[Brèves] VEFA et avantage fiscal… Le fondement du dol est toujours tentant

►Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ;
► le point de départ de l’action en responsabilité exercée par l’acquéreur contre le vendeur et son mandataire court à compter de la manifestation du dommage et non de la conclusion du contrat.

La vente en l’état futur d'achèvement (VEFA) est un contrat par lequel l'acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Nombre de ces contrats sont conclus dans le cadre d’un investissement immobilier locatif bénéficiant d’une défiscalisation. L’avantage fiscal n’est, pourtant, pas toujours à la hauteur de ce qui était espéré et/ou promis, ce qui génère des contentieux, notamment sur le fondement du dol. Les arrêts rapportés en sont une nouvelle illustration.

En l’espèce, par l’intermédiaire d’un mandataire, un acquéreur achète un bien en l’état futur d’achèvement à titre d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’une défiscalisation. Il finance son acquisition à l’aide de prêts immobiliers et donne le bien à bail commercial. L’acquéreur, se plaignant d’une baisse de la rentabilité et d’une surévaluation de la valeur de son bien, assigne le vendeur, le mandataire et les banquiers en nullité pour dol de la vente et des prêts et, subsidiairement, en indemnisation des préjudices résultant du manquement du vendeur et du mandataire à leur devoir de conseil. La cour d’appel d’Agen, dans trois arrêts du 26 mai 2021 (CA Agen, 26 mai 2021, n° 18/00798 N° Lexbase : A11354T9, 19/00802 N° Lexbase : A58504U9 et 18/00801 N° Lexbase : A10724TU), rappelle que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas. Il doit être prouvé par celui qui l’invoque. Les conseillers considèrent, en l’espèce, qu’il n’est produit aucun justificatif permettant de déterminer le montant effectif des avantages fiscaux dont il a bénéficié et qu’il ne démontre donc pas le dol allégué. La Haute juridiction censure pour défaut de base légale. Les juges du fond auraient dû rechercher si lors de la conclusion du contrat, l’acquéreur n’avait pas été induit en erreur sur la rentabilité et la valeur du bien par des manœuvres dolosives.

La solution n’est pas nouvelle. Les juges du fond ne peuvent rejeter la demande en nullité du contrat pour dol au motif que l’acquéreur s’est enrichi et a vu son passif diminuer.

S’agissant du point de départ de la prescription, la Haute juridiction en profite pour rappeler les grands principes selon sa nouvelle technique dite de la motivation enrichie. Elle revient, à cette occasion sur le délai de l’action en responsabilité. Qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, elle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance (Cass. civ. 1, 11 mars 2010, n° 09-12.710, F-P+B+I N° Lexbase : A1818ETI ; Cass. civ. 2, 18 mai 2017, n° 16-17.754, F-P+B N° Lexbase : A4966WDB). La cour d’appel s’est donc trompée en fixant le point de départ du délai à la date de la signature de l’acte au motif que, s’agissant d’un manquement à l’obligation de conseil ou d’information, le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l’établissement de l’acte critiqué.

La manifestation du dommage consécutif à un investissement locatif avec défiscalisation ne peut résulter que des faits susceptibles de révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue.

La solution mérite d’être approuvée. Le délai ne peut courir que du jour de la découverte de l’erreur (pour exemple Cass. civ. 3, 15 juin 2022, n° 21-15.726, F-D N° Lexbase : A717577U).

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