[Brèves] Résiliation du bail (loi 1989) justifiée par l'inoccupation des lieux à titre d'habitation principale

► L'inoccupation des lieux donnés à bail à titre d'habitation principale par le preneur constitue une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ; 
Le bailleur n'ayant pas manqué à son obligation d'assurer la délivrance et la jouissance paisible des lieux, les demandes d'indemnisation du locataire doivent être rejetées.

Faits et procédure. La Caisse autonome de retraite des chirurgiens-dentistes et des sages-femmes (la CARCDSF) est propriétaire d’un logement donné en location à une femme, selon bail du 3 octobre 1986.

Le 25 novembre 2014, la bailleresse fait constater par huissier de justice que les lieux sont inhabités depuis plusieurs années, puis elle assigne la locataire en résiliation du bail et en expulsion.

Par un arrêt en date du 27 septembre 2019, la cour d'appel de Paris accueille la demande de la bailleresse et rejette la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de la locataire (CA Paris, 27 septembre 2019, n° 17/07967 N° Lexbase : A0054ZQ3).

Inoccupation des lieux donnés à bail à titre d'habitation principale par la locataire justifiant la résiliation du bail. La troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que la loi du 22 juin 1982 et la loi du 6 juillet 1989 (N° Lexbase : L8461AGH), qui lui a succédé, imposent au preneur d’occuper les lieux donnés à bail à titre d'habitation principale.

La cour d'appel relève que, selon le constat du 25 novembre 2014, l'appartement présentait l'aspect d'un débarras et non d'un lieu d'habitation, qu'il était impossible d’y circuler en raison de son encombrement, que la salle de bains était entièrement inaccessible, que les courriers les plus récents trouvés sur place remontaient à l'année 2008, que ces constatations étaient corroborées par une consommation d'eau insignifiante et par le témoignage de la gardienne affirmant que, depuis 2008, elle n'avait jamais vu personne entrer ou sortir de l'appartement.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation estime que la cour d'appel a souverainement déduit, de ces seuls motifs, que la locataire n’occupait plus les lieux à titre de résidence principale depuis plusieurs années et que cette infraction était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux remplie par la bailleresse. La cour d’appel relève que la pénétration de la bailleresse dans les lieux en l’absence de la locataire avait été autorisée par une ordonnance du juge du tribunal d’instance rendue sur requête, que la locataire avait par la suite refusé de communiquer sa nouvelle adresse et que la bailleresse, qui avait dû changer la serrure pour refermer le logement, lui avait remis les nouvelles clés à sa première demande.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation considère que la cour d'appel en a exactement déduit que la bailleresse n'avait pas manqué à son obligation d'assurer la délivrance et la jouissance paisible des lieux, de sorte que les demandes d'indemnisation de la locataire devaient être rejetées.

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