[Brèves] Régime de faveur des marchands de biens, promoteurs et lotisseurs en Nouvelle-Calédonie : quid dans le cas d’un défaut de revente dans le délai de quatre ans

► À défaut de revente dans le délai de quatre ans, l’acquéreur d’un bien immobilier qui s’est placé sous le régime de faveur des marchands de biens, promoteurs et lotisseurs afin de bénéficier d’un taux d’imposition aux droits d’enregistrement proportionnels réduit à 1 %, est tenu d’acquitter le complément de droits exigible, calculé au taux de droit commun, augmenté d’un droit supplémentaire de 1 %.

Les faits :

• une société a acquis deux terrains en se plaçant sous le régime de faveur des marchands de biens, promoteurs et lotisseurs, prévu aux articles Lp. 276 à Lp. 280 du Code des impôts de Nouvelle-Calédonie ;
• pour bénéficier d’un taux d’imposition aux droits d’enregistrement proportionnels réduit à 1 %, elle s’est engagée à revendre les biens dans un délai maximal de quatre ans ;
• à la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale, considérant que la société n’avait pas respecté ses engagements de revente dans le délai imparti dès lors qu’aucune quote-part indivise de la propriété du sol n’avait été attribuée aux lots-volume créés puis cédés, lui a adressé deux propositions de rectification, portant rappels de droits calculés sur la totalité de la valeur des lots acquis ;
• Après rejet de sa réclamation contentieuse, la société a assigné le gouvernement de Nouvelle-Calédonie en annulation de la décision de rejet et décharge des rappels de droits mis à sa charge.

En appel, l’arrêt énonce qu’il résulte des dispositions de l’article 553 du Code civil applicable à la Nouvelle-Calédonie que le volume immobilier est une des formes du droit de superficie, détachée du sol, et retient que la vente de chacun des lots litigieux a eu pour objet, à partir de l’assiette parcellaire du terrain, d’individualiser, en tréfonds et dans l’espace, des volumes constituant autant de propriétés distinctes emportant transfert du foncier, de sorte que la société a respecté son engagement de revendre les biens acquis sous le régime de faveur des marchands de biens, promoteurs et lotisseurs dans le délai de quatre ans.

📌 Solution de la Chambre commerciale. « En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que les volumes mentionnés dans l’état descriptif de division établi le 2 mars 2010 portaient sur des espaces correspondant à des immeubles à construire, déterminés en altimétrie par référence à des plans cotés, ne comportant pas de parties communes indivises, et que les deux actes de vente litigieux portaient chacun sur un lot-volume de construction à usage d’habitation et d’emplacement de stationnement avec le droit d’y réaliser toute construction composée de deux corps de bâtiments élevés de deux étages sur rez-de-chaussée et de deux sous-sols, ce dont il résultait que les cessions des volumes à construire ne comprenaient pas le terrain d’assiette, qui demeurait la propriété de la société, de même que, le cas échéant, les espaces non compris dans les lots de volume constitués en tréfonds et en hauteur, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les textes susvisés ».

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