Aux termes d'un arrêt rendu le 4 décembre 2012, la Chambre commerciale de la Cour de cassation retient que la société locataire qui devient propriétaire de l'immeuble qu'elle loue n'a pas à payer de droits d'enregistrement sur les travaux qu'elle a réalisés et qui auraient dû revenir au propriétaire en fin de bail, car ses travaux n'ont pas transité d'un patrimoine à l'autre mais sont restés dans celui de la locataire devenue propriétaire (Cass. com., 4 décembre 2012, n° 11-25.958, F-P+B
N° Lexbase : A5661IYC). En l'espèce, une société a pris à bail un immeuble pour y exploiter un centre commercial. Selon le contrat de bail, les travaux faits par le preneur restaient en fin de bail la propriété du bailleur, sans indemnité à la charge de ce dernier, par accession. Or, en cours de bail, la société propriétaire de l'immeuble a cédé à la preneuse à bail ses droits sur l'immeuble, le prix fixé excluant la valeur des travaux réalisés par elle. L'administration fiscale a notifié à la société locataire une proposition de rectification des droits d'enregistrement versés à l'occasion de cette vente, en ajoutant au prix la valeur de ces travaux. La Cour de cassation rappelle que la confusion des droits locatifs et de propriété éteint le droit au bail sur le bien immobilier dont le preneur devient propriétaire. Les travaux et améliorations réalisés par le preneur, qui devaient appartenir au bailleur en fin de bail commercial, ne peuvent entrer dans l'assiette des droits d'enregistrement faute d'avoir transité par le patrimoine de celui-ci avant la vente et d'avoir ainsi constitué l'objet de la mutation. Dès lors, le juge du fond ne pouvait pas rejeter la demande de la société locataire. En effet, la vente du bien immobilier, par le bailleur au locataire, n'a pas éteint le bail par confusion des droits locatifs et de propriété sur la tête de la même personne, avant son terme normal. Selon la cour d'appel de Toulouse (CA Toulouse, 25 juillet 2011, n° 10/02080
N° Lexbase : A1078HX9), cette extinction avait produit les mêmes effets qu'une résiliation amiable tacite anticipée du bail qui devait être regardée comme impliquant la remise du bien immobilier, dans toutes ses composantes, au bailleur préalablement à la vente et qu'elle constituait une mutation soumise aux droits d'enregistrement pour le tout en sorte que les travaux d'amélioration réalisés par la société locataire ne pouvaient échapper à la taxation correspondante. Ainsi, la Chambre commerciale relève que l'acquisition par le preneur n'a pas entraîné la résiliation anticipée du bail commercial, mais son extinction par confusion des droits au sens de l'article 1300 du Code civil (
N° Lexbase : L1410ABT). Aucun transfert de la propriété des constructions réalisées par le preneur ne s'est produit entre son patrimoine et celui du bailleur avant cette acquisition .
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