[Brèves] Résolution d’un contrat de vente en viager : cf. les stipulations de la clause résolutoire !

► Dans le cadre de la résolution d’un contrat de vente en viager, dont la clause résolutoire prévoit qu'en cas de résolution du contrat, seuls les arrérages versés et les embellissements et améliorations apportés au bien demeuraient acquis au vendeur, le débirentier :
- a droit à la restitution du « bouquet » correspondant à la part du prix payée comptant lors de la signature du contrat ;
- ne peut être condamné au paiement des arrérages échus et impayés au jour de la résolution, seuls les arrérages versés demeurant acquis au vendeur.

Faits et procédure. En l’espèce, par acte authentique du 6 janvier 1992, une maison d’habitation a été vendue moyennant le prix d'un million de francs payé comptant à hauteur de 440 000 francs, le solde ayant été converti en rente viagère d'un montant mensuel de 4 300 francs.

La rente n'ayant plus été payée régulièrement, par convention en date du 25 janvier 2012, les parties ont convenu que les vendeurs s'engageaient à renoncer au paiement de la rente contre paiement de la somme de 50 000 euros si le bien immobilier, mis en vente par l’acquéreur, faisait l'objet d'un acte définitif de vente avant un délai de six mois à compter du jour de la signature (cette somme étant revue à la baisse, si la vente intervenait plus tardivement).

Le bien n'a pas été vendu.

Le service de la rente ayant cessé à compter du mois d'août 2015, les vendeurs ont assigné le débirentier en résolution de la vente, paiement des arrérages impayés et expulsion.

Décision CA. La cour d’appel de Pau (CA Pau, 23-11-2021, n° 18/03414 N° Lexbase : A69617CS) a liquidé la créance des vendeurs à la somme de 28 495 euros, après avoir retenu que la rente ayant continué à courir jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire, l’acquéreur devait être condamné à payer aux vendeurs la somme de 830 euros par mois depuis le mois d'août 2015 jusqu'à la prise d'effet du commandement visant la clause résolutoire, somme à laquelle il fallait ajouter les indemnités d'occupation dues jusqu'à la libération des lieux et retrancher les arrérages versés de janvier 2012 à août 2015.

L’acquéreur a formé un pourvoi reprochant à la cour :

• de ne pas avoir ordonné la restitution du « bouquet » initialement payé au vendeur ;
• de l’avoir condamné à payer les arrérages ayant « continué à courir jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire », au titre des « arrérages échus et impayés », cependant que la clause résolutoire dont elle avait fait application prévoyait exclusivement que demeuraient à la charge de l'acquéreur les arrérages versés, en l'occurrence jusqu'en août 2015.

Cassation. Les arguments trouvent écho auprès de la Haute juridiction, qui censure la décision au visa des articles 1134 N° Lexbase : L1234ABC et 1183 N° Lexbase : L1285AB9 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Pour rappel, le premier prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il résulte du second que la condition résolutoire entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat ainsi que des restitutions réciproques qui en constituent des conséquences légales.

On relèvera qu’il est fréquent que la clause résolutoire prévoit que le vendeur n’aura pas à rembourser à l’acquéreur les sommes versées au titre de la rente viagère antérieurement à l’annulation de la vente, ni le montant du bouquet.

Mais tel n’était pas le cas en l’espèce, et c’est bien pour cela que la Haute juridiction renvoie à l’article 1134 relatif à la force obligatoire du contrat.

La Haute juridiction reproche en effet à la cour d’avoir statué ainsi, sans ordonner la restitution du « bouquet » correspondant à la part du prix payée comptant lors de la signature du contrat et en incluant dans son calcul le paiement des arrérages échus et impayés au jour de la résolution, après avoir constaté, par motifs adoptés, que la clause résolutoire prévoyait qu'en cas de résolution du contrat, seuls les arrérages versés et les embellissements et améliorations apportés au bien demeuraient acquis au vendeur.

Pour en aller ainsi, encore fallait-il que la cour retienne que le « bouquet » et les arrérages échus et impayés étaient laissés au vendeur à titre de dommages-intérêts, ce qu’elle n’avait pas fait.

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