[Jurisprudence] Droit de reprise contre droit de cession : rencontre en terre de conflit sur fond sociétaire

Le statut du fermage est une terre de conflit ! Cette donnée est connue par tous les juristes, spécialistes de droit rural. L'arrêt du 5 juin 2013 met en évidence un type de conflit particulier, l'opposition de droits subjectifs de chacune des parties à un contrat de bail soumis au statut du fermage. D'un côté, le bailleur souhaite exercer son droit de reprise, de l'autre, un couple, preneur à bail, souhaite le céder à son fils. A la délivrance du congé, débutent les hostilités. Une SA propriétaire, a conclu un bail à long terme portant sur une exploitation agricole comportant des bâtiments d'exploitation et d'habitation ainsi que 43 hectares de terres, pour une durée de 19 ans et un mois à compter du 1er novembre 1991, avec un couple. Le terme du bail est ainsi fixé au 30 novembre 2010. Le 26 novembre 2009, l'un des associés de la SA délivre un congé aux preneurs aux fins de reprise, conformément aux articles L. 411-58 (N° Lexbase : L0865HPQ) et L. 411-59 (N° Lexbase : L0866HPR) du Code rural et de la pêche maritime, pour le terme du bail. Les preneurs saisissent le tribunal paritaire des baux ruraux en nullité du congé et en vue d'obtenir l'autorisation de céder le bail à leur fils. Le tribunal valide le congé et considère que les conditions requises pour le droit de reprise du bailleur sont remplies. Les locataires font appel, invoquant une fraude du bailleur, en raison de la dissolution de la société intervenue peu de temps avant la délivrance du congé, ainsi que le non-respect des règles exigées par le contrôle des structures pour le fils du bailleur. A l'opposé, ce dernier prétend que les preneurs ne sont pas de bonne foi et que l'épouse n'est pas associée dans la société au profit de laquelle le bail litigieux a été mis à disposition, de sorte que les conditions de cession au profit du fils ne sont pas remplies. Par un arrêt du 12 février 2012, la cour d'appel d'Orléans (1) rappelle que le droit de reprise du bailleur se heurte au droit au renouvellement du preneur. Toutefois, la concomitance des opérations de liquidation de la société bailleresse avec l'exercice du droit de reprise par l'associé ne peut constituer à elle-seule le fondement d'une fraude. En effet, le processus de dissolution de la personne morale a été initié antérieurement mais n'a pu aboutir plus tôt pour des raisons objectives. Par ailleurs, en application de l'article L. 411-59 précité, le bailleur doit notamment justifier de sa situation au regard du contrôle des structures. Pour bénéficier du régime de la déclaration de cette législation (2), le bailleur doit détenir personnellement les biens loués depuis neuf ans au moins. La cour précise que, pour l'application de cette condition, sont assimilées aux biens, les parts d'une société constituée entre les membres d'une même famille. Or, la SA bailleresse ne répondait pas à cette exigence car 21 des actions étaient détenues par une personne étrangère à la famille. Par conséquent, le bailleur, en l'occurrence l'ancien associé de la SA, devait justifier d'une autorisation d'exploitation à défaut de pouvoir bénéficier du régime de la déclaration. Après analyse des conditions d'exploitation envisagées par le fils du bailleur, la cour d'appel considère que les conditions requises pour bénéficier du droit de reprise ne sont pas remplies. En outre, la cour d'appel rejette la prétendue mauvaise foi des preneurs dans l'exécution du contrat de bail. Elle ajoute que le défaut de la qualité d'associé de l'épouse, cotitulaire du bail, dans la société exploitant les terres louées et mise à disposition, n'a causé aucun préjudice au bailleur. Par conséquent, aucun manquement des preneurs, n'est susceptible de faire obstacle au renouvellement du bail. Enfin, le fils des preneurs est associé dans une EARL qui exploite déjà les terres louées. Ainsi, la cour infirme le premier jugement et autorise la cession du bail. La Cour de cassation ne partage que partiellement cette analyse. Après avoir rejeté le premier moyen du pourvoi relatif à l'application du régime de la déclaration du contrôle des structures (I), la Haute juridiction, sur le visa de l'article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime (N° Lexbase : L6458HHN), précise que la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales du manquement de la copreneuse aux obligations du bail, car celle-ci n'était pas associée au sein de la société à la disposition de laquelle les terres louées avaient été mises (II). La censure tombe !

I - Droit de reprise du bailleur et contrôle des structures

Déclaration ou autorisation ? Telle est la problématique dans la présente affaire, au regard de la situation du bailleur ou plus exactement du fils de l'ancien associé de la société bailleresse. Plus précisément, il s'agit d'une "reprise intrafamiliale" (3) dont le régime juridique a été assoupli par le législateur en 2006 (4). En effet, cette opération n'est plus soumise à l'autorisation administrative du contrôle des structures, mais fait l'objet d'une déclaration préalable conformément à l'article L. 331-2, II, du Code rural et de la pêche maritime (N° Lexbase : L3130IT4). Ce texte pose trois conditions pour bénéficier du régime de la déclaration : le déclarant doit avoir la capacité agricole, les biens doivent être libres de location au jour de la déclaration (5) et, enfin, les biens doivent être détenus par le parent ou allié depuis au moins neuf ans. De plus, sont assimilées aux biens, les parts d'une société constituée entre les membres d'une même famille. Les conditions d'application de cette disposition légale ont été précisées par une circulaire du 8 août 2006 (6). Tout d'abord, la forme de la société est indifférente. Par conséquent, il importe peu que la société bailleresse soit une société commerciale par la forme (SA) ou une société civile à objet agricole. Elle doit toutefois être exclusivement familiale, précise cette circulaire, alors que la loi dispose que la société doit être constituée entre les membres d'une même famille. Par conséquent, le capital social doit être détenu en totalité par une même famille, ce qui semble indiquer que les associés doivent être parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus (7). Or, dans la présente affaire, 21 actions de la SA étaient détenues par une personne étrangère à la famille, sans qu'il soit nécessaire de s'interroger plus précisément sur la proximité du lien de parenté. Par conséquent, le bailleur ne pouvait bénéficier du régime de la déclaration.

Dans ces conditions, le fils devait justifier d'une autorisation d'exploiter pour les terres louées. En effet, ayant déjà la qualité d'exploitant agricole, il est titulaire de la capacité agricole. Il ne lui restait plus qu'à avoir l'autorisation requise. Or, sur ce point, la cour d'appel précise que sa demande a été rejetée par l'autorité administrative compétente et fait l'objet d'un contentieux, parallèlement à la procédure relative au bail à long terme. Ainsi, elle ajoute qu'en application de l'article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime, le fils du bailleur doit exploiter personnellement les terres, en participant de façon effective et permanente aux travaux agricole. Or, pour les juges du fond, ce dernier étant à la tête d'une autre exploitation située à une centaine de kilomètres des terres litigieuses, la conduite de deux exploitations aussi éloignées ne lui apparaît pas économiquement viable. Pour cette raison, elle a considéré que les conditions requises pour l'exercice du droit de reprise n'étaient pas remplies. Toutefois, seule l'issue du contentieux administratif permettra de savoir ce qu'il en est véritablement, car le droit au renouvellement du bail n'est pas acquis aux preneurs, condition préalable indispensable pour pouvoir céder le contrat à leur fils.

II - Droit de céder le bail par le couple preneur et mise à disposition du bail

S'il ressort des données disponibles que le droit de reprise n'est pas acquis pour le fils de l'ancien associé de la société bailleresse, il en va de même pour le droit au renouvellement des preneurs. En effet, le bail étant arrivé à son terme, ils ne peuvent le céder qu'après en avoir obtenu le renouvellement.

Dans cette affaire, le bail à long terme avait été conclu par un couple, chaque conjoint ayant la qualité de titulaire du bail. En cette qualité ils sont chacun tenus des obligations afférentes au locataire en application du statut du fermage (8). Au cours de l'exécution du bail, le 1er juillet 2009, le contrat a été mis à disposition d'une EARL, conformément à l'article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime (N° Lexbase : L6459HHP). En application de cette disposition, le preneur reste seul titulaire du bail et doit continuer à se consacrer à l'exploitation des biens mis à disposition de la société, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente.

Or, la mise à disposition n'a été réalisée que "partiellement", car seul l'un des deux titulaires du bail a réalisé cette opération, car l'épouse n'est pas associée dans la société exploitant les terres louées. Cette situation est critiquable au regard du droit positif. Toutefois, actuellement, la jurisprudence considère qu'à défaut de préjudice du bailleur, le défaut de qualité d'associé du preneur à bail ne permet pas de justifier la résiliation d'un bail en cours (9). Telle est la solution rappelée par la cour d'appel.

Par ailleurs, le preneur doit avoir la qualité d'associé de la société bénéficiaire de la mise à disposition des terres louées, à défaut l'opération est qualifiée de cession prohibée du bail (10). Par conséquent, le bail ne peut être renouvelé pour manquement de l'épouse en sa qualité de cotitulaire du bail. Or, l'épouse ne satisfaisant pas à ces conditions, la mise à disposition des terres litigieuses à une société constituée entre son époux et son fils constitue une cession prohibée. C'est pour cette raison que la Cour de cassation censure la cour d'appel en précisant que cette dernière n'a pas tiré "les conséquences légales qui se déduisaient du manquement de la copreneuse aux obligations du bail". Ainsi, soit le couple met à disposition le bail à une société dont ils sont notamment (éventuellement avec le fils) tous les deux associés ; soit ils exploitent en nom propre les biens, objet du bail duquel ils sont cotitulaires. Autrement formulé, lorsque le couple est preneur à bail, il n'est pas possible de dissocier la situation d'un conjoint par rapport à l'autre, comme ce qui avait été réalisé dans cette procédure. Par conséquent, le défaut de qualité d'associé de l'épouse dans la société exploitant les terres louées constitue un manquement justifiant le défaut de renouvellement du contrat de bail. A défaut de renouvellement, le contrat ne peut être cédé au fils des preneurs. Telle risque d'être la solution retenue par la cour de renvoi !

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(1) CA Orléans, ch. urg. et. proc. exécution, 29 février 2012, n° 11/02118 ([LXB=A6766DX]).
(2) C. rur., art L. 331-2 (N° Lexbase : L3130IT4).
(3) V. Barabé-Bouchard, La reprise des biens familiaux, Dict. perm. Entreprises Agricoles, Bull. févr. 2011, p. 1.
(4) Loi n° 2006-11 du 5 janvier 2006, art 14 (N° Lexbase : L6672HET).
J. Lachaud, Contrôle des structures en 2007, Annales de Loyers 2007, p. 56 ; L. Manteau, Aménagement de la réglementation des sociétés agricoles, Dr. sociétés 2007, Etude 13, S. Crevel, Contrôle des structures et sociétés, RD rur., juin-juillet 2008, Dossier 26.
(5) Cass. civ. 3, 10 novembre 2010, n° 09-70.549, FS-P+B (N° Lexbase : A9065GGT), Rev. Loyers, 2010, p. 479, obs. B. Peignot, AJDI, 2011, p. 308, obs. S. Prigent ; Cass. civ. 3, 24 mars 2010, n° 09-11.402, FS-P+B (N° Lexbase : A1595EUM), Rev. Loyers 2010, p. 281, obs. B. Peignot, RD rur., août-septembre 2010, p. 43, obs. S. Crevel ; Cass. civ. 3, 19 janvier 2011, n° 09-71.248, FS-P+B (N° Lexbase : A2877GQM), Rev. Loyers, 2011, obs. B. Peignot, Annales des loyers, 2011, p. 560, obs. A. Cerati-Gautier, Gaz. Pal., 16 mars 2011, obs. J.-B. Millard, RD rur., mars 2011, p. 34, obs. S. Crevel, AJDI, 2011, p. 458, obs. S. Prigent.
(6) Circulaire DGFAR/SDEA/C2006-5039, BOM Agriculture, 11 août 2006.
(7) Il semble cependant que cette condition ne s'applique qu'aux conjoints mariés : QE, n° 39217, réponse publiée au JOAN Q, 10 mars 2009, p. 2288 (N° Lexbase : L3126IX3).
(8) Nos obs., Le couple en agriculture et le statut du fermage, Rev. Loyers, Mars 2013, p. 114 ; S. Crevel, Les couples dans le statut du fermage, RD rur., janvier 2013, Colloque 5 ; M. Joffre-Angot, Situation des copreneurs dans le cadre de la cession de bail, RD rur., 2013, Colloque 6.
(9) Cass. civ. 3, 5 mars 2003, n° 01-15.453, FS-P+B (N° Lexbase : A3640A7X), Bull. civ. III, n° 54, Rev. loyers, 2003, p. 363 ; AJDI, 2004, p. 650, obs. S. Prigent ; Cass. civ. 3, 3 mai 2011, n° 10-16.060, F-D (N° Lexbase : A2505HQT) ; JCP éd. N, 2011, 1227, note J.-J. Barbièri, Bull. Joly Sociétés, 2011, p. 683, note A. Cerati-Gautier.
(10) Cass. civ. 3, 16 mai 2007, n° 06-14.521, FS-P+B (N° Lexbase : A2573DW9), Rev. Loyers, 2007, p. 355, note B. Peignot, JCP éd. N, 2008, 1255, note F. Roussel, AJDI, 2008, p. 133, obs. S. Prigent.

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