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N8033BY8
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par Bastien Brignon, Maître de conférences à Aix-Marseille Université, Avocat au Barreau d’Aix-en-Provence
le 23 Juin 2021
Lexbase Affaires vous propose un nouveau panorama semestriel en baux commerciaux, mettant en exergue exclusivement des arrêts d’appel, rédigé par Bastien Brignon. La première livraison de ce panorama couvre la période de janvier à juin 2021.
Il fait la part belle, compte tenu de la crise sanitaire, aux loyers commerciaux dits « covid-19 » dont le contentieux explose. Les principaux arrêts pris en la matière sur la période sont ainsi évoqués. Le panorama traite au demeurant tous les autres champs du statut des baux commerciaux, à savoir l’application légale ou conventionnelle du statut, la durée, les loyers hors covid-19 (révision, indexation et renouvellement), les obligations des parties, la fin du bail (congé, clause résolutoire, etc.), sa cession/transmission et le droit des entreprises en difficulté.
Sommaire
I. Champ d’application - Statut
V. Congé – Renouvellement – Résolution - Indemnité
VIII. Entreprises en difficulté
I. Champ d’application - Statut
Par acte du 28 novembre 2002, les consorts A ont donné à bail à une SCP d’huissier de justice divers locaux à usage de bureaux au sein d'un immeuble situé dans le neuvième arrondissement de Paris. Par acte d'huissier de justice du 30 juin 2011, les consorts A ont délivré à la SCP un congé comportant refus de renouvellement pour le 31 décembre 2011, sans offre d'indemnité d'éviction, motif pris du défaut d'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés. La SELAS, qui a acquis l'office d'huissier de la SCP selon protocole d'accord sous conditions suspensives du 19 mai 2009 signifié aux bailleurs le 29 novembre 2011, a notifié aux consorts A le 18 avril 2012 son intention d'obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction. Les lieux ont été libérés le 30 avril 2012.
Par acte du 24 décembre 2013, la SELAS a assigné les consorts A devant le tribunal de grande instance de Paris pour obtenir, sous exécution provisoire, le paiement d'une indemnité d'éviction à hauteur de 174 556 euros, la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 13 796,75 euros et le paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile (N° Lexbase : L1253IZG).
Les faits sont classiques : un bailleur refuse de renouveler le bail, sans offre d’indemnité d’éviction, compte tenu de l’absence d’immatriculation du preneur. Mais la particularité de cette affaire est que le locataire est une étude d’huissier de justice dont on sait qu’ils ne sont pas par définition commerçants. Peuvent-ils pour autant bénéficier du statut des baux commerciaux ? La réponse est assurément positive et ce, sur le fondement de l’extension conventionnelle du statut de l’article L. 145-2 du Code de commerce (N° Lexbase : L5029I3N). Mais cette extension conventionnelle va-t-elle jusqu’à conférer au preneur une propriété commerciale ? Les juges parisiens estiment que oui, de sorte que le preneur a droit à une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail, ou bien encore le cessionnaire du preneur devient créancier de l’indemnité d’éviction.
Les bailleurs soutenaient que la SELAS d’huissier n'avait pas qualité à agir pour demander la fixation et le paiement d'une indemnité d'éviction aux motifs que la cession d'un office d'huissier, qui est une convention de présentation d'office ministériel, ne s'apparente pas à une cession de fonds de commerce et que le droit au bail n'a pas été inclus dans le périmètre de la cession de l'office, de sorte que la seule la SCP était demeurée titulaire du bail avant d'être radiée.
La locataire exposait, pour sa part, qu'un office d'huissier n'est pas un fonds de commerce mais une charge d'huissier soumise à une procédure particulière, ce pourquoi le bail autorise la cession à son successeur dans sa profession, ce qui a été fait en l'espèce, l'étude d'huissier SELAS ayant succédé à la SCP dans la profession d'huissier avec les mêmes associés fondateurs. Elle faisait également valoir que le contrat de cession mentionne que tous les contrats de location sont repris et les dépôts de garantie remboursés. Ainsi, le droit au bail aurait donc bien été repris par la SELAS.
La cour rappelle que les conditions d'une cession du droit au bail commercial du preneur peuvent, sous réserve des dispositions de l'article L 145-16 du Code de commerce (N° Lexbase : L5033I3S), être librement aménagées par les parties, pour autoriser la cession du seul droit au bail, ou n'autoriser que la cession au successeur dans le fonds de commerce. Sous réserve du respect du contrat de bail quant aux conditions de la cession, le preneur à bail commercial peut céder sa créance d'indemnité d'éviction et son droit corrélatif au maintien dans les lieux après la délivrance d'un refus de renouvellement, le principe du droit à indemnité s'appréciant alors au jour de la délivrance du congé au regard du cédant.
Les offices sont les charges des officiers publics ou ministériels dont les titulaires disposent, en application de l'article 91 de la loi du 28 avril 1816 sur les finances, du droit de présenter leurs successeurs à l'agrément du Gouvernement.
Il s'ensuit qu'un office d'huissier de justice n'est pas un fonds de commerce mais une charge d'huissier, le droit de présentation étant indispensable à la transmission de l'office à son successeur, l'autorité publique exerçant un contrôle sur la cession de l'office.
En l'espèce, le bail conclu entre les consorts A et la SCP le 28 novembre 2002 précise dans son intitulé qu'il est « expressément soumis au statut des Baux Commerciaux - article L 145-1 du Code de commerce, par convention entre les parties malgré l'activité du preneur ». En outre, son article 16 dispose que « le preneur s'engage à ne pouvoir céder ou apporter en Société son droit au présent bail sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur sous peine de résiliation des présentes. Il ne pourra céder qu'à son successeur dans sa profession en restant garant et caution solidaire tant lui-même que tous autres successifs du paiement du loyer et de l'exécution des clauses du bail. Toute cession devra être faire par acte notarié dont une grosse sera remise au bailleur sans aucun frais dans le délai d'un mois à compter de sa signature […] Si l'apport est fait à une société à responsabilité limitée, le ou les gérants seront conjointement et solidairement responsables avec la société envers le bailleur ».
Par acte sous seing privé du 19 mai 2009, la SCP a conclu avec la SELAS un protocole d'accord sous clauses suspensives liées à l'obtention d'un prêt et à l'agrément du Garde des Sceaux, selon lequel les associés de la SCP s'engageaient à présenter la SELAS comme leur successeur, la SELAS s'engageant à faire l'acquisition de l'office et à demander son agrément au Garde des Sceaux comme successeur.
Le protocole d'accord du 19 mai 2009 prévoit donc la cession de l'office d'huissier de la SCP à la SELAS avec usage du droit de présentation par les cédants ; en conséquence, il s'agit bien d'une cession de l'office au successeur dans sa profession, comme l'autorise le bail. Le fait que l'annonce ait été publiée au BODACC le 5 mai 2010 avec mention pour la SELAS « création d'un fonds de commerce » est sans incidence, ce terme étant impropre à qualifier l'opération juridique intervenue, le protocole portant bien sur une cession de l'office d'huissier avec usage du droit de présentation, ce qui est conforme à la réglementation.
Si le protocole prévoyait que la SCP s'engageait à présenter la SELAS aux propriétaires des locaux où se trouvait le siège de la société afin de transférer à la SELAS le bail des locaux, le transfert de bail ainsi évoqué ne signifie pas que le bail n'était pas inclus dans la cession, et d'ailleurs, celle-ci a été notifiée par la suite au mandataire des bailleurs le 29 novembre 2011.
Le fait que des courriers ont été échangés en 2009 et 2010 entre la SCP et le gestionnaire des biens des consorts A pour négocier un nouveau bail avec le successeur de la SCP, les négociations achoppant sur la forme de la société et l'absence d'engagement de caution personnelle des associés, est insuffisant pour établir que le bail n'aurait pas été inclus dans le périmètre de la cession de l'office d'huissier.
En effet, le protocole de cession de l'office prévoit que la SELAS reprendra tous les contrats de location relatifs à l'activité de la SCP et remboursera les dépôts de garantie. Au demeurant il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 21 mai 2010 qu'ont été transférés les contrats de la SCP inhérents à l'activité professionnelle au profit de la SELAS, incluant les contrats de location, d'assurance (etc.) ainsi que les créances des dépôts de garantie afférents aux contrats liés à l'activité professionnelle dont celui correspondant aux locaux de l'étude, ce qui corrobore les dispositions du protocole sans que les appelants n'établissent que ce procès-verbal aurait été établi pour les besoins de la cause.
Il s'ensuit que la SCP a cédé à la SELAS le contrat de bail la liant aux consorts A lors de la cession de l'office d'huissier par la SCP à son successeur dans la profession, ladite cession étant autorisée par le bail.
Par conséquent, la SELAS, à qui la créance d'indemnité d'éviction a été transmise, a qualité à agir pour demander la fixation et le paiement d'une indemnité d'éviction à la suite du congé refusant le renouvellement du bail. Tels sont le raisonnement et la conclusion des juges de Paris.
Si une étude d’huissier, comme tout autre officier public ministériel (« OPM ») voire tout autre profession libérale, peut sans difficulté bénéficier d’un bail commercial pour son activité, qu’il nous soit permis d’être un peu plus réservé sur le bénéfice de l’indemnité d’éviction à la fois au regard de l’absence d’immatriculation du preneur au RCS ainsi qu’au regard de sa qualité d’OPM qui, en principe, fait échec à l’application du statut des baux commerciaux, en particulier la propriété commerciale, excepté le cas, comme ici, où les stipulations contractuelles du contrat prévoient expressément qu’une telle indemnité sera due, nonobstant l’absence d’immatriculation du preneur au RCS et sa qualité d’OPM. On peut s’interroger sur la validité de pareilles stipulations.
En principe, l’application conventionnelle du statut des baux commerciaux emporte une adhésion complète audit statut [1], en conséquence de quoi les professions libérales qui bénéficient dudit statut doivent pouvoir bénéficier aussi de la propriété commerciale et donc de l’indemnité d’éviction le cas échéant. Tel est le sens de l’arrêt d’appel sous commentaire. Cependant, il nous paraît compliqué, pour des OPM, de revendiquer la propriété commerciale, leur clientèle ne pouvant qu’être civile, sauf peut-être si telle est la volonté du bailleur.
Les décisions relatives aux résidences de tourisme, mettant en œuvre l’article L. 145-7-1 du Code de commerce (N° Lexbase : L5439IE8), sont suffisamment rares pour être soulignées. En la matière, on sait que lesdites résidences sont soumises au statut des baux commerciaux mais avec une particularité assez forte liée aux conséquences fiscales de l’opération : le bail commercial doit durer au moins neuf ans, sans qu’il ne soit possible de résilier le contrat par anticipation. Cette solution contraste avec le droit commun des baux commerciaux qui admet, sous certaines conditions, une résiliation triennale, étant rappelé que depuis la loi « Pinel » du 18 juin 2014 (loi n° 2014-626 N° Lexbase : L4967I3D), si les clauses de durée ferme sont dorénavant prohibées, elles restent possibles, par exception, dans l’un des cas visés à l’article L. 145-4, alinéa 2, du Code de commerce (N° Lexbase : L9957LMQ).
Dans ces conditions, ce sont des arrêts importants que vient de rendre la cour d’appel de Paris dans des litiges opposant Pierre et Vacances à certains de ses nombreux bailleurs. La question posée était de savoir si l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, qui impose une première durée ferme de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale, s’applique ou non aux baux ultérieurement renouvelés ou consentis. La cour d’appel de Paris répond par la négative : « l’avantage fiscal consenti prenant fin avec le bail initial, l’article L. 145-7-1 [...], qui institue un régime dérogatoire au régime légal de droit commun qui permet au preneur de mettre fin au bail à l’issue de chaque période triennale [...] et protège ainsi le bailleur pendant la durée initiale de neuf ans de toute perte de l’avantage fiscal, n’a plus de justification en ce qui concerne les baux ultérieurement renouvelés ou consentis ».
Les faits sont assez simples et se déroulent dans l’une des résidences de tourisme Pierre et Vacances, en l’occurrence juste à côté des Sables-d’Olonne, à Port-Bourgenay, à proximité de Talmont-Saint Hilaire. Pierre et Vacances, preneur à bail commercial d’un appartement, décide de délivrer congé à ses bailleurs, non pas au cours du premier bail de neuf ans, mais au cours du bail renouvelé d’une durée également de neuf ans. Les bailleurs contestent et estiment que l’article L. 145-7-1 du Code de commerce s’oppose à ce que le preneur donne ainsi congé par anticipation. Le preneur pense, au contraire, que c’est possible dans la mesure où l’on ne se trouve pas dans le premier bail de neuf ans, mais dans une hypothèse de renouvellement ou du moins dans un nouveau bail postérieur au premier.
Selon l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 22 juillet 2009, « les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du Code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale ». En faisant référence aux « baux commerciaux signés », ce texte crée une difficulté d’interprétation car l’on ne sait pas s’il est fait référence aux baux conclus ou renouvelés ou encore consentis ultérieurement à un premier bail de neuf ans ou si seul est visé un bail initial de neuf ans.
Les bailleurs plaidaient en faveur d’une application extensive de l’article L. 145-7-1. Ainsi, selon eux, cet article serait systématiquement applicable aux baux de résidence de tourisme. Dès lors, chaque fois qu’un bail commercial de neuf ans serait renouvelé ou qu’un nouveau de bail de neuf ans serait consenti après un premier bail, la résiliation anticipée ne serait jamais possible. Autrement dit, les baux commerciaux de résidences de tourisme ne pourraient être au minimum que de neuf ans, sans possibilité de délivrer congé par échéance triennale, qu’il s’agisse du premier bail et de tous les suivants. Les juges parisiens sont cependant plus sensibles au raisonnement de Pierre et Vacances. Selon ce preneur : « […] il ne convient pas de retenir une application littérale de l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, car tous les baux renouvelés ne sont pas signés et qu’une application littérale du texte conduirait à créer des différences entre bailleurs, parfois au sein de la même résidence, qu’ils aient ou non signé un bail commercial ; […] compte tenu de la rédaction du texte sujet à interprétation, il y a lieu pour en déterminer la portée de se référer aux travaux parlementaires et au but poursuivi par le législateur ; […] ce texte n’est applicable qu’aux baux commerciaux initialement conclus entre un bailleur et un preneur, et non aux baux renouvelés, même dans l’hypothèse où ces derniers feraient l’objet d’un avenant signé par les parties ».
La loi n° 2009-888, du 22 juillet 2009, de développement et de modernisation des services touristiques (N° Lexbase : L5745IEI), a créé, au sein du statut des baux commerciaux, cet article L. 145-7-1, applicable dans les résidences de tourisme, interdisant toute résiliation unilatérale en fin de période triennale. La règle est générale et ne comporte pas d’exception. Il s’agit d’interdire au preneur exploitant la résidence avec les différents baux commerciaux passés avec les investisseurs convaincus d’investir et de lui louer, par le promoteur, de se désengager de l’opération. En effet, la résiliation du bail pourrait mettre ceux-ci en grande difficulté pour respecter leur obligation fiscale de maintenir le local acquis en exemption d’impôt, loué à bail commercial pendant neuf années consécutives.
On mesure ainsi toute l’importance de ce texte qui, sans surprise, a été reconnu par la Cour de cassation comme étant d’ordre public [2]. La Cour de cassation a même estimé, sans vraiment d’explication autre que son caractère impératif, qu’il était applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur [3]. La Cour de cassation a également considéré que l’article L. 145-7-1 du Code de commerce était conforme à la Constitution [4].
La prise de position de la cour d’appel nous paraît, ici, conforme à l’esprit de la loi.
Rappelant le contenu même de l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, la cour de Paris relève, dans l’arrêt sous commentaire, que « la notion de “baux commerciaux signés” retenue par la rédaction de l’article L. 145-7-1 introduit dans le Code de commerce par la loi n° 2009-888, 22 juillet 2009, n’est pas courante en la matière des baux commerciaux […]. Dans ces conditions, ce texte, qui n’a que l’apparence de la clarté, doit en conséquence être interprété ». Or, elle considère qu’il « résulte des débats parlementaires que ce texte a été introduit dans la loi par l’amendement d’un sénateur, afin de lutter contre le désengagement du preneur lors du bail initial et parfois même lors de la première période triennale du bail initial, ce qui avait notamment pour effet de priver les bailleurs du bénéfice fiscal qu’ils pensaient obtenir en concluant ce type de baux commerciaux. Cet article avait pour but de remédier à l’inégalité existant entre propriétaires et exploitants de résidences de tourisme […] alors que cette résiliation anticipée entraînait pour les bailleurs la suppression et le remboursement d’un avantage fiscal […] ». Elle en conclut que « l’avantage fiscal consenti prenant fin avec le bail initial, l’article L. 145-7-1 du Code de commerce […] n’a plus de justification en ce qui concerne les baux ultérieurement renouvelés ou consentis ; or, il est de principe que la loi cesse, là où cesse ses motifs […] De même, aucun avantage fiscal n’étant lié à la conclusion des baux successifs pour un même bien […] l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, en ce qu’il établit une exception au principe de droit commun ouvrant droit au preneur d’exercer un droit de résiliation triennale, ne peut trouver à s’appliquer à ces baux ».
La réponse de la cour d’appel de Paris est très claire : « […] il convient d’interpréter l’article L.145-7-1 du Code de commerce, en ce que le terme “baux signés” renvoie à la notion de “baux initiaux conclus lors de l’édification de la résidence ou lors de sa réhabilitation” ». Par conséquent, le bail commercial qui intervient après un premier bail de neuf ans, qu’il s’agisse d’un nouveau bail ou du renouvellement du premier bail, peut être résilié de manière anticipée. L’interdiction des congés triennaux délivrés par les résidences de tourisme ne s’applique donc pas aux baux ultérieurement renouvelés ou consentis.
La tentation d’appliquer l’article L. 145-7-1 au nouveau bail issu d’un renouvellement, avait conduit un sénateur, on s’en souvient, à interroger le ministre en charge (JO Sénat, 6 mars 2014, p. 583) qui lui avait alors répondu que, « passé ce délai [de neuf ans], les parties sont soumises au statut de droit commun des baux commerciaux […] ». La réponse inscrite dans l’ADN de l’amendement qui avait conduit le Sénat à adopter la règle dérogatoire à l’article L. 145-4 sur la résiliation triennale, ainsi que dans sa lettre (le bail « signé ») apparaît logique et pertinente. La solution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 27 janvier 2021 est ce sens. Elle contraste avec un arrêt de la cour d’appel de Poitiers – qui avait donné tort à Pierre et Vacances – ayant jugé que l’interdiction des congés triennaux délivrés par les résidences de tourisme s’applique aux baux renouvelés [5]. Parce qu’elle est conforme à l’esprit de la loi de 2009 sur les résidences de tourisme, elle nous paraît légitime. D’autant que, comme le souligne la cour de Paris, ne pas interpréter ce texte ainsi « aurait pour effet d’établir une différence entre les bailleurs qui auraient signé un contrat de bail renouvelé et ceux auxquels un tel document n’aurait pas été proposé à la signature, mais qui seraient néanmoins tenus envers le preneur par un bail renouvelé non signé, ce qui serait dépourvu de sens ».
D’une part, l'inexécution qui découle de l'interdiction administrative d'ouvrir le commerce en raison de l’épidémie de covid-19 ne saurait engager la responsabilité contractuelle du bailleur et le preneur ne peut en tirer argument pour s'exonérer de sa propre obligation.
D’autre part, le propriétaire ayant fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 juin 2020, le délai expirait le 9 juillet 2020, soit postérieurement à l'expiration de la période d'état d'urgence sanitaire fixée au 23 juin 2020, de sorte que le locataire refusant de payer les loyers des mois d'avril et de mai 2020, le bail s'est trouvé résilié le 9 juillet 2020, soit antérieurement à la loi n° 2020-856, du 9 juillet 2020, organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire (N° Lexbase : L6437LXP), et applicable à compter du 11 juillet 2020 [6].
Même s’il n’y a pas destruction physique du bien objet du bail, il y a juridiquement perte lorsque le locataire ne peut plus jouir de la chose louée ou ne peut plus en user conformément à sa destination. Dès lors, l'allégation par le locataire de la perte partielle des locaux loués en application des dispositions de l'article 1722 du Code civil (N° Lexbase : L1844ABW) en raison de la fermeture de son commerce durant la période de confinement revêt le caractère d'une contestation sérieuse opposable à son obligation de payer le loyer et les charges pendant la période de fermeture contrainte du commerce.
En l'espèce, selon les stipulations du bail commercial, les biens loués étaient destinés à une activité de bowling, billard, jeux d'adresse, jeux vidéo, organisation d'événementiel au tour du bowling, restauration traditionnelle en ce inclus une carte sur le thème wok bar, l'ensemble de ces articles devant être diffusés sous l'enseigne « Bowlingstar » et toute pratique de solderie et discount étant exclue.
Le preneur invoque la force majeure et l'exception d'inexécution qui le rendraient créancier des indemnités d'occupation de la période concernée (premier confinement). Les juges relèvent que l'article 1219 du Code civil (N° Lexbase : L0944KZY) dispose notamment qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Il en résulte que les locaux loués ont été soumis à l'interdiction d'ouverture puis à l'interdiction pour la population de se déplacer. Dès lors, durant la période concernée, le preneur n'a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination.
Toutefois, pour les juges, concernant le moyen pris de la force majeure liée à l'épidémie de covid-19, le preneur ne justifie pas de difficultés de trésorerie rendant impossible l'exécution de son obligation de payer les loyers. De plus, l'article 1219 ne peut être invoqué utilement que dans les rapports entre parties au contrat, aucun manquement lié à la période de confinement n'étant établi à l'encontre du bailleur. Dans ces conditions, l'invocation par le preneur d'une force majeure ou d'une exception d'inexécution ne revêt pas le caractère d'une contestation sérieuse opposable à son obligation de payer l'indemnité d'occupation et les charges pendant la période de fermeture contrainte du commerce, ce d'autant que si les loyers ont été suspendus, ils sont demeurés exigibles. En l’absence de faute du bailleur, les loyers sont dus [7].
Selon acte notarié du 29 mars 2019, une SCI a donné à bail à une SARL (portant la même dénomination sociale) un immeuble à usage commercial pour l'exploitation d'un fonds de commerce d'hôtel bar restaurant PMU jeux, moyennant un loyer annuel de 66 424,80 euros hors taxe payable en 12 mensualités de 5 535,40 euros hors taxe. Le 22 juillet 2020, la SCI a fait délivrer une sommation de payer à sa locataire la somme de 26 568 euros correspondant aux loyers d'avril à juillet 2020. Le 24 juillet 2020, la bailleresse a fait procéder à une saisie attribution sur les comptes bancaires détenus par le preneur et cette saisie attribution a été dénoncée audit locataire le 27 juillet 2020.
Par acte du 26 août 2020, le preneur a fait assigner la SCI devant le JEX aux fins de voir prononcer la nullité de la saisie attribution. Par jugement du 10 novembre 2020, le JEX a rejeté l'exception de nullité de l'assignation et, surtout, prononcé la nullité de la saisie attribution et en a ordonné mainlevée aux frais de la bailleresse qui, devant la cour d’appel de Pau, va obtenir gain de cause.
Pour ne pas avoir à régler les loyers en raison de la crise sanitaire, le preneur invoquait la force majeure et l’absence de délivrance du local par la bailleresse. Sur ces points, les juges de Pau sont elliptiques. C’est surtout sur la saisie attribution que l’arrêt est intéressant. En effet, les juges du second degré rappellent que selon l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 (N° Lexbase : L5731LW8), le bailleur ne peut poursuivre son locataire en exécution de la clause résolutoire à raison d'un défaut de paiement des loyers ou des charges locatives dus en vertu du contrat de bail ou en sanction par une clause pénale ou une clause de déchéance ou en recherche de dommages-intérêts pour non-paiement des loyers. En revanche, ce texte ne dispense pas le preneur de son obligation de verser les loyers et charges dus. Dans la mesure où la bailleresse a pratiqué une saisie attribution sur les comptes bancaires du preneur uniquement pour non-versement des loyers d'avril à juillet 2020 dus, et la créance fondée sur un acte notarié étant exigible dès son échéance, le texte de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 n'interdisait pas la saisie attribution pratiquée, en dehors de toute autre sanction financière, en application de l'article L. 211-1 du Code des procédures civile d’exécution (N° Lexbase : L5837IRM), le créancier étant muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. Pour les juges d’appel, la saisie attribution était donc parfaitement fondée. La bailleresse en effet critiquait le jugement du JEX pour avoir confondu loyers dus et pénalités financières, intérêts de retard et autres dommages et intérêts en application de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 précitée, et rappelait que la saisie attribution a été pratiquée le 24 juillet 2020, soit deux mois après la fin du confinement au 11 mai 2020 et alors que deux mois de loyers échus restaient dus.
Enfin, le juge de Pau retient que la bailleresse n’a commis aucune faute, qu’elle n’a aucunement manqué à son obligation de délivrance allégué par le preneur. Cette dernière précision rejoint une position de plus en plus commune à certaines juridictions [8].
Un restaurateur exerçant son activité dans un local loué doit fermer ses portes pendant le confinement. Poursuivi en paiement des loyers des trois premiers trimestres 2020 devant le juge des référés, il soutient que la pandémie de covid-19 constitue un événement de force majeure ayant suspendu, temporairement, les obligations nées du bail commercial, de sorte qu'il n'est pas tenu de payer les loyers.
La cour d'appel de Paris écarte l'argument, jugeant que la fermeture de l'établissement en raison de la pandémie de covid-19 ne constitue pas un cas de force majeure.
La force majeure se caractérise par un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu'il rende impossible l'exécution de l'obligation. Or, l'obligation de payer une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n'est pas, par nature, impossible, elle est seulement plus difficile ou plus coûteuse. Le débiteur d'une obligation payer une somme d'argent inexécutée ne peut donc pas s'exonérer en invoquant un cas de force majeure.
En outre, ajoutent les juges d'appel, le locataire ne produit aucune pièce justifiant de difficultés de trésorerie rendant impossible le paiement de ses loyers et charges. Il ne justifie pas davantage des aides de l'État qu'il a dû percevoir dès lors qu'il faisait l'objet d'une mesure de fermeture administrative ou ne s'explique pas sur les raisons pour lesquelles il ne les aurait pas perçues.
Par suite, la suspension du paiement des loyers fondée sur la cause majeure ne constituait pas une contestation sérieuse.
La solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui juge que la force majeure ne s’applique pas à l’obligation de payer une somme d’argent [9].
- CA Versailles, 6 mai 2021, n° 20/04284 (N° Lexbase : A95754WK)
La cour d’appel de Versailles écarte le jeu de l’article 1722 du Code civil, l’impossibilité d’exploiter du fait de l’état d’urgence sanitaire (limitée dans le temps) s’expliquant par l’activité économique qui y est développée et non par les locaux. Il s’agit du premier arrêt au fond en appel qui écarte ledit article 1722 [10].
La même cour, le même jour, mais dans sa formation des référés, jugeait au contraire que « l’interdiction de recevoir du public dans son établissement en raison de cette situation de force majeure est aussi susceptible d’être assimilée à une perte partielle de la chose louée pendant les périodes susvisées au sens de l’article 1722 du Code civil dès lors qu’il n’est pas contesté par [le bailleur] que son preneur était alors dans l’impossibilité d’y exercer son activité conformément à la destination prévue au contrat » [11].
La cour d’appel de Paris vient aussi de rendre deux arrêts au même motif que « la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose. En l’espèce, il est constant qu’en raison de l’interdiction de recevoir du public la [preneuse] a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente » [12].
- CA Versailles, 27 mai 2021, n° 20/05330 (N° Lexbase : A06774TA)
Le locataire considérait qu’il n’était tenu à aucun loyer du 15 mars 2020, jusqu'à la réouverture de son restaurant, justifiée par la levée de l’interdiction administrative d’exploiter. En dépit de l’octroi spontané par le bailleur de la gratuité de la totalité des loyers du deuxième trimestre 2020, le locataire souhaitait obtenir la restitution des sommes versées entre le 15 et le 31 mars 2020, sur le fondement de l’article 1722 du Code civil.
La cour de Versailles juge : « dans ces conditions, cette concession spontanée de la bailleresse pouvant être assimilée à une diminution suffisante du prix pour la période allant du 15 mars à la fin du deuxième trimestre, il n’y pas lieu de retenir de contestation sérieuse à ce titre ». La juridiction considère que l’article 1722 du Code civil s'applique bien en cas de perte juridique « lorsque le locataire ne peut plus jouir de la chose ou ne peut plus en user conformément à sa destination ».
- CA Paris, Pôle 1, 10ème ch., 3 juin 2021, n° 21/01679 (N° Lexbase : A92514TS)
Cet arrêt est important car il est celui intervenant sur appel contre la décision du JEX du tribunal judiciaire de Paris du 20 janvier 2021[13] dont on se souvient qu’il avait jugé que l’impossibilité juridique survenue en cours de bail d’exploiter les lieux loués était assimilable à la situation envisagée par l’article 1722 du Code civil (perte fortuite du local), laquelle a pour effet de libérer le preneur de l’obligation de payer le loyer tant qu’il ne peut jouir de la chose louée.
L’arrêt de la cour d’appel de Paris infirme ainsi la décision de mainlevée rendue par le tribunal judiciaire par une motivation assez surprenante.
En l’occurrence, après avoir repris l’argumentation de la société locataire sur l’assimilation de la fermeture administrative à la perte de la chose louée, la cour estime que, même pour une société non éligible à ces dispositions, les ordonnances n° 2020-306 et n° 2020-316 auraient « pris en compte les conséquences pour les bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire, excluant de ce fait l’application à cette situation de l’article 1722 du Code civil ».
Les mesures réglementaires prévaudraient donc, selon la cour d’appel de Paris, sur les dispositions du droit commun du louage.
Selon les juges d’appel, « […] il résulte de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, modifiée, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période et des dispositions et de l'article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, modifiée, relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, de première part, que le législateur [sic] a pris en compte les conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l'état d'urgence sanitaire, excluant de ce fait l'application à cette situation de l'article 1722 du Code civil, de seconde part, que si ces dispositions avaient pour objet, notamment, d'éviter l'acquisition, au profit des bailleurs, de clauses résolutoires, elles n'ont pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat.
Il importe peu à cet égard que [le locataire] ne réponde pas aux critères d'éligibilité prévus à l'article 1er de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 précitée, permettant à certains preneurs de bénéficier de son article 4 ».
Par conséquent, sur la perte de la chose louée, selon cet arrêt, le régime spécial issu des ordonnances du 25 mars 2020 démontre que le législateur a pris en compte les conséquences pour les locataires et bailleurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l'état d'urgence sanitaire, excluant de ce fait l'application à cette situation de l'article 1722 du Code civil.
En outre, cet arrêt juge, à propos de l’exception d'inexécution, qu’en l'absence de clause en ce sens, le bailleur n’a pas l’obligation de garantir la commercialité des locaux.
Enfin, quant à la force majeure, le locataire ne prouve pas qu'il était dans l'impossibilité de payer son loyer. Quant à la bonne foi, le bailleur établit avoir fait des propositions d'échelonnement ou de report du loyer et le preneur ne justifie pas avoir mis en œuvre des activités de livraison ou de retrait de commande pendant la période litigieuse.
Cette décision concerne une clause d’échelle mobile dont on sait que, pour être valable, elle doit respecter l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier (N° Lexbase : L5471ICM). Selon ce texte, la périodicité de la clause doit être strictement calquée sur la durée s’écoulant entre deux indexations. Autrement dit, si la clause fait varier le loyer tous les ans, les deux indices de comparaison doivent au plus être séparés d’une année ; dans le cas contraire, la clause peut créer une distorsion prohibée.
En l’occurrence, les parties avaient fixé l’indice de base par référence au dernier indice publié à la date de prise d’effet du bail et elles avaient choisi de faire application du dernier indice connu à la date anniversaire de prise d’effet du bail soit celui du quatrième trimestre 2004.
Le preneur alléguait une distorsion interdite mais, en pratique, la distorsion alléguée ne résultait en réalité que du changement de la date de publication de l’indice du premier trimestre, indépendante de la volonté des parties, et ce à compter de 2014, ledit indice étant connu dès avant la date anniversaire du bail au 1er juillet 2014. Ainsi, l’intention des parties était de faire coïncider la période de variation indiciaire avec la durée écoulée entre deux révisions. Par conséquent, en visant le dernier trimestre publié, les parties avaient entendu en réalité retenir le quatrième trimestre, lequel avait d’ailleurs été pris pour indice de référence par le bailleur nonobstant le changement de date de publication de l’indice.
Aucune distorsion n’étant ainsi établie, le jugement de première instance déclarant non-écrite ladite clause et ordonnant la restitution d’un trop-perçu par le bailleur, est infirmé, à juste titre.
Selon cet arrêt, les activités de vente à emporter de plats confectionnés et cuisinés sur place et de vente de ces plats par internet avec livraison constituent une modalité particulière d’exploitation de l’activité de restauration combinée à celle d’alimentation générale que le bail autorise, ce qui est conforme à l’évolution des usages commerciaux, qu’il s’agit donc d’activités incluses dans la destination contractuelle « alimentation générale et restaurant typiquement exotique, c’est-à-dire typiquement asiatique ».
Le fonds était un restaurant typiquement japonais. Le bail comportait une destination relativement large qui était celle de « importation et exportation de tous produits asiatiques, sous toutes les formes, gastronomiques, artistiques, culturelles, d’ameublement et d’agrément avec dégustation sur place. Alimentation générale et restaurant, typiquement exotique, c’est-à-dire typiquement asiatique. En aucun cas cette désignation extensive ne saurait conférer un bail tous commerces ».
Pour solliciter le déplafonnement, les bailleurs invoquaient l’adjonction d’activités non-incluses au bail, ni connexes, ni complémentaires, constitutives d’une modification notable de la destination contractuelle en ce que la locataire exerce la restauration à emporter et la vente par internet avec livraison gratuite sans leur autorisation, ce qui élargit la clientèle potentielle du restaurant en dehors de sa zone usuelle de chalandise.
Les bailleurs soutenaient que la clause de destination était limitée à la dégustation sur place, mode de consommation autorisé des produits fabriqués dans les locaux, s’agissant de l’activité de restaurant. Quant à l’activité d’alimentation générale, elle consistait à revendre des marchandises principalement alimentaires sans les transformer, ce qui excluait, selon les bailleurs, la vente de plats préparés sur place. En outre, les plats élaborés dans un restaurant ne pouvaient être assimilés à des produits d’alimentation générale pour justifier leur vente à emporter ou leur livraison à domicile. Enfin, ils soutenaient que l’élargissement de l’activité avait permis à la locataire de maintenir une activité pendant la crise sanitaire afin d’offrir à sa clientèle les services complémentaires à l’activité autorisée par le bail.
Cette extension d’activité aurait dû faire, selon les bailleurs, l’objet d’une demande de déspécialisation partielle en application de l’article L. 145-47 du Code de commerce (N° Lexbase : L0347LTZ).
De son côté, la société locataire exposait que l’évolution des usages commerciaux conduisait les magasins d’alimentation générale à prévoir un service de livraison à domicile et incluait la vente à emporter, que s’agissant de la restauration, celle-ci ne se limitait plus à une activité de consommation sur place mais comprenait aussi une activité de vente à emporter et de livraison, qu’il s’agissait d’une modalité particulière de l’exploitation telle que prévue au bail.
La cour avait donc à se prononcer sur la question de savoir si pour un restaurant (ainsi que pour un magasin d’alimentation générale) la vente à emporter (ce qui va de soi pour un magasin d’alimentation générale) et à livrer (ce qui est depuis toujours pratiqué à plus ou moins grande échelle par les magasins d’alimentation générale), constituait une modification de la destination ou devait être considérée comme une activité incluse.
La cour donne tout d’abord la définition de l’activité incluse de la manière suivante : « L’adjonction d’une activité ne peut […] donner lieu à déplafonnement du loyer s’il s’agit d’une activité dite incluse, c’est-à-dire se rattachant naturellement à la destination contractuelle initiale et à son évolution en fonction des usages ou pratiques commerciales ».
La cour énonce ensuite que la clause de destination doit s’interpréter au regard des deux activités combinées d’alimentation générale et de restaurant pour apprécier si la vente à emporter et la livraison par commande internet peuvent être considérées comme des activités incluses dans la destination contractuelle.
S’agissant de l’activité d’alimentation générale, la cour se réfère à la définition donnée par la Banque publique d’investissement selon laquelle il s’agit d’une « activité qui consiste à acheter des marchandises, principalement alimentaires, essentiellement destinées à la consommation des particuliers ou des ménages, pour les revendre sans les transformer. Cette activité peut être exercée en magasins, grands magasins, par internet, sur les marchés, etc. ».
Si l’activité peut être exercée par internet, ceci implique nécessairement que les produits puissent être livrés à la clientèle. La cour conclut que l’activité d’alimentation générale autorise donc la locataire à vendre des plats cuisinés à emporter par internet et livrés aux particuliers et aux ménages. L’activité de restauration permet quant à elle de confectionner et de vendre des plats qu’elle cuisine sur place.
S’agissant de l’activité de restaurant, la cour énonce qu’il convient de tenir compte de l’évolution des usages en matière de restauration traditionnelle. Si les plats confectionnés sont essentiellement destinés à être consommés sur place, la tendance croissante est de permettre à la clientèle de pouvoir emporter les plats cuisinés par les restaurants ou de se les faire livrer à domicile, notamment par l’intermédiaire de plateformes de livraison.
La cour conclut, en se fondant par conséquent sur la combinaison des deux activités autorisées, dans les termes suivants : « les activités de vente à emporter de plats confectionnés et cuisinés sur place et de vente de ces plats par internet avec livraison constituent une modalité particulière d’exploitation de l’activité de restauration combinée à celle d’alimentation générale que le bail autorise, ce qui est conforme à l’évolution des usages commerciaux ; qu’il s’agit donc d’activités incluses dans la destination contractuelle, alimentation générale et restaurant typiquement exotique, c’est-à-dire typiquement asiatique ».
La locataire de locaux commerciaux, reprochant à la nouvelle propriétaire d'avoir pris la décision de modifier les serrures de certains de ses locaux et mis en place un vigile afin d'éviter toute nouvelle occupation des locaux, l’a faite assigner en référé en vue d’obtenir la libération des lieux et la remise des clés. La locataire ayant été déboutée de ses demandes, elle a interjeté appel.
La cour d’appel estime, en application de l'article 1719 du Code civil (N° Lexbase : L8079IDL), que le contrat de bail constitue un titre d'occupation obligeant le bailleur à délivrer la chose louée au preneur et à lui garantir une jouissance paisible pendant toute la durée du contrat. Dès lors, en procédant au changement de serrure et en interdisant ainsi à la locataire d'accéder aux locaux donnés à bail, le juge du fond en conclut que la bailleresse a violé de façon manifeste ses obligations et gravement préjudicié aux intérêts du preneur qui s'est vu entravé dans son développement économique et dans son organisation pour faire respecter notamment les règles de distanciation physique dans le cadre de l'épidémie de covid-19.
Par conséquent, les agissements de la propriétaire sont constitutifs d'un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin en faisant droit aux demandes de libération des locaux concernés et de remise des clés.
Il a déjà été jugé que le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance lorsque les locataires n'ont pu prendre possession des lieux en raison de la présence d'un autre locataire dont le titre ne leur était pas opposable [14]. Il en est de même du bailleur qui installe un système de fermeture de la porte de la cour privant le preneur d'un droit d'accès à cette cour prévu au bail [15].
V. Congé – Renouvellement – Résolution - Indemnité
Le bailleur avait fait délivrer à sa locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer des charges locatives, comprenant la refacturation des travaux de rénovation du centre commercial. La locataire soutenait que la provision sollicitée correspondait à des « travaux futurs », que son montant était excessif car « représentant plus de 60 % de son chiffre d’affaires annuel », ou encore que « ces travaux n’avaient aucune utilité pour un locataire évincé ». Le bailleur indiquait en réponse qu’elle avait bien réglé les travaux de rénovation du centre commercial, que ces travaux constituaient une charge contractuellement imputable au locataire évincé, tout en précisant à toutes fins que l’origine de la créance était antérieure à la date d’effet du congé.
La cour d’appel de Versailles fait droit à l’argumentation du bailleur en décidant souverainement que les travaux de rénovation litigieux sont bien imputables au preneur, « l’expiration du bail au 31 décembre 2014 étant sans effet sur cette imputabilité, dès lors que l’article L. 145-28 […] énonce que le maintien dans les lieux [postérieur au 31 décembre 2014] se fait aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». La cour en conclut qu’« au regard des dispositions contractuelles particulièrement claires, notamment en ce qu’elles attirent l’attention du preneur sur la possibilité de travaux de rénovation lui incombant, [la locataire] n’est pas fondée à invoquer l’inutilité des travaux du fait de son éviction, ni le caractère excessif de leur coût ». Dès lors, la cour constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ce qui entraîne la déchéance du preneur de tout droit au paiement d’une indemnité d’éviction.
On rappellera qu’en vertu de l’article L. 145-28 du Code de commerce (N° Lexbase : L0346LTY), le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Il doit alors se conformer aux clauses et conditions du bail expiré, comme, à titre supplétif, aux dispositions du Code civil relatives au contrat de louage. À défaut, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail « résiduel » à raison du manquement du preneur à ses obligations contractuelles, refuser le paiement de l’indemnité d’éviction ou en rétracter l’offre de paiement en présence de motifs nouveaux découverts postérieurement au congé ou encore invoquer la clause résolutoire. Ainsi, un locataire évincé doit payer à bonne date les loyers, taxes, charges et travaux contractuellement dus, notamment lorsque le bailleur lui refacture des travaux de rénovation d’un centre commercial. Telle était la situation en l’occurrence.
Le 22 mars 1991, une SCI donne à bail commercial à une SAS, pour 9 ans à compter du 1er mars 1991, un bâtiment situé à Arles, comprenant des bâtiments à usage industriel. La SCI fait délivrer, le 13 mai 2014, deux congés avec offre de renouvellement signifiés à la locataire pour le 31 décembre 2014, l'un afférent audit bail, et l'autre relatif à un bail du 30 janvier 2006. Par acte authentique du 15 octobre 2015, à effet au 1er janvier 2015, ces baux commerciaux ont été renouvelés pour une durée de 9 ans : le premier moyennant un loyer annuel hors taxes de 46 270 euros, et le second moyennant un loyer annuel hors taxes de 27 300 euros, pour l'exercice d'une activité d'achat, d'entretien, de vente et d'exploitation de machines agricoles.
Le 20 décembre 2019, la SCI fait signifier à la SAS deux commandements visant la clause résolutoire du bail, aux fins d'avoir à justifier d'une assurance des lieux et pour inexécution des obligations locatives du preneur en lui enjoignant d'user des lieux conformément à leur destination (exploitation), de les entretenir et de les garnir de mobiliers et matériels. Le 10 janvier 2020, la SCI fait délivrer un troisième commandement au titre de l'inexécution des obligations locatives, en enjoignant au preneur de remettre en état d'origine les lieux loués. Le 17 janvier 2020, la SAS conteste les commandements par voie de signification. Par requête adressée au président du tribunal judiciaire de Tarascon, la SCI sollicite la désignation d'un huissier afin de pouvoir pénétrer dans les lieux et les décrire, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 23 janvier 2020.
Faisant valoir que les locaux sont vides de tout mobilier, qu'aucune activité n'y est exercée depuis plus d'un an et que le preneur ne justifie pas d'une assurance locative, la SCI fait assigner en référé, par exploit du 10 février 2020, la SAS aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la locataire. L’intérêt de cette affaire est relatif à la clause résolutoire.
Ainsi, le bail notarié établi le 15 octobre 2015, faisant suite au bail commercial dressé par acte sous seing privé le 22 mars 1991, comporte une clause résolutoire libellée comme suit : « En cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extrajudiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause ». Le commandement délivré le 20 décembre 2019 à la SAS pour inexécution des obligations locatives, en référence tant au bail commercial du 22 mars 1991 qu'au bail signé le 15 octobre 2015, vise les infractions aux clauses suivantes :
- la clause « Destination des lieux loués » qui prévoit que « les biens présentement loués devront servir exclusivement à l'usage suivant : achat, entretien, réparation, vente et exploitation de machines agricoles » ;
- la clause « Condition » libellée comme suit : « il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra, sous peine d'être personnellement responsable, prévenir le bailleur sans retard et par écrit, de toute atteinte qui serait portée à sa propriété et de toute dégradation ou détérioration qui viendrait à être causée aux biens loués et qui rendrait nécessaire des travaux incombant au bailleur » ;
- la clause qui prévoit que le preneur « garnira les lieux loués et les tiendra constamment garnis de meubles et matériels en valeur et quantité suffisante pour répondre du paiement exact des loyers et de l'accomplissement des charges et conditions du présent bail ».
Il est précisé que le bail renouvelé prévoit que, pour le surplus, des obligations convenues entre les parties en vue de mettre le bail commercial en conformité avec la loi « Pinel », le renouvellement du bail a lieu sous les autres charges, garanties et conditions convenues entre elles dans le bail originaire dont une copie est jointe et annexée au bail.
Sur la base de ce commandement et au visa de l'article L. 145-1 du Code de commerce (N° Lexbase : L2327IBS), la SCI reproche en premier lieu à la SAS un défaut d'exploitation des lieux loués.
Les juges aixois rappellent que la clause résolutoire ne peut être invoquée que pour des obligations expressément visées dans le bail et qu'elle ne peut être mise en œuvre pour un défaut d'exploitation si le bail ne comporte pas de clause imposant au locataire d'exploiter son fonds dans les lieux loués. Or, en l’espèce, ni le bail renouvelé, ni celui signé le 22 mars 1991 ne comportent de clause relative à l'exploitation des lieux par le locataire, la clause visée par le bailleur dans le commandement étant relative à la détermination des activités exercées dans les lieux loués ». Les deux autres clauses visées dans le commandement concernent la clause « Occupation-Jouissance » contenue dans le bail du 22 mars 1991, relativement à l'entretien et au garnissage des lieux. La SCI reproche en effet à la SAS un défaut d'entretien des chéneaux qui correspondent aux rigoles qui relient chacun des six toits et servent à évacuer l'eau ruisselante des toits et qui, selon elle, n'ont jamais été entretenus par le locataire, entraînant à la longue des fuites par surverse à l'intérieur des bâtiments, considérant ainsi que ce n'est pas la toiture en tant que couverture qui est en cause.
Pour considérer que le bailleur a mis en œuvre de mauvaise foi la clause résolutoire du bail, la SAS fait valoir que la SCI a entrepris des travaux de désamiantage de la toiture dès 2015 qui ne sont toujours pas terminés à ce jour et que ces travaux ont entraîné de nombreux désordres dans les locaux, notamment par la présence de diverses fuites, infiltrations et humidité qui ont perturbé l'exploitation des lieux, faisant grief au bailleur d'avoir manqué à son obligation de délivrance conformément à l'article 1719 du Code civil. Dès lors, pour des raisons de sécurité, le preneur n'a pu maintenir que l'activité d'atelier d'entretien et de réparation et a transféré une partie de son activité sur l'autre site exploité.
Au regard de tous ces éléments, tenant, d'une part, à l'absence dans les baux, de clause d'exploitation des lieux et, d'autre part, aux désordres affectant les locaux, alors qu'il n'est pas établi avec l'évidence requise en référé un manquement du locataire à ses obligations, les juges aixois estiment que la clause résolutoire n'a pas été mise en œuvre dans des conditions non sérieusement contestables. L'ordonnance déférée à la cour est, en conséquence, confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire. Et la SCI est condamnée à payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
[...]
[…]
VIII. Entreprises en difficulté
Une SCI est placée en liquidation judiciaire. Son actif est composé d’un bien immobilier. Le mandataire à la liquidation saisit le juge-commissaire pour être autorisé à signer un compromis de vente dudit bien au prix de 121 000 euros. Le juge-commissaire fait droit à la requête et la promesse est signée. Le notaire rédacteur purge le droit de préemption de la locataire, une SARL dont la gérante de la SCI débitrice était également gérante. Cette dernière notifie son intention de préempter. Toutefois, le juge-commissaire estime que la SARL, personne interposée au sens de l'article L. 642-3 du Code de commerce (N° Lexbase : L8857IND), ne pouvait pas exercer son droit de préemption sur l'immeuble appartenant à la SCI et rejette donc la demande tendant à faire jouer ce droit de préemption.
Comme le rappelle la cour d’appel de Rouen, en vertu de l'article L. 642-3 du Code de commerce, les offres de reprises, dans le cas de cession d'un actif, ne peuvent être présentées ni par le débiteur, ni par les dirigeants de droit ou de fait de la personne morale en liquidation judiciaire, directement ou par personne interposée. Cependant, le tribunal peut déroger à cette interdiction par jugement spécialement motivé, mais seulement sur la requête du ministère public. Or, selon la cour d’appel, le droit de préemption du locataire, prévu par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, constitue un droit général auquel déroge l'article L. 642-3 du Code de commerce, texte spécial qui doit recevoir application.
En l'espèce, l'intervention de la SARL, preneuse à bail, ne pouvait avoir pour effet de lever la prohibition de l'article L. 642-3, puisqu'elle s'analyse en une simple interposition de personne. En outre, le ministère public n'a pas demandé de dérogation par voie de requête pour la SARL et s'est même opposé à cette demande. Dès lors, la demande tendant à faire jouer ce droit de préemption est rejetée.
Cet arrêt est intéressant car il démontre comment le droit de préférence dont dispose le preneur à bail commercial depuis la loi « Pinel » du 18 juin 2014, lequel droit est d’ordre public, peut se trouver court-circuiter par le droit des procédures collectives qui dresse une liste de personnes ne pouvant pas acheter les actifs dépendant d’une liquidation judiciaire et ce, sur le fondement de l’adage specialia generalibus derogant.
En l’occurrence, le preneur et le bailleur étaient vraisemblablement dirigés et détenus par les mêmes associés, de sorte que le preneur ne pouvait pas racheter l’immeuble qu’il se louait à lui-même via une SCI.
La mise de l’immeuble en SCI protège le bien en cas de procédure collective de la société d’exploitation mais les dirigeants associés doivent savoir qu’ils ne pourront pas acquérir ledit immeuble, étant observé que l’on peut se demander au demeurant quel intérêt peuvent avoir les associés de la société opérationnelle à acheter l’immeuble logé dans leur SCI.
Le droit de préférence posé à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce n’est donc pas sans limite.
On peut également s’interroger sur la portée de la solution. Visiblement il s’agissait d’une cession d’actif isolé. La solution aurait-elle été la même en cas de cession par voie de plan ? On peut le penser dans la mesure où la liste des incompatibilités de l’article L. 642-3 du Code de commerce s’applique indistinctement tant aux plans qu’aux cessions d’actifs isolés. Pour autant, au-delà de la question des personnes interposées, il nous semble que le droit de préférence du preneur issu de la loi « Pinel » de 2014 ne s’applique pas de la même façon selon qu’il s’agit d’une cession dans le cadre d’un plan ou d’une cession d’actif isolé.
[1] Ass. plén., 17 mai 2002, n° 00-11.664, publié (N° Lexbase : A6534AYN).
[2] Cass. civ. 3, 9 février 2017, n° 16-10.350, FS-P+B+I (N° Lexbase : A7677TBX), Loyers et copr., 2017, comm. 79, obs. E. Chavance ; Dalloz actualité, 13 février 2017, obs. Y. Rouquet ; RTD com., 2017, p. 46, obs. J. Monéger ; JCP E, 2017, act. 129 et JCP G, 2017, 437, note Y. Dagorne-Labbé ; Administrer, mars 2017, p 31, note D. Lipman W-Boccara ; J. Prigent, in Chron., Lexbase Affaires, mars 2017, n° 501 (N° Lexbase : N7067BWN) ; JCP E, 2017, 1320, § n° 14, obs. B. Brignon. Adde : J.-P. Blatter, La loi sur le développement et de modernisation des services touristiques et les baux commerciaux, AJDI, 2009, p. 591 ; J. Monéger, Premières réflexions sur les lois estivales en matière de baux, Loyers et copr., 2009, étude 10, n° 9 s. ; J. Monéger, De la prédiction du droit, Loyers et copr., 2017, repère 3.
[3] Cass. civ. 3, 9 février 2017, préc..
[4] Cass. civ. 3, 16 mars 2017, n° 16-40.253, QPC, FS-P+B (N° Lexbase : A2656UCD), JCP E, 2017, 1207 ; Dalloz actualité, 24 mars 2017 et AJDI, 2017, p. 513, obs. Y. Rouquet.
[5] CA Poitiers, 28 mai 2019, n° 17/03289 (N° Lexbase : A8819ZCM), AJDI 2019, p. 908.
[6] Dalloz actualité, 26 mars 2021, note P. de Plater.
[7] Dalloz actualité, 14 avril 2021, note J.-D. Barbier.
[8] TJ Paris, 25 février 2021, n° 18/02353 (N° Lexbase : A40574I4), Dalloz actualité, 9 mars 2021, obs. J. Monéger ; D., 2021, p. 728, note F. Kendérian ; AJDI 2021, p. 210, obs. J.-P. Blatter ; BRDA, 7/21, inf. n° 17 ; Ann. Loyers, n° 2021-04, p. 65, note B. Brignon – CA Grenoble, 5 novembre 2020, n° 16/04533 (N° Lexbase : A643333N), BRDA, 23/20, inf. n° 19 ; J.-P. Dumur, Lexbase Affaires, novembre 2020, n° 656 (N° Lexbase : N5458BYS) ; Dalloz actualité, 4 décembre 2020, obs. M. Pagès et S. Torrent ; Rev. prat. rec., 2021, p. 25, chron. E. Morgantini et P. Rubellin ; JT, 2021, n° 237, p. 12, obs. X. Delpech – CA Lyon, référé, 31 mars 2021, n° 20/05237 (N° Lexbase : A98784MS).
[9] Cass. com., 16 septembre 2014, n° 13-20.306, F-P+B (N° Lexbase : A8468MWK).
[10] Dalloz actualité, 25 mai 2021, note P. Jacquot.
[11] CA Versailles, 6 mai 2021, n° 20/04284 (N° Lexbase : A01034RA).
[12] CA Paris, référé, 12 mai 2021, deux ordonnances, n° 20/16820 (N° Lexbase : A78354RM) et n° 20/17489 (N° Lexbase : A83144RD), étant précisé qu’un troisième arrêt (CA Paris, référé, 12 mai 2021, n° 20/14094 N° Lexbase : A81874RN) est intervenu le même jour, cette fois en faveur des bailleurs, faute pour le preneur d’avoir invoqué ce moyen.
[13] TJ Paris, JEX, 20 janvier 2021, n° 20/80923 (N° Lexbase : A30924DU).
[14] Cass. civ. 3, 16 janvier 1980, n° 78-12.389 (N° Lexbase : A9825AGY).
[15] Cass. civ. 3, 9 avril 2014, n° 12-22.700, FS-D (N° Lexbase : A0996MK4).
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