[Brèves] Prescription triennale en matière de bail d’habitation : incidence de la déclaration différée (en 2015) de son application immédiate (en 2014) ?

► La réduction à trois ans du délai de prescription des actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation s'applique aux contrats en cours à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi « ALUR », peu important que l’application immédiate de la réduction du délai n’ait été posée que par la loi « Macron » du 6 août 2015.

Réduction du délai de prescription par la loi « ALUR » de 2014. Pour rappel, la loi n° 2014-366, du 24 mars 2014, dite « ALUR » N° Lexbase : L8342IZY, a introduit l’article 7-1 dans la loi du 6 juillet 1989 N° Lexbase : L8461AGH, qui prévoit une prescription abrégée en matière de bail d’habitation (prescription triennale), se substituant à la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil N° Lexbase : L7184IAC, depuis inapplicable en matière de bail d'habitation.

Son premier alinéa prévoit que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (à noter que l’alinéa 2 de l’article 7-1 précité prévoit que l'action en révision du loyer par le bailleur est, quant à elle, prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser le loyer).

Application rendue immédiate aux baux en cours par la loi « Macron » de 2015. Pour l’application de cette réduction de délai, la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite loi « Macron », a précisé, dans son article 82, qu’il convenait de se référer à l’article 2222, alinéa 2, du Code civil N° Lexbase : L7186IAE, qui prévoit qu’« en cas de réduction de la durée d'un délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que sa durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

Incidence de la déclaration différée de l’application immédiate ? La question a été soulevée à l’occasion d’un pourvoi formé contre un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 15 février 2022 (CA Paris, 4-4, 15 février 2022, n° 19/07772 N° Lexbase : A27397NR), qui a retenu que l'article 7-1 précité n'avait été déclaré immédiatement applicable aux baux en cours que par la loi du 6 août 2015, de sorte que ce n'était qu'à compter de l'entrée en vigueur de ce dernier texte le 7 août 2015 que le délai de prescription réduit à trois ans devait s'appliquer dans les conditions de l'article 2222 du Code civil.

Pour déclarer recevable l'action engagée le 11 juin 2018 par le locataire (pour les faits postérieurs au 11 juin 2013), elle avait ainsi considéré que l’action avait été engagée avant l'expiration du délai de trois ans courant à compter du 7 août 2015, en application de l'article 2222 précité du Code civil, et qu’elle n'était donc pas prescrite pour les faits postérieurs au 11 juin 2013.

Réponse de la Cour de cassation. Le raisonnement est censuré par la Cour suprême, qui réaffirme que « la durée du délai de prescription des actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation est applicable à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de cette loi ».

Elle retient donc l’absence d’incidence de cette déclaration différée : le délai de prescription réduit à trois ans s'applique aux contrats en cours à compter du 27 mars 2014.

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