est-il appelé à de profondes transformations prochaines ? En effet, l'article L. 444-3 du Code de commerce prévoit la révision du tarif tous les cinq ans au moins, et l'arrêté du 16 février 2016 n'a été édicté que pour une période provisoire allant du 1er mai 2016 au 28 février 2018. Il n'est pas interdit de penser qu'une réforme de plus grande ampleur couve, le temps pour les autorités concernées de collecter les informations statistiques prévues par la loi "Macron" sur la situation économique du notariat ;

- quel sera l'impact de la libéralisation de certains secteurs de l'ancien tarif ? Va-t-il servir à compenser la baisse du tarif réglementé, en multipliant les consultations "détachables" de l'acte et les demandes d'honoraires de transaction à la moindre difficulté dans le dossier ? Le tout sur le modèle économique du "low cost" en matière de transport aérien, où le prix de base défie toute concurrence, mais où le prix du billet triple dès que le passager a le malheur d'avoir un bagage un peu trop volumineux ou de vouloir se désaltérer. Ou bien va-t-elle inciter les notaires à développer leurs activités hors tarif réglementé, c'est-à-dire non seulement les consultations, mais tout ce qui peut s'imaginer en services connexes : régie immobilière, courtage, etc. ?

Pour l'instant, force est de constater que ces questions sont encore sans réponse.

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(1) Loi n° 2015-990 du 6 août 2015, créant les articles L. 444-1 (N° Lexbase : L1585KGS) à L. 444-7 du Code de commerce.
(2) C. com., art. L. 444-1, al. 1.
(3) C. com, art. L. 444-1, al. 3.
(4) C. com., art. L. 444-3 (N° Lexbase : L1587KGU).
(5) C. com., art. L. 444-2 (N° Lexbase : L1586KGT).
(6) Décret n° 2016-230 du 26 février 2016, relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice.
(7) Communiqué des ministères de la Justice et de l'Economie du 28 février 2016 : au contraire de ce qui est indiqué, la remise n'est pas obligatoire pour les ventes au-delà de 150 000 euros.
(8) Avis n° 16-A-06 du 22 février 2006 de l'Autorité de la concurrence.
(9) C. com., art. R. 444-5 (N° Lexbase : L8422K4P).
(10) Arrêté du 26 février 2016, fixant les tarifs réglementés des notaires, art. 3 (N° Lexbase : L7833K4U).
(11) C. com., art. A. 444-175 (N° Lexbase : L8346K4U).
(12) C. com., art. A. 444-48 (N° Lexbase : L8171K4E).
(13) C. com., art. A. 444-174 (N° Lexbase : L8345K4T).
(14) C. com., art. R. 444-10 (N° Lexbase : L8427K4U).
(15) C. com., art. L. 444-2 (N° Lexbase : L1586KGT).
(16) C. com. art. L. 444-4 (N° Lexbase : L1588KGW).
(17) C. com., art. R. 444-70 (N° Lexbase : L8487K44).
(18) C. com., art. R. 444-11 (N° Lexbase : L8428K4W).
(19) Communiqué 28 février 2016 précité.

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