[Brèves] Achat-revente d’un immeuble ancien et déduction de la TVA au moment de l’acquisition

► Lorsqu'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est acquis en vue de sa revente, la taxe sur la valeur ajoutée ayant éventuellement grevé le prix d'acquisition n'est pas déductible sauf exercice, au moment de la revente, de l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du Code général des impôts ; par suite, la taxe acquittée lors de l'acquisition du bien n'est pas déductible avant cette date, quand bien même l'immeuble donnerait lieu, dans l'attente de sa revente, à des opérations de location soumises à la taxe sur la valeur ajoutée.

Les faits :

• une SNC, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis un immeuble achevé depuis plus de cinq ans dont l'acquisition a été assujettie à la TVA ;
• à l'issue d'une vérification de la comptabilité de la SNC, l'administration fiscale a estimé que la TVA ayant grevé le coût d'acquisition de cet immeuble n'était pas immédiatement déductible et a notifié à la société un rappel de TVA.

🔎 Principes :

• la TVA qui a grevé les éléments du prix d'une opération imposable est déductible de la TVA applicable à cette opération (CGI, art. 271 N° Lexbase : L0894LPS) ;
• sont exonérées de la TVA les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans (CGI, art. 261 N° Lexbase : L7017LZW) ;
• peuvent sur leur demande acquitter la TVA les personnes qui réalisent une opération visée au 5 de l'article 261 (CGI, art. 260 N° Lexbase : L6023ISU) ;
• cette option s'exerce distinctement par immeuble, fraction d'immeuble ou droit immobilier relevant d'un même régime ; il doit être fait mention de cette option dans l'acte constatant la mutation.

📌 Solution du Conseil d’État. « Après avoir relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que la société avait acquis, dans le cadre de son activité de marchand de biens, l'immeuble en litige dans l'intention de le revendre, la cour n'a pas commis d'erreur de droit, ni insuffisamment motivé sa décision, en jugeant que la taxe sur la valeur ajoutée acquittée lors de l'acquisition de cet immeuble ne pouvait être déduite qu'au moment de sa revente en cas d'exercice de l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du Code général des impôts, et non immédiatement sur la taxe collectée afférente aux loyers perçus dans l'attente de cette revente, en l'absence de lien direct et immédiat entre l'achat de l'immeuble et l'activité intercalaire de location ».

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