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N9216BZD
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par Maxime Loriot, Doctorant en droit international privé à l’Université Panthéon-Sorbonne
le 23 Juillet 2024
Mots-clés : notaires • immobilier • droit de mutation • IFI • impôt sur le revenu
Ce panorama offre une actualité particulièrement riche en ce début d’année 2024. L’objet de celui-ci est de couvrir la période de janvier à mars 2024 afin de retracer les principales évolutions légales applicables en matière de fiscalité notariale.
L’actualité en début de cette année 2024 porte avant tout sur trois matières fondamentales de la fiscalité notariale :
Cette étude se veut avant tout concise et pratique afin d’offrir aux praticiens les clés de l’actualité légale et jurisprudentielle applicable à leur pratique quotidienne et de répondre efficacement aux problématiques actuelles que peuvent rencontrer leurs clients au quotidien.
Sommaire :
III. Impôt sur le revenu & IFI
Par une décision rendue le 16 février 2024, les juges du Conseil d’État étaient amenés à statuer sur un contentieux relatif aux modalités du réinvestissement auquel doit procéder la société bénéficiaire de l'apport, dont le gain a bénéficié d'un report d'imposition au profit de l’apporteur.
Rappelons qu’aux termes de l’article 150-0 B ter du CGI N° Lexbase : L0705MLP, le gain obtenu par la personne apporteuse des titres dont elle est propriétaire à une société soumise à l'impôt sur les sociétés qu'elle contrôle a vocation à bénéficier d'un report d' imposition auquel il est mis fin si, dans les 3 ans de l'apport, les titres apportés sont cédés, rachetés, remboursés ou annulés. Ce mécanisme est ainsi un simple report de l’impôt sur la plus-value et n’équivaut pas à une purge de celui-ci.
En cas de cession dans les 3 ans, par la société bénéficiaire de l'apport, des titres apportés, le report d' imposition est maintenu si celle-ci réinvestit au moins la moitié du produit de la cession dans l'acquisition d'une fraction du capital d'une société exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière et si ce remploi lui permet de contrôler cette société.
Le Conseil d’État consacre ici les critères pour bénéficier du report d’imposition sur la plus-value : l’opération doit permettre à la société de contrôler la seconde et ce contrôle ne doit pas préexister à l’acquisition.
| Lire en ce sens les conclusions de la Rapporteure publique, K. Ciavaldini sur cette affaire, Lexbase fiscal, mars 2024, n° 977 N° Lexbase : N8794BZQ. |
Pour rappel, en Île-de-France ainsi que dans les Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes, les articles 231 ter N° Lexbase : L8068MHB et 231 quater N° Lexbase : L4114MGH du CGI prévoient que les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces locaux sont soumis à une taxe annuelle (TSB) à la charge du propriétaire ou du titulaire d'un droit réel sur ces locaux.
Les tarifs de ces taxes sont actualisés, au 1er janvier de chaque année, en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE.
L’année 2024 ne fera pas exception à la règle. L’administration fiscale est venue actualiser pour 2024 les tarifs :
Tarifs 2024 de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçue dans les limites territoriales de la région d’Île-de-France
| Biens imposables | Première circonscription | Deuxième circonscription | Troisième circonscription | Quatrième circonscription |
| Locaux à usage de bureaux - Tarif normal | 25,31 € | 21,31 € | 11,66 € | 5,63 € |
| Locaux à usage de bureaux - Tarif réduit | 12,58 € | 10,59 € | 7,02 € | 5,09 € |
| Locaux commerciaux | 8,68 € | 8,68 € | 4,51 € | 2,30 € |
| Locaux de stockage | 4,53 € | 4,53 € | 2,30 € | 1,18 € |
| Surfaces de stationnement | 2,86 € | 2,86 € | 1,55 € | 0,81 € |
Tarifs 2024 de la TSB perçue dans les limites territoriales des départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes
| Biens imposables | Tarifs |
| Locaux à usage de bureaux | 0,97 € |
| Locaux commerciaux | 0,40 € |
| Locaux de stockage | 0,21 € |
| Surfaces de stationnement | 0,14 € |
Par un arrêt rendu le 16 février 2024, le Conseil d’État était amené à trancher un litige relatif à la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement en Île-de-France et à clarifier la jurisprudence passée du 20 octobre 2021 (CE 3° et 8° ch.-r., 20 octobre 2021, n° 448562, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A6512493).
Les faits étaient classiques et concernaient un parking public payant situé au sous-sol du Centre des nouvelles industries et technologie (CNIT) lequel comprend des restaurants, hôtels, bureaux et boutiques notamment. Cet établissement a été assujetti à raison de ces emplacements de stationnement, à des cotisations de taxe annuelle portant sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage ainsi que les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux.
Rappelons qu’aux termes de l’article 1599 quater C du CGI N° Lexbase : L1152MLA, une taxe annuelle est prévue par le législateur sur les surfaces de stationnement au profit de la région d’Île-de-France. Cette taxe, également précisée par l’article 231 ter du même Code N° Lexbase : L8068MHB, est due pour les locaux à usage de bureaux, commerciaux, les locaux commerciaux ou de stockage ainsi que pour les surfaces de stationnement qui s'entendent des locaux ou aires, couvertes ou non couvertes annexées aux locaux.
Les juges de la Haute Cour confirment l’application de la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement en Île-de-France aux emplacements de stationnement dès lors que les surfaces de stationnement sont regardées comme annexées aux bureaux et contribuent à l'activité qui y est déployée, peu importe que certaines de ses places soient louées à l'heure, notamment à des clients extérieurs à l'immeuble, et fassent l'objet d'une exploitation commerciale distincte et indépendante de celle déployée dans les bureaux.
Par conséquent, pour déterminer si les surfaces de stationnement doivent être regardées comme annexées à l’une des catégories énoncées par l’article 231 ter du CGI, il y a lieu de rechercher si leur utilisation contribue directement à l'activité qui y est déployée.
Par une décision rendue le 16 février 2024, le Conseil d’État est venu statuer un contentieux portant sur la valeur locative des biens immobiliers industriels du crédit-preneur.
Par principe, par application de l’article 1499-0 A du CGI N° Lexbase : L5072ICT, la valeur locative des biens immobiliers industriels acquis auprès d’un crédit-bailleur ne peut être inférieure à celle retenue au titre de l’acquisition.
En l’espèce, le crédit-preneur avait fait l’objet d’une imposition à la taxe foncière portant sur les propriétés bâties à raison de la valeur locative plancher des locaux acquis par levée de l’option d’un contrat de crédit-bail et de la valeur locative des aménagements réalisés après l’acquisition de l’immeuble.
Selon le Conseil d’État, l’évaluation dérogatoire de la valeur locative des biens immobiliers industriels acquis auprès d’un crédit-bailleur n’a vocation à ne concerner que les biens obtenus en exercice de l’option figurant au sein du contrat de crédit-bail. Sont ainsi exclues les immobilisations créées ou acquises par le preneur après l’acquisition dans le cadre du contrat de crédit-bail.
Cette solution est bienvenue et apporte des précisions concernant la détermination de la valeur locative des biens immobiliers du crédit-preneur. Elle s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence récente du Conseil d’État où les juges avaient rappelé que l’imposition définitive est celle établie après exercice du droit de réclamation du crédit-bailleur ou du droit de reprise de l’administration fiscale (CE 3° et 8° ch.-r., 5 avril 2022, n° 448710, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A674574L).
| Lire en ce sens, les conclusions de la Rapporteure publique, K. Ciavaldini, sur cette affaire, Lexbase fiscal, avril 2024, n° 979 N° Lexbase : N8990BZY. |
Par un arrêt rendu le 14 février 2024, la Chambre commerciale de la Cour de cassation est venue préciser le régime d’exonération des droits de mutation prévu à l’article 1115 du CGI N° Lexbase : L4880IQS en cas d’engagement de revendre un immeuble dans un délai de 5 ans ou de 2 ans.
En l’espèce, une société qui exerce l'activité de marchand de biens a acquis un ensemble immobilier en exonération des droits de mutation en se plaçant sous le régime de faveur prévu à l'article 1115 du CGI. L’administration fiscale a notifié à la société une proposition de rectification remettant pour partie en cause ce régime de faveur au motif que l'engagement de revendre n'avait été que partiellement respecté.
La Cour de cassation rappelle le principe selon lequel les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A du CGI N° Lexbase : L3557IAY sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans. Pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant un droit de préemption le délai prévu pour l'application de l'engagement de revendre est ramené à deux ans.
En conséquence, les juges de la Haute Cour estiment que le délai prévu pour l'application de l'engagement de revendre, qu'il s'agisse du délai de cinq ans ou du délai ramené à deux ans court à compter de l'acquisition de l'immeuble, y compris lorsque la revente déclenche le droit de préemption des locataires.
Par un arrêté publié le 29 février 2024, le Gouvernement a reconduit le tarif défini au début de l’année 2020 applicable à la profession notariale. Le nouvel arrêté a pour objectif de maintenir pour une nouvelle période de deux ans (du 1er mars 2024 au 28 février 2026 inclus) le tarif de la profession notariale.
Cet arrêté fait suite à une demande de l’ensemble de la profession face à une période économique particulièrement complexe (recul du chiffre d’affaires de 12,4%, inflation des charges depuis 2022) afin d’offrir de la visibilité aux offices et d’affronter avec plus d’efficacité la période d’incertitude sur l’évolution de la crise immobilière.
Par exception, l’arrêté prévoit une légère modification des majorations applicables aux territoires d’outre-mer. La majoration de l’émolument passe de 25 % à 23 % dans le département de la Guadeloupe, à 24 % dans le département de la Martinique, de 23 % à 20 % dans le département de la Guyane, et de 37 % à 36 % dans les départements de la Réunion et de Mayotte (C. com., art. A. 444-53, al. 2 N° Lexbase : L7103MLN).
Par un arrêt rendu le 13 mars 2024, la chambre commerciale de la Cour de cassation est venue clarifier le régime applicable à l’option prise lors du dépôt de la demande de paiement différé des droits des successions.
En l’espèce, une épouse avait opté, dans le cadre de la succession de son mari, pour le bénéfice de l’usufruit des biens et droits immobiliers composant la succession (usufruit universel) en application de l’article 757 du Code civil N° Lexbase : L3361AB4. Les deux enfants ont reçu la nue-propriété de ces biens, chacun pour moitié.
La déclaration de succession, adressée par le notaire chargé de la succession, était accompagnée d'une demande des nus-propriétaires tendant à obtenir l'autorisation de différer au jour du décès du conjoint survivant le paiement des droits de succession, dans la limite de six mois à compter de la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété. Les enfants demandaient également à bénéficier d'une dispense du paiement des intérêts ayant couru sur les droits de succession, en contrepartie d'un calcul de leur montant sur la valeur imposable, à la date du décès, de la propriété entière des biens recueillis et non de la seule nue-propriété.
Selon les juges de la Haute Cour, Il résulte des articles 1717 du Code général des impôts N° Lexbase : L3371HMS, 397 N° Lexbase : L1736MLU et 404 B, alinéa 4 N° Lexbase : L1743ML7 de l'annexe III du même Code que le paiement des droits de succession sur des biens dévolus en nue-propriété peut, par dérogation aux dispositions de l'article 1701 du Code général des impôts N° Lexbase : L3342HMQ, être différé jusqu'à l'expiration d'un délai qui ne peut excéder six mois à compter de la date de la réunion de l'usufruit à la nue-propriété.
L'option offerte au contribuable entre le paiement différé des droits, assis sur la valeur imposable, au jour de l'ouverture de la succession, de la nue-propriété des biens recueillis, avec versement d'intérêts annuels, et le paiement différé des droits, assis sur la valeur imposable de la propriété entière de ces biens, avec dispense d'intérêts, qui ne constitue pas un avantage fiscal offert au contribuable mais une option pour le paiement d'une imposition, implique un choix irrévocable du contribuable.
III. Impôt sur le revenu et IFI
L’administration fiscale est venue prendre acte de la modification des modalités d’application du régime des microentreprises prévues par l’article 50-0 du CGI N° Lexbase : L0804MLD pour les activités de location meublée de tourisme depuis la loi de finances pour 2024.
Cet article prévoit notamment, pour les activités de location de locaux meublés de tourisme non classés, la baisse du seuil de chiffre d'affaires d'application du régime des microentreprises à 15 000 euros (contre 77 700 euros avant la loi de finances pour 2024) et fixe l'abattement représentatif de charges à 30 % (contre 50 % avant la loi de finances pour 2024).
De plus, cet article prévoit un abattement supplémentaire de 21 % pour les activités de location de locaux meublés classés lorsque ces derniers ne sont pas situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements. Le bénéfice de cet abattement est alors conditionné à la réalisation d'un chiffre d'affaires hors taxes, pour l'ensemble de ces activités, n'excédant pas, au cours de l'année civile précédente, 15 000 euros.
Par cette mise à jour, l’administration fiscale retient également une mesure de faveur pour l’imposition des revenus de l’année 2023. Elle admet à titre dérogatoire que les loueurs de meublés de tourisme non classés sont susceptibles de bénéficier de l’application aux revenus de 2023 des dispositions de l’article 50-0 tu CGI dans leur rédaction antérieure à l’article 45 de la loi de finances pour 2024.
Par un arrêt rendu le 14 février 2024, la chambre commerciale de la Cour de cassation a tranché un litige concernant l’exonération d’ISF des obligations remboursables en actions (ORA).
Le litige concernait un associé d’une société holding de droit belge, laquelle a souscrit des obligations remboursables en actions (ORA) émises par une SAS dont il est président-directeur général. L'administration fiscale a adressé à l’associé et son épouse une proposition de rectification portant rappel d’ISF et de contribution exceptionnelle sur la fortune, remettant en cause l'exonération, au titre des biens professionnels, de la valeur des titres de la holding à concurrence de la valeur réelle de l'actif brut de cette société correspondant aux ORA qu'elle avait souscrites auprès de la SAS.
Rappelons qu’aux termes des articles 885 A N° Lexbase : L0138IWZ et 885 O bis N° Lexbase : L3202LCL du CGI, sont considérés comme des biens professionnels exonérés d'ISF les parts et actions d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés dans laquelle le redevable exerce l'une des fonctions énumérées dans le CGI, à condition que le redevable possède 25 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société, directement ou par l'intermédiaire de son conjoint ou de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères et sœurs.
En conséquence, la Cour de cassation a estimé que les obligations remboursables en actions (ORA) émises par une société soumise à l'impôt sur les sociétés dans laquelle le redevable exerce ses fonctions ne constituent pas des parts ou actions de cette société et, par conséquent, ne sont pas susceptibles d'être considérées comme des biens professionnels.
Le Conseil d’État a, à l’occasion d’une décision rendue le 16 février 2024, eu l’occasion de clarifier le régime applicable à la libre prestation de services et à la décharge de retenue à la source au sens de l’article 182 B du CGI [LXB=].
En l’espèce, une société de gestion du Port Vauban assure l'exploitation et la gestion du port de plaisance Vauban en vertu d’un contrat de concession conclu avec la commune d’Antibes. À l'issue d'un contrôle, l'administration fiscale a considéré que les sommes que cette société a versées à dix-neuf sociétés étrangères disposant chacune de la jouissance d'un poste à quai, en contrepartie de l'occupation temporaire de ces postes par des usagers de passage, constituaient la rémunération de prestations de services rendues par ces sociétés en France et devaient par suite être soumises à la retenue à la source prévue par l'article 182 B du Code général des impôts.
Les juges du Conseil d’État ont conclu qu’un contribuable peut utilement invoquer, au soutien d’une demande de décharge de l’intégralité d’une retenue à la source, la méconnaissance de la liberté de prestation de services par l’article 182 B du Code général des impôts, au motif que ces dispositions auraient pour effet de procurer un avantage fiscal substantiel aux sociétés résidentes en situation déficitaire dont sont privées les sociétés non résidentes déficitaires.
| Lire en ce sens les conclusions de la Rapporteur publique, K. Ciavaldini dans cette affaire, Lexbase fiscal, avril 2024, n° 981 N° Lexbase : N9131BZ9. |
Par une décision du 5 février 2024, le Conseil d’État opère une application stricte des dispositions de l’article 182 A du Code général des impôts portant sur la retenue à la source des salaires de source française.
Dans le cas d’espèce, un contribuable a fait l’objet d’un détachement par son employeur suisse pour une période de trois ans entre 2011 et 2014 afin de prétendre à un poste de directeur général auprès d’une filiale française. Le contribuable faisait régulièrement des déplacements professionnels à l’étranger et travaillait partiellement à distance depuis la Suisse où se situaient ses centres d’intérêts principaux et sa famille.
La société française a effectué une retenue à la source sur les salaires versés considérant que cet employé était un résident fiscal suisse au sens de la convention franco-suisse, en limitant cependant l’assiette aux rémunérations versées au titre des périodes pendant lesquelles l’intéressé exerçait ses fonctions en France.
Selon l’administration fiscale française, la retenue à la source aurait dû être appliquée sur la totalité des salaires. Le juge de l’impôt a ainsi effectué un rappel des cotisations supplémentaires de retenue à la source de la part de la société.
Le Conseil d’État rappelle ici la distinction entre domicile fiscal au sens du droit interne français et résidence fiscale au sens de la convention fiscale bilatérale. Il conclut qu’un salarié ne peut se voir appliquer la retenue à la source posée par l’article 182 A du CGI sur ses salaires de source française s’il est domicilié fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI, et ce même s’il est non-résident fiscal français au sens conventionnel.
| Lire en ce sens les conclusions du Rapporteur public, R. Victor sur cette affaire, Lexbase fiscal, avril 2024, n° 980 N° Lexbase : N9082BZE. |
L’administration fiscale est venue publier ses commentaires au sein du BOFIP concernant les innovations du dispositif « Denormandie ancien » en faveur de l’investissement locatif issues de la loi de finances pour 2024.
Pour rappel, l'article 226 de la loi n° 2018-1317, du 28 décembre 2018, de finances pour 2019 N° Lexbase : L6297LNK a institué une réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif intermédiaire, dite « Denormandie ancien ».
Cette réduction d’impôt, codifiée par l’article 199 novovicies du Code général des impôts, est réservée aux contribuables personnes physiques domiciliés en France et qui se sont engagés à donner un logement en location pendant une durée minimale de six ou neuf ans, sur option du contribuable.
L’administration fiscale, prenant note de la loi de finances pour 2024, a en conséquence actualisé ses commentaires. Alors que le dispositif était initialement amené à prendre fin en 2023, il est prorogé jusqu’au 31 décembre 2026. Désormais, la réduction d’impôt aura vocation à s’appliquer aux acquisitions de logements en vue d’y effectuer des travaux d’amélioration réalisés entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2026.
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