[Brèves] VEFA : l’immeuble n’est pas achevé si subsistent des défauts de conformité substantiels

► L’immeuble vendu en l’état d’achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation ;
► la garantie d’achèvement peut prendre la forme d’une ouverture de crédit.

Le critère de distinction entre une vente de droit commun et une vente en l’état futur d’achèvement tient notamment sur cette notion d’achèvement. Dès lors, la définition de l’achèvement est essentielle comme l’illustre l’arrêt rapporté.

En l’espèce, une SCI a vendu à des accédants à la propriété une maison en l’état futur d’achèvement. Le vendeur rencontrant des difficultés financières, il décide de faire intervenir le garant d’achèvement. Parallèlement, une ordonnance de référé condamne le vendeur à achever la maison conformément aux stipulations contractuelles.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt rendu le 5 janvier 2021 (CA Aix-en-Provence, 5 janvier 2021, n° 18/11738 N° Lexbase : A62214BZ), rejette leur demande. Les accédants forment un pourvoi en cassation aux termes duquel ils articulent, notamment, que l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement ne peut pas être réputé achevé quand il est affecté de défauts de conformité avec les prévisions du contrat qui ont un caractère substantiel. Le garant d’achèvement est donc tenu de financer la reprise des non-conformités substantielles. Le moyen est suivi et la solution d’appel censurée.

Pour la Haute juridiction, l’immeuble n’est pas achevé lorsque subsistent des défauts de conformité présentant un caractère substantiel.

La solution n’est pas nouvelle.

Il reste à remarquer que, pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération, lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments d’équipement impropres à leur destination. Cette appréciation n’est requise que dans le secteur protégé (Cass. civ. 3, 3 mai 2001, n° 99-18.139, publié au bulletin N° Lexbase : A3556ATU). Dans le secteur libre, les parties peuvent convenir d’une autre définition.

L’achèvement au sens de l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation N° Lexbase : L9422LRE est donc bien différent de l’achèvement au sens du droit fiscal ou du droit de l’urbanisme. Il n’est pas, non plus, nécessaire que tous les travaux soient terminés. L’achèvement se distingue ainsi du parachèvement.

Cette appréciation, de fait, relève naturellement du pouvoir souverain des juges du fond, qui peuvent dans ce cadre prendre en compte la personnalité et l’état de santé de l’acquéreur (pour exemple, Cass. civ. 3, 10 octobre 2012, n° 10-28.309, FS-P+B N° Lexbase : A3513IUN). Il s’apprécie donc vente par vente (Cass. civ. 3, 15 septembre 2016, n° 15-21.772, FS-D N° Lexbase : A2418R3X).

Les tribunaux doivent, dans ce cadre, rechercher, poste par poste, si le défaut ou la malfaçon présente un caractère substantiel (Cass. civ. 3, 8 juillet 1998, n° 96-22.695 N° Lexbase : A5580ACN).

Tout est donc question d’espèce sans qu’il soit possible de dégager de solutions systématiques.

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