[Brèves] Les impacts de la loi « 3DS » en matière de copropriété : suppression des délais de mise en conformité des règlements de copropriété avec les dispositions issues de la loi « ELAN »

► La loi n° 2022-217 du 21 février 2022, relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale, publiée au Journal officiel du 22 février 2022, impulsée par le Président de la République au lendemain du Grand débat national, a pour objectif affiché de conforter la cohésion des territoires, de donner aux élus les moyens nécessaires pour relever les défis à venir en matière, notamment, d’urbanisme, de logement et d’environnement ; le texte comporte de nombreuses dispositions éparses en droit immobilier, en particulier la suppression des délais de mise en conformité des règlements de copropriété avec les dispositions issues de la loi « ELAN ».

Pour rappel, les articles 206, II, et 209, II, de la loi « ELAN » (loi n° 2018-1021, du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique N° Lexbase : L8700LM8) précisaient que les syndicats des copropriétaires disposaient d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec :

- d’une part, les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 N° Lexbase : Z71844Q8, qui dispose notamment que « La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété » ;

- d’autre part, les dispositions relatives aux parties communes spéciales de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L6786LNN, qui dispose que « L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

Compte tenu du contexte de crise sanitaire ayant retardé la tenue des assemblées générales, de  nombreuses demandes de report du délai de mise en conformité avaient été adressées au législateur. Ce dernier a pris acte de ces demandes à travers l’article 89 de la loi du 21 février 2022.

Plus qu’un report du délai, il a opté pour la suppression de tout délai, en modifiant les articles 206, II, et 209, II, de la loi « ELAN ».

Il en résulte que les dispositions issues de la loi « ELAN » relatives au lot transitoire de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de même que celles relatives aux parties communes spéciales de l'article 6-4, ne sont applicables qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, de même que les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de ces mentions dans le règlement de copropriété.

Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance.

À noter que la loi précise que l'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ce lot.

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