[Brèves] Acte complémentaire avec engagement d'effectuer des travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf : point de départ du délai de réclamation pour restitution des droits de mutation

► La Chambre commerciale s’est prononcée sur le point de départ du délai de réclamation pour restitution de droits de mutation dans le cadre d’un litige portant sur un engagement de construire, non dans un acte initial mais dans un acte complémentaire.

Les faits :

• une société S., devenue la société D., a acquis un ensemble immobilier ;
• l’acte précisait que la vente de l'immeuble n'entrait pas dans le champ d'application de la TVA immobilière, l'immeuble étant achevé depuis plus de cinq ans, les droits d'enregistrement ont été payés ;
• par un acte complémentaire, la société D. a pris l'engagement d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf ;
• la société D. a demandé à l'administration fiscale la restitution des droits de mutation dont elle s'était initialement acquittée, sous déduction d'un droit fixe de 125 euros ;
• cette réclamation a fait l'objet d'une décision de rejet, l'administration fiscale estimant la demande irrecevable en application de l'article R.* 196-1 du LPF.

Principe. Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts autres que les impôts directs locaux et les taxes annexes à ces impôts doivent être présentées à l'administration au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle ou de la notification d'un avis de mise en recouvrement, du versement de l'impôt contesté, lorsque cet impôt n'a pas donné lieu à l'établissement d'un rôle ou à la notification d'un avis de mise en recouvrement, ou de la réalisation de l'événement qui motive la réclamation (LPF, art. R.* 196-1 N° Lexbase : L4380IXI).

En appel, la cour a annulé la décision de rejet et condamné l'administration fiscale à restituer à la société D. les droits et frais de publicité foncière.

Sur la chronologie des faits :

• 22 décembre 2010, acquisition par la société D. d’un ensemble immobilier ;
• 26 juin 2014, acte complémentaire avec engagement d'effectuer dans un délai de quatre ans à partir de la date d’acquisition initiale les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf ;
• 4 juillet 2014, réclamation déposée auprès de l’administration fiscale ;
• 2 juin 2015, décision de rejet de l’administration.

La cour a retenu que le point de départ du délai de réclamation fixé à l'article R.* 196-1 du LPF ne peut en aucun cas être la date du versement des droits de mutation à titre onéreux afférents à l'acte de vente mais la date de l'élément nouveau, constitué par le dépôt de l'acte complémentaire contenant l'engagement pris par l'acquéreur d'effectuer dans un délai de quatre ans de l'acquisition initiale les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf. La réclamation, déposée par la société D. auprès de l'administration fiscale, était ainsi recevable.

Solution de la Chambre commerciale. « En se déterminant ainsi, sans caractériser en quoi l'acte complémentaire du 26 juin 2014 contenant l'engagement unilatéral de la société D. d'effectuer, dans un délai de quatre ans de l'acquisition initiale, les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf constituait un événement au sens de l'article R.* 196-1 du LPF, qui ne peut résulter de la seule volonté du contribuable requérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ».

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