[Brèves] Possibilité et modalités de fixation du loyer du bail renouvelé par l'effet d'une promesse de renouvellement

Une promesse de renouvellement de bail n'emporte pas renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé et s'il veut obtenir une modification du prix dès le renouvellement, il doit, sauf clause fixant une autre modalité de demande d'un nouveau prix, faire connaître le loyer qu'il propose dans un congé délivré conformément à l'article L. 145-9 du Code de commerce (N° Lexbase : L5736ISA). Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation en date du 12 décembre 2012 (Cass. civ. 3, 12 décembre 2012, n° 11-20.727, FS-P+B N° Lexbase : A1187IZY). En l'espèce, par acte du 22 novembre 1974, un propriétaire avait donné à bail des locaux à usage commercial. Une clause du contrat prévoyait que le bail était consenti pour une durée de onze années entières et consécutives, renouvelable huit fois pour des périodes identiques, à la faculté du preneur seul, à charge par ce dernier, s'il voulait faire cesser le bail à l'expiration de chacune des périodes de onze années, de prévenir le bailleur au moins six mois à l'avance. Par acte du 13 septembre 2006, le bailleur avait délivré congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 22 novembre 2007 en sollicitant un nouveau loyer. Le preneur l'a alors assigné en annulation du congé. Pour accueillir cette demande, la cour d'appel a retenu que les parties ont voulu, de façon incontestable, réserver au seul preneur la décision de ne pas renouveler le bail à l'expiration de chaque période de onze ans. Pour les juges du fond le bailleur ne peut donc délivrer un congé, qui, dérogeant à l'automaticité du renouvellement du contrat, est en contradiction avec les stipulations de ce dernier, peu important que ledit congé soit assorti d'une offre de renouvellement qui ne saurait aboutir que dans le cadre d'une révision de loyer. Le bailleur excipe en vain l'existence d'une législation d'ordre public concernant la fixation du prix du bail renouvelé dès lors que la clause en cause est stipulée dans l'intérêt du preneur. Mais énonçant le principe précité, la Cour régulatrice censure la solution des seconds juges au visa des articles 1134 du Code civil (N° Lexbase : L1234ABC) et L. 145-11 du Code de commerce (N° Lexbase : L5739AIE) (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E4809ESW).

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